土地供给量对住宅供给量价的影响分析

如果将住宅视为最终产品，那么土地是住宅生产的重要“原材料”。土地供给位于房地产行业的产业链上游，土地供给量价的变化会向下传导至房地产业，对住宅供给的量价产生影响。

（一）土地供给量对住宅供给量的影响

根据《中华人民共和国城乡规划法》以及住建部出台的《建设用地容积率管理办法》等法规，我国建设用地出让前必须根据城市规划确定容积率要求。这说明土地供给量向住宅供给量的转化完全由政府决定，土地的供给量就是未来住宅的供给量。

从土地供给到形成住宅供给存在一定的时滞。这是由住宅的生产周期，即开发商的开发建设环节决定的。在这一环节中，除了住宅建设本身的周期以外，开发商出于各种原因采取的土地储备策略（囤地行为），是影响土地供给向住宅供给转化的重要因素。我国房地产调控对开发商囤地的控制较为严格。2012年5月修订的《闲置土地处置办法》对闲置土地的认定做出明确规定，并且规定闲置一年的土地按照出让金额的20%收取闲置费，对闲置两年的土地无偿回收。

国土资源部（现自然资源部）2017年对全国111个城市开展住宅用地出让合同执行情况检查，总计检查了2013年1月1日以来出让的住宅用地52 285宗，面积170 404.7公顷，检查结果表明，合同正常履约率达到81.8%。但是这一检查结果的代表性并不强。因为开发商可以通过多种手段绕开规定限制，通过假开工、拖延施工进度等方式变相囤地。

开发商的囤地行为可以从其成本和收益两方面分析。囤地的收益来源于地价、房价的上涨。开发商推迟住宅销售，以便在房价上涨后获得更高的销售额，扩大利润。而开发商的囤地行为受到土地持有成本的约束，目前融资成本是其主要持有成本。

开发商通常通过杠杆的形式融资拿地，利息支出要求开发商有稳定的现金流，因此，尽快开工建设并开盘销售是回收资金的重要方式。高负债的开发商往往追求提高资金的周转率来实现高利润。近年来，以恒大、碧桂园等房企为代表的“高周转”运营模式广受关注，其住宅项目从拿地到交付只需要20个月左右的时间。其“高周转”运营的背后是高企的杠杆率：2018年，恒大的资产负债率为83.58%，碧桂园的资产负债率更高达89.36%。与此相反，香港长和实业则是“囤地”开发的代表。其名下的北京誉天下项目1993年拿地，2007年首次申请预售证，直到2017年该项目依然有新房出售。其慢周转不仅是香港房企的一贯开发模式，其充足的资金自有率也为这种开发模式提供了保障——2018年，长和实业的资产负债率仅为52.05%。^[2]

本书采用成交土地的规划建筑面积作为代表土地供给量的指标，将商品住宅批准上市面积作为代表住宅供给量的指标，将商品住宅的新开工面积和竣工面积作为中间指标，以反映开发商的土地储备情况，如图6.1。

图6.1　2011四季度至2018年四季度20个样本城市土地与住宅供给情况

注：图中指标均为4个季度的移动平均值，20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。
资料来源：国家统计局、中指数据。

从20个样本城市的土地与住宅供给量的变化情况可以观察到以下特点。第一，规划建筑面积的波动程度最大，而批准上市面积的波动程度最小。这说明开发商的开发经营活动在一定程度上熨平了土地供给的波动，维持了住宅市场供给的相对平稳。第二，结合住宅市场的周期来看，土地供给和住宅新开工都与市场周期同步。住宅市场下行时，土地供给和住宅新开工面积下降；住宅市场上行时，二者上升。第三，从住宅的建设周期看，供地到住宅动工存在两个季度左右的时滞。土地的规划建筑面积与作为中间变量的住宅新开工面积存在明显的正相关关系（二者的相关系数为0.63，显著性水平为99%），并且土地供给的变动领先于新开工面积1～2个季度；回归分析显示，新开工面积与滞后2～4个季度的规划建筑面积存在正相关关系。第四，从土地供给到形成住宅供给的时间看，二者存在1年左右的时间跨度。回归分析显示，住宅的批准上市面积与滞后1年的规划建筑面积存在正相关关系。需要注意的是，本书对住宅供给的形成是以住宅批准上市为标准，其中包括大量的期房销售。而根据住宅的建设周期，这些期房售出之后往往还需要半年到一年时间才能交付使用。

