房地产市场的特征及分析

（一）房地产市场的内在特征

住宅市场呈现不完全竞争特性。在经典经济学理论框架下，完全竞争市场指没有一家企业或一位消费者足以影响整个市场的价格，这样的市场能够实现资源的有效配置和社会净福利最大化（萨缪尔森，2012）。一个完全竞争市场需要具备以下特征：市场上存在大量的供给者和需求者；供给者可以无成本地、自由地进入和退出这个市场；各个供给者生产的产品是同质的，不存在差异；供给者与需求者之间的信息是完全的。而上文对住宅的经济学属性分析显示，住宅本身存在不动性、异质性，不符合以上条件。住宅的建设周期长、资金需求大，因此行业的进入门槛较高；不同区位的住宅差异性较大，非同质产品，而且由于土地稀缺，某一区域的住宅可能呈现垄断的特性；房地产商与购房者之间也存在着严重的信息不对称情况。对于某一区域，住宅市场呈现寡头垄断市场的特点，而对于整体而言，住宅市场呈现垄断竞争市场的特点。

（二）房地产市场特征的外在表现

住宅市场呈现较强的政策性。一方面住宅市场自身具有不完全竞争的特性，另一方面住宅的必需品和准公共物品属性决定了其必须具备保障性物品的定位。因此，政府对住宅市场的调控和干预是必要的。在市场出现过热的情况下，政府积极出台调控政策，通过限购、限贷等手段打压投资投机需求，稳定市场秩序。2005年3月，面对房价上涨过快的压力，央行取消了房贷优惠利率，国务院发布通知稳定房价。2009年12月，宏观经济从国际经济危机的冲击下复苏，房地产市场再次出现过热的势头，国务院提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”，遏制房价过快上涨。2013年2月，房地产市场再次出现过热情况，商品住宅销售额同比增长高达87.2%，^[6]国务院出台抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加强市场监管等五项措施稳定房价。2017年，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，政府开始建立房地产宏观调控的长效机制，确保房地产行业健康稳定发展。

房地产市场呈现明显的周期性特征。一个周期分为复苏、上升、繁荣、衰退四个阶段。每个周期的长度并不一致。以美国的房地产市场为例，从1818年以来，其房地产市场周期平均约为18年。个别周期时间较短，为6年（Foldvary，2018）。我国的房地产市场始于1998年的住房市场化改革，其发展时间相对较短，很难像美国一样用较长的时间尺度来观测我国的房地产市场。而且我国房地产市场的发展一方面在很大程度上是弥补计划经济时期住房不足的欠账，另一方面也得益于21世纪以来我国经济的持续高速增长，所以总体呈现持续上涨的情况。但是，即使用较短的时间尺度来看，我国房地产市场也呈现周期性波动。如果以商品房销售面积同比涨幅接近或者小于零为标准来判定房地产市场的衰退阶段，在1998—2018年，我国房地产市场出现了6次衰退，分别是1999年、2002年、2007年、2008年、2012年和2015年。平均来看，我国房地产市场的波动周期约为3年。(www.xing528.com)

房地产市场呈现较强的地区分化性。住房属于不动产，不同地区的住宅不同质，不具备替代性。因此，不同能级城市间的房地产市场并非一个完整的市场，而是许多个分散的市场，其表现存在较大差异。从绝对量看，一二三线城市的房价水平呈阶梯状分布。根据中指数据，2018年一线城市平均房价为37 711元/平方米，其中深圳房价高居榜首，为54 000元/平方米。二线城市房价大多分布在10 000～20 000元/平方米之间，其中厦门、杭州房价分别高达34 314元/平方米和41 773元/平方米，而西宁、银川房价最低，为6 000元/平方米左右。三四线城市房价大多在10 000元/平方米以下，部分中心城市周边的三四线城市房价超过10 000元/平方米。

从变化趋势看，三四线城市房地产市场热度超过一二线城市。Wind数据库显示2018年12月70个大中城市中，三四线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数分别为10.8%和8.2%，均高于2016年同期的6.9%和5.4%，三四线城市房价呈现加速增长的情况。相比之下，一二线城市的房价增速在2017年大幅下降，而在2018年有所回升。2017年12月，一线城市新建住宅价格指数同比增长仅为0.6%，二线城市增长为4.3%，比2016年同期的新建住宅价格同比增速（分别为27.1%和18%）有所降低；而2018年二者分别上升为2.8%和11.3%。

商品住宅成交量也呈现不同能级城市间的差异。同策研究院监测的108个城市中，2017年一线城市新建商品住宅的销售面积同比下降42.76%，二线城市下降23.57%，而三四线城市仅下降9.28%；2018年三类城市新建商品住宅的销售面积同比变化分别为4.4%、4.7%和-5.8%。针对房地产市场的差异化表现，政府的宏观调控政策也强调差别化调控。满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房，库存压力较大的三四线城市继续实行去库存措施。