房价与宏观经济因素的供给方关系

前一小节从消费者的角度，即需求方分析了宏观经济因素对于房价的影响。但是市场是由供需双方共同决定的，本小节将从供给方研究宏观经济因素对于房价的影响。

在中国，由于各地情况不一，房价的决定因素并不一致。同时为了研究自1998年以来中国的宏观经济因素如何影响房价的波动，本书对中国的房价进行了分解，从一个较长的时间维度上看中国宏观经济要素从供给侧对于中国房价的影响。

（一）建筑成本在不同地区作用不一样，总体呈下降趋势

中国住宅成本基本由四部分组成，分别是土地成本、建筑成本、企业利润和政府税费。在我国大部分地区，建筑成本占据了房屋价值的很大一部分比重，成为过去20年助推我国大部分地区房价上涨的重要原因。

表5.1给出了我国大部分省级行政区自1999年以来住宅的竣工价值、住宅平均销售价格和竣工造价占住宅价格的比重。

表5.1　商品住宅造价与售价

（续表）

资料来源：《中国房地产统计年鉴》、国家统计局，同策研究院整理。

从表5.1中可以看出，1999年我国房改刚开始时，住宅造价占据了住宅价格很大一部分比重，最低的北京也有33.97%，而最高的海南高达85.72%，全国平均水平为55.9%。但到了2017年，住宅造价占住房价格的比重最低的北京只有12%，而最高的宁夏也只有62.64%，全国平均水平只有40.78%。从对房价的助推作用来说，房屋造价本身作用是在不断减小的。而且在发达地区，房屋造价已经不是房价变化的主要原因，例如在北京、上海、山东、天津、广东等东部发达地区的竣工造价房价比都已下降到40%以下。

同时值得注意的是，全国住房竣工造价本身由1 038元/平方米上升到3 105元/平方米，共上升2067元/平方米；占全部房价上升总额5 757元/平方米的35.9%。对于我国房价的上涨，住房造价的上升起到了重要作用。但是在京津沪三大东部沿海直辖市，这一比重分别只有13.95%、28.22%和27.86%，这说明在房价较高的区域，房屋造价已经不是房价波动的主要原因。尽管房屋造价在房价中的构成比例呈下降趋势，但由于其本身占比较高，从1999年到2017年，中国住宅造价本身也上涨了近三倍，成为助推房价上涨的一个重要因素。

从住房造价本身来看，根据相关研究（侯长江，2013），建筑材料费和人工费是影响建安成本最主要的两个要素。我国1999—2018年的建筑材料价格指数和非公企业建筑业平均工资水平变化见表5.2：

从表5.2可以发现，1998—2014年中国建筑工人工资水平上涨了5倍多，但是建筑材料价格水平只上涨了17%，建筑工人工资的持续上涨成为房屋造价上涨的重要原因，进而推动了房价的上涨。这是通货膨胀在长期影响房价的一个重要渠道。

总体而言，住房建设成本对于房价的贡献在逐步下降，但在我国不同地区产生的影响并不一致，在部分房价上涨较快的发达地区，其对房价助推作用较小，但是在大多数地区还是起着重要作用。长期以来，由于社会总体通胀带来的成本上升同样带动了房屋建造成本的提升，进而导致房价的上涨。

表5.2　我国建筑材料价格水平与人员工资水平变化

注：建筑材料价格指数无2014年之后数据。
资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。

（二）土地成本总体呈上升趋势，逐渐成为影响房屋成本的主要因素

在住房成本构成中，土地也是重要的构成部分，由于“土地财政”制度，土地的资本属性不断加强，近年来土地价格不断提高，成为房价构成中重要的组成部分。表5.3是2010年以来我国不同城市土地价格与销售价格之间的关系，考虑到楼盘开发周期，土地价格采用了前一年的成交土地楼板价。(www.xing528.com)

表5.3　2009—2018年我国城市住宅价格与用地价格比较

资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。

从表5.3可以看出，我国城市的土地价格总体呈上升趋势，一二线城市的地价从2008年到2018年平均上涨了4倍左右，三线城市也上涨了4倍多，这远高于同期的住宅价格上涨速度，地价成本占住宅成本的比重也迅速上升，成为房价上涨的重要原因。

在国内，土地由地方政府垄断供应，由房地产公司购置并开发。大多数房地产企业借助于现代金融体系进行运作，因此地价明显受到利率、货币存量、通货膨胀率等宏观经济因素影响。此外，由于“土地财政”等因素作用，土地的资本属性十分强烈，房地产公司利用金融杠杆购置开发土地的获利会更加丰厚，这加深了与金融相关的宏观经济因素对于房价的影响，成为这些宏观因素影响房价的重要途径。

（三）房地产公司利润与税费变化不大，不是房价上涨的主要途径

房价构成中的第三部分为房地产公司的利润与税费，这部分占比变化不大，不是房价上涨的主要原因。表5.4给出了我国2000—2017年房地产业的销售利润率。从中可以发现，房地产业的销售利润率长期未发生太大变化，近年来还有所下降，房地产商利润占房价的比没有太大变化。

房地产公司的税费占营业总收入的比重自1998年来总体呈上升趋势，但是比例较低，而且近年来已经企稳并开始下降，对于总体房价影响不大。

从房价成本的构成因素来看，我国持续20年的房价上涨与地价上涨关系最为紧密，尤其是在发达地区；住房造价本身的上涨对房价上涨也起到相当大的作用，尤其是在欠发达地区；而房地产公司的利润和税费并非房价上涨的主要原因。

表5.4　2000—2017年我国房地产企业利润及税负情况　（单位：%）

资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。

从供给和需求两个方面来看，利率对于房价的影响是负向的，利率上升降低了房屋的需求，同时削弱了房地产公司通过金融手段获取土地的能力，降低了供给。CPI上升从长期而言会促进房价上涨，从供给端来看，它直接提高了房屋建筑成本；从需求端来看，它加强了房屋的投资属性。GDP的增长和流动性的增加也都会促进房价的上涨。