以上分析说明，由于住宅建设存在较长的工程周期，而且在房价快速上涨时，开发商有囤地的行为，导致住宅的供给对土地供给的变化不敏感。土地供给转化为住宅供给存在1年左右的时滞。对于开发商的囤地行为，仅依靠行政监察的方式效果较差，应适当改变房企拿地成本的支付方式，减少一次性支付，而增加持续性支付。

（二）土地供给量对住宅价格的影响

从本书选取的20个样本城市的住宅土地供给和商品住宅销售价格的季度变动情况看，以2014年二季度为界线，二者之间的关系出现一定的变化。2011年3月到2014年6月，规划建筑面积与住宅平均价格呈现一定的同向变动：2011年9月到2012年3月，规划建筑面积与房价都处于下行阶段；2012年9月到2013年9月，二者都处于上升阶段。2014年二季度以来呈现明显的反向变动：规划建筑面积从2014年二季度的7 671万平方米下降到2018年一季度的5 572万平方米，而商品住宅平均销售价格从2014年二季度的10 851元/平方米上涨到2018年一季度的13 808元/平方米。(www.xing528.com)

结合房地产市场的涨跌周期看，在2012年9月到2014年6月这一市场上行阶段，土地供给有明显的上升。20城当季度的规划建筑面积从2012年三季度的5 657万平方米上升至2014年二季度的7 214万平方米，最高时达到8 149万平方米。相反在2015年以来的新一轮市场上行行情中，土地供给没有相应地增加，反而维持在每季度4 500万平方米的低供给水平。从2017年三季度以来，土地供给有所上升，从4 612万平方米上升到2018年一季度的5 268万平方米；同期20城商品住宅平均价格有所下降，从14 055元/平方米下降到13 743元/平方米。从2018年下半年开始，住宅价格再次攀升，而土地供给同时下降。可见土地供给与住宅价格存在一定程度的反向关系，增加土地供给有利于平抑房价上涨，而2015—2016年土地供给不足是这一轮房价高速上涨的重要原因之一。

图6.2　2011年四季度至2018年四季度20个样本城市土地供给与住宅价格季度变动情况

注：图中规划建筑面积为4个季度的移动平均值，20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。
资料来源：中指数据。

土地供给对住宅价格的影响机制有两个：一是通过市场的供求机制。通过土地供给的增加推动住宅供给的增加，从而降低房价。供求机制往往需要较长时间的传导过程才能对房价形成实质影响。二是通过市场的信号机制。政府增加或者减少供地是对市场释放的信号，影响市场主体对市场行情的判断，进而对房价产生影响。信号机制主要在短期产生效果。

本书通过建立20个大中城市2011年一季度到2018年一季度数据的面板回归模型来分析以上影响机制。^[3]回归模型以商品住宅价格为被解释变量，以当期和滞后1季度的规划建筑面积，以及分别滞后1年和2年的规划建筑面积为解释变量。当期和滞后1季度的规划建筑面积代表土地供给影响住宅价格的短期信号机制，滞后1年和2年的规划建筑面积代表土地供给对房价的长期供求机制。此外，回归模型中还加入当期和滞后1季度的住宅批准上市面积作为控制变量，以排除住宅市场上供给的变化对房价的直接影响。

表6.1　20城房价与土地供给面板回归结果

注：*表示在10%水平下显著，**表示在5%水平下显著，***表示在1%水平下显著。

从回归结果可以看到土地供给与住宅价格存在以下关系：首先，当期的土地供给对房价的影响并不显著，而一季度以前的土地供给与房价之间存在负相关关系。这种负相关关系体现了供地对住宅市场影响的信号机制：较高的土地供给意味着未来较高的住宅供给，这一信号会影响市场参与者的预期，导致住宅价格下降。二者存在1季度的滞后期说明土地供给的信号作用存在一定的传导时间。土地供给增加以后，住宅价格需要1季度的时间对这一信息做出反应。

其次，住宅价格与1年以前和2年以前的土地供给之间不存在显著的线性关系，而住宅价格与短期的住宅供给之间存在显著的负相关关系。这说明对住宅价格影响最为明显也最为直接的是住宅的供给，而土地供给作为住宅供给的上游，并不直接对房价产生影响，其对住宅价格的影响是通过对住宅供给的变动间接实现的。

研究显示，土地供给影响房价的两种作用机制都在实证检验中得以验证，但是实证检验同样显示出这两种作用机制发挥作用都需要一定的前提条件。开发商的囤地行为会影响土地供给通过供求机制对住宅价格的影响；过强的市场看涨预期会弱化土地供给影响住宅价格的信号机制。因此，打击囤地行为和管控市场预期是房地产调控的重要措施。