供给与价格变动：上海市住宅市场的实证分析

住宅市场上，常用的衡量住宅的供给指标有住宅的新开工面积、竣工面积、批准上市面积。其中住宅的新开工和竣工是住宅建设层面的指标，而批准上市面积指房屋交易管理部门批准的可以上市交易的房屋面积，是直接在市场上新增的住房供应量。

从上海市的住宅供给指标看，2008年以后，商品住宅的新开工面积和竣工面积走势相对平稳，基本保持在1 400万～2000万平方米，新开工面积在2010年和2011年间逐步上升到2400万平方米，之后在2013年恢复到正常水平。上海市的商品住宅批准上市面积自2008年以来整体呈现波动趋势，从2009年的2 059万平方米下降到2017年的1000万平方米。对比同期的商品住宅价格变动情况，可以看到二者呈现此消彼长的关系。商品住宅销售价格从2008年的13 760元/平方米上升到2018年的52 502元/平方米。特别是在2016—2017年，批准上市面积急速下降的同时，房价快速上涨。

图4.6　2007—2018年上海市住宅供给与价格变动情况

注：数据频率为季度数据，批准上市面积、新开工面积、竣工面积为前四个季度的移动平均值。
资料来源：国家统计局、中指数据、dataln。

通过观察上海商品住宅的供给和价格变动情况可以看到，住宅建设层面的指标与价格的变动联系并不紧密，但是住宅的批准上市面积与价格呈现明显的反向运动。这说明影响住宅价格的是住宅市场上的供给量，而并非实际落成交付使用的数量。

考虑到住宅的建设周期较长，房地产开发从规划设计一直到交付使用，形成住宅的实物供给，一般需要2～3年甚至更长时间。^[7]而住宅的竣工到其交付使用之间也有一定的时间间隔。因此，使用商品住宅的新开工面积和竣工面积表示住宅实物供给时，需要考虑住宅建设周期造成的滞后影响。

为了检验这一关系，本书选取了20个一二线城市^[8]从2011年第一季度到2018年第一季度的新建商品住宅销售价格、批准上市面积、商品住宅的新开工面积和竣工面积的季度数据，进行了面板数据回归分析。^[9]分析使用商品住宅的批准上市面积代表住宅的市场供给，使用当期商品住宅的新开工面积和竣工面积代表住宅的实物供给信息在当期对市场价格的影响；还使用2～3年之前的新开工面积和1～3个季度之前的竣工面积表示住宅实际交付使用的数量对市场价格的影响。(www.xing528.com)

表4.3　20城房价与供给的面板数据回归分析结果汇总

注：P表示销售价格、permit表示批准上市面积、new表示新开工面积、completed表示竣工面积；**表示在5%水平下显著，***表示在1%水平下显著。

回归结果显示，在控制了时间效应和不同城市之间固定效应的条件下，住宅价格与当期批准上市面积之间存在显著的负相关关系，而住宅价格与当期新开工面积和竣工面积之间没有显著的线性关系。这说明增加住宅实物供给的信息对房价没有明显影响。引入滞后影响的回归分析也得出相似的结果：领先期的新开工面积和竣工面积与住宅价格之间的相关关系不显著，说明住宅实物的交付使用对房价也没有明显的影响。

以上分析说明，住宅价格与住宅建设之间的联系并不紧密，住宅的开工、竣工对住宅价格都没明显影响。虽然住宅建设是形成住宅的必要环节，但是由于住宅的开发周期较长，行政审批手续也较为复杂，并且存在期房销售的方式，所以住宅建设环节的信息向房地产市场传导时间过长，不确定性过高，因此对于住宅价格没有直接影响。

住宅价格与住宅的批准上市面积之间存在明显的负向关系。批准上市面积是市场上直接的住宅供应量，其变化能够直接影响住宅市场的供求力量对比。住宅供给的增加带动住宅价格下降是符合一般供求规律的，这也说明增加住宅供给对稳定房价有重要意义。而反观2016年以来，在房价快速上涨的情况下，一线城市的住宅批准上市面积不增反降，这无疑加剧了房价上涨的压力。