如何提高住宅销量：库存影响价格的复杂关系

在完全竞争市场上，商品价格的变动受到供给和需求两方面因素的影响，而供给与需求力量的相对变化能够从库存的变动上直接体现。库存的上升表示市场上的供给大于需求，而库存的下降表示供不应求，价格会随之发生变动。而由于住宅这一商品的耐用性和不可动性，住宅的库存与价格的关系更为复杂。

（一）库存与价格的相互关系

从全国的数据看，2000年以来，我国商品住宅的库存量整体呈现上升趋势。国家统计局数据显示，商品住宅待售面积从2001年10月的0.57亿平方米上升到2018年12月的2.5亿平方米，其中最高在2016年2月达到4.6亿平方米。而商品住宅平均销售价格则从2000年的1 952元/平方米上升到2018年的5 844元/平方米。住宅库存与价格的长期同向变动趋势是由于整个房地产业的高速发展以及市场规模的不断扩大共同导致的。

图4.8　2000—2018年我国住房存量与价格增量的变化情况

资料来源：国家统计局。

对比商品住宅待售面积与销售面积和价格变动的增速之间的变化情况，可以看到在2010年以前，二者变动存在一定程度的反向关系，待售面积大幅降低的年份往往对应着房价较高的增速。例如2008年，在国际金融危机的影响下，房地产市场进入低谷，商品住宅价格下跌了1.9%，而同时待售面积增加了55%。2009年，在对房地产刺激政策的支持下，房地产市场复苏，房价涨幅达到24.7%，而库存增速回落至7.8%。2010年以后，房价与库存增速之间的联系减弱。2010—2015年，商品住宅库存的增速先上升后下降，2012年增速最高时达到39.7%。但房价增速没有对库存的大幅变化做出反应，始终保持在7%左右的增速。

商品住宅的库存与销售价格的相互关系在2010年以后发生变化。这一现象发生的背景是自2010年起，我国经济增速进入下行通道。2010—2018年，我国GDP增速从10%下降到6.6%。在经济下行的压力下，政府多次刺激房地产业以拉动经济增长。这在一定程度上推动了库存与销售价格的共同上升。宏观和政策因素对库存和价格的影响更加深远。

图4.9　2009—2017年北京市商品住宅库存结构与销售价格变化情况

资料来源：北京市统计局、中指数据。

除了宏观因素以外，市场上库存的结构因素也影响库存与销售价格之间的相互关系。因为住宅是耐用品而且不可移动，所以一些选址偏远或者户型设计不合理导致不适销的楼盘会形成长期库存。而这一部分库存由于本身缺乏竞争力，与房价的关系并不紧密。通过北京市商品住宅待售面积的结构性数据可以看到，一年以内短期库存的波动比较大，2010年、2013年为两个波谷年份，待售面积同比增速都在-20%左右，而2012年、2014年为两个波峰年份，待售面积同比增速都在20%以上。而三年以上的长期库存波动较小，2011—2015年长期库存的同比增速保持在10%～20%范围内波动。对比商品住宅销售价格，可以看到短期库存与价格之间的关系更为紧密。在短期库存下降区间，房价涨幅较高；而短期库存攀升的区间，房价涨幅回落。

需要指出的是，库存与房地产开发投资有着密切的关系，可以通过房地产开发投资变化来预测未来的库存变化。2011年12月我国商品房和商品住宅的待售面积分别为2.72亿平方米和1.69亿平方米，而截至2019年8月两者分别为4.98亿平方米和2.28亿平方米；同期的房地产开发投资同比增速由27.9%下降到10.5%。^[15]房地产市场投资增速与库存变化增速之间存在较强的关联，通过交叉相关量化分析，可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5～2年，图4.10将房地产开发投资同比增速与两年后的库存同比增速放在一起进行比较，可以发现两者趋势高度一致，也就是说房地产开发投资的下行在未来1.5～2年后将会导致更低的库存水平。

图4.10　房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系

资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。

（二）2016年以来我国“去库存”战略的影响

房地产业“去库存”战略在2015年12月中央经济工作会议上提出。其背景是2010年以来我国住宅库存持续上升。按照国家统计局公布的商品住宅待售面积这一狭义库存的口径计算，2015年底库存面积约为4.6亿平方米；如果按照已经开工建设但还没销售的广义库存口径计算，2015年底的库存面积高达29亿平方米。从2016年初到2018年7月，全国去库存已取得一定的效果。2018年12月商品住宅待售面积为2.5亿平方米，相对最高时期降低了45.65%。但是这次去库存伴随着住宅价格的不断攀升，也给市场带来以下三个方面的问题。

1.全国一刀切的宏观调控政策弱化了“一城一策”的差异性调控

2014年“930”新政提出认房不认贷，首套房贷款最低首付款比例下调至30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等一系列全国性房贷放松政策。四个一线城市当时库存并不高（均小于12个月）且处于严格的限购状态，该政策的出台意味着变相的放松管控，2016年四城房价整体上涨，其中深圳最为明显，房价涨幅达到60%。类似降准、降息及有关房地产业相关税费减免等全国性利好政策在一定程度上都刺激了一线城市房价的上涨。全国性一刀切式的调控政策在执行过程中较难平衡城市间的差异，会导致类似一线城市房价大幅上涨的问题，“一城一策”很难真正落实。

