土地市场与住宅市场传导机制探析

土地市场与住宅市场的双重机制主要体现在两个市场间供给、需求和价格的传导关系上。

土地供给与住宅供给之间存在刚性传导。一方面，住宅用地的供应往往受到城市整体规划的制约，供给弹性较小。另一方面，政府对供地的容积率、配套、绿化面积等事项都有严格的要求，住宅的最终上市也需要政府的批准。开发商在土地供给向住宅供给的转化过程中几乎没有调整空间，因此住宅的供给量实际上完全由政府通过住宅用地的供给进行控制。土地供给与住宅供给之间的传导呈现刚性。

但是住宅建设存在一定的滞后性，从土地供给到住宅批准上市一般存在约一年的滞后期，同时由于期房销售普遍存在，从土地供给到住宅实际交付往往需要两年左右的时间。这一滞后性一方面是住宅的建设、销售周期造成的；另一方面，开发商的囤地行为会进一步加剧土地供给到住宅供给的滞后性，使供给无法及时与需求相匹配，进而加剧市场失衡。(www.xing528.com)

需求方面，土地市场上对于土地的需求是由住宅市场上对住宅的需求派生的。住宅用地作为生产要素和住宅生产的原材料，对其需求的大小是开发商（住宅的生产者）根据住宅市场上需求的变化反映到土地市场的。由于政府对住宅开发中容积率的约束，因此对于住宅市场上给定的住宅需求，开发商不能灵活选择土地向住宅的转化比例，从而改变对住宅用地的需求。也就是说，对住宅的最终需求基本上直接转化为土地的需求。

价格方面，住宅价格与土地价格之间存在双向影响，其影响机制可以分为供求机制和信号机制。房价对地价的影响是住宅需求增加派生导致土地需求增加，从而带动地价上涨。地价对房价的影响一方面是通过土地供给的成本传导至房价，另一方面是通过地价变动代表的开发商对未来住宅市场预期的变化影响房价。