2.去库存战略下，热点城市库存进一步降低，供应不足导致乱象频发

随着去库存战略的实施，核心城市库存下降明显，20个热点城市^[16]库存总量从2015年的2.50亿平方米下降到2018年的1.7亿平方米，最低时2017年为1.44亿平方米，降幅为42.45%，部分城市库存下降幅度更大，比如杭州、西安、武汉等城市在2017年的降幅超过60%。库存降低导致供给不足，市场供需失衡加剧，为了稳定房价，新政策频出，一些高压行政政策反而导致市场乱象丛生，主要有以下四种表现：（1）房企为了快速回笼资金，更青睐全款或首付款比例高的客户，这反而增加了真正刚需群体的购房难度。（2）由于一二手房价格倒挂存在获利空间，出现权力介入导致市场不公现象。（3）派生投资需求，与“房住不炒”基调相违背。明显的价格倒挂导致有些人会变相获取购房资格，假离婚、假落户，甚至以注册公司的名义买房的乱象频生。（4）限价政策导致房企利润空间缩小，必然会捂盘惜售，供应量不足，这反而加剧了热点城市供应短缺，造成实际房价上涨。

3.部分三四线城市存在库存由“去”变成“补”的风险，人口净流出区域长期风险凸显

在去库存战略背景下，三四线城市销售形势趋好，开发商也开始积极在三四线甚至级别更低的城市大量购置土地。同策研究院监测的111个城市中，71个三四线城市在2016年1月到2018年7月期间住宅面积成交了4.68亿平方米，而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平方米，土地供应超出住宅销售量，“去库存”变成了“补库存”。从长期来看，缺乏产业支撑且人口外流的三四线城市风险更高。监测的25个住宅规划面积超过住宅销售面积的城市中，17个城市出现人口净流出，占比达到68%，这些城市在人口外流的趋势下，库存进一步增加，长期风险凸显。

“补库存”的三四线城市在区域分布上也呈现一定的特征。东部经济圈的三四线城市人口呈现净流入的特征，比如常熟、常州、湖州、太仓，这一类城市长期风险不高。部分中西部核心城市周边的三四线城市也呈现人口净流入的特征，比如岳阳、宜昌，这一类城市人口流入要低于东部经济圈三四线城市，风险也相对较小。中西部其他人口净流出的三四线城市，尤其是流出量比较大的城市，长期风险较高，比如遵义、泸州、南充等。

三四线城市正处于城镇化进程中，有些地区工业化刚起步，低成本是吸引企业入驻、推动工业化和城镇化的重要优势。去库存战略带动了房价的快速上涨，高房价推升土地成本、人力成本等商务成本，挤压企业的利润空间，从而阻碍企业进入这些地区，甚至会迫使本地企业外迁。全球制造业转移也是由于转出地成本高企，丧失比较优势导致的。因此，三四线城市房价的过快上涨可能会对中国的城镇化进程及全面工业化造成一定的负面影响。(www.xing528.com)

表4.7　2016年1月至2018年7月库存变动和人口净流入情况

注：1.库存变动指这期间供应土地规划建筑面积超过销售的住宅面积的部分。
2.人口净流入为2016年该市常住人口和户籍人口的差值，2017年数据缺失较多，2016年数据不影响分析结论。
资料来源：中指数据，同策研究院整理。

【注释】

[1]本段及下段数据来自Wind数据库。

[2]本部分需求指有效需求，既有购买住房的需求，同时具备购买住房的经济实力。

[3]无人常住是指在调查时，某套房虽然有人使用，但是如果这套房的使用人有其他常住房屋，则将该住房视为第二住所，界定为空置。

[4]2017年城市人均住宅建筑面积根据国家统计局公布的2016年的36.6平方米和2018年的39平方米的平均值估算。

[5]一线城市主要包括北京、上海、广州和深圳。二线城市主要包括南京、天津、苏州、佛山、武汉、无锡、沈阳、重庆、成都、杭州、济南、大连、哈尔滨、青岛、汕头、宁波、西安、石家庄、郑州、南通、长春、福州、长沙、太原、常州、唐山、徐州、包头、南昌、泉州、江门、盐城、扬州、淄博、合肥、邯郸、厦门、惠州、大庆、昆明、珠海、温州、绍兴、吉林、鞍山、乌鲁木齐、东莞、嘉兴、保定、烟台、临沂、茂名、兰州、湛江、呼和浩特、镇江、洛阳、泰州、柳州，其他城市归为三四线城市。

[6]数据来源于国家统计局。

[7]《房地产经济学》，第七章，张洪力主编，2004，机械工业出版社；《房地产经济学》，第四章，张永岳、陈伯庚、孙斌艺，2005，高等教育出版社。

[8]北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。

[9]详见附录4.1：住宅供给对房价影响的实证分析。

[10]一线城市包括北京、上海、深圳、广州，二线城市包括天津、重庆、南京、成都、大连、厦门、西安、无锡、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、海口、杭州、武汉、苏州、长沙、合肥、长春，三线城市包括东莞、常州、唐山、镇江、佛山、惠州、中山、绍兴、肇庆、南通、徐州、连云港、汕头、金华、泉州、济宁、韶关、莆田、东营、江阴、淮安、洛阳、芜湖、焦作、包头、蚌埠、锦州、吉林、宜昌、岳阳、泸州、淮北、宿州。

[11]Hodrick R J，Prescott E C.Post-War U.S.Business Cycles：An Empirical Investigation［J］.Social Science Electronic Publishing，1997，29（1）：1-16；高铁梅.计量经济分析方法与建模——EViews应用及实例（第三版）［M］.北京：清华大学出版社.2016.

[12]经测算，2010—2015年，北京、上海、广东的以长期收入为参照的居民购房负担呈下降趋势，2015年以后重新进入上升趋势。

[13]详见附录4.3：住宅价格与销量实证分析。

[14]关于非对称协整的具体技术细节可以参见附录4.3。

[15]数据来自Wind数据库，房地产企业待售数据最早可追溯至2011年12月。

[16]北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、长春。