资料来源：根据Wind数据整理。
2005年房地产贷款余额为2.77万亿元，房地产贷款余额占贷款余额的比例为14.23%。2018年房地产贷款余额规模达到38.7万亿元，14年间增长了13倍，年终复合增长率达到22.49%。房地产贷款占全部贷款的比例达到28.39%，较2005年也增长了一倍。
房地产业快速发展带动了房地产贷款规模的增长。商品房销售面积与房地产贷款余额相关性较高，2005—2018年二者相关系数达到95.10%，在房地产市场表现较好的2007年、2009年及2016年，房地产贷款余额增速均有较快增长。
（二）房地产业促进了我国金融业务创新及房企融资渠道多元化发展
1958—1977年，我国城镇住房实行“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度，因此住房投资主要由国家财政负担。当时我国政府主要以“重工业”建设为主，对城镇住房投入不足，住房短缺比较严重（穆子犁，2018）。
改革开放后，我国住房投资模式进入改革探索期。1982年国家有关部门在部分城市试点推行住房投资建设“三三制”的模式，即国家、单位和个人各负担三分之一。1985年部分城市开展发行住房建设企业债券等住房金融改革试点。为了配合城市土地与房屋的综合开发活动，政府授权建设银行从流动资金贷款指标中专门拨出一部分用于支持城市综合开发和商品房供给，这形成了真正意义上的房地产信贷基金。为了推动城镇住房制度改革，国务院提出对金融体制进行改革，房地产金融在政策支持下获得了快速发展，到20世纪80年代末，我国房地产金融机构、业务种类、与信贷有关的其他中介服务均获得了一定程度的发展（胡彬，2002）。
20世纪90年代初期，随着房地产市场改革的推进，我国金融市场改革也在不断推进。十四届三中全会后《中华人民共和国人民银行法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国票据法》《中华人民共和国保险法》《中华人民共和国证券法》等一系列法律法规相继颁布。各类金融机构开始布局房地产相关金融业务，除建行外，工行、农行在全国范围内设立了房地产信贷部。当时资金来源主要由企业存款、个人存款和政策性住房存款为主，资金主要投向了房地产开发领域。
1991年诞生了我国首家上市房地产企业——万科，这也开启了我国房企上市融资的序幕。1990年12月深圳证交所成立，1991年1月万科进入深交所挂牌上市，代码0002。当时处在我国证券交易所成立初期，有关部门对房地产企业进入股市融资持支持态度，相关的政策环境也比较宽松，此后出现一批上市房企，比如珠江实业、陆家嘴、深深房等。
1992年我国最早的房地产债券出现在海南，其由海南经济特区开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”和“富岛投资券”，总计发行规模1.5亿元。1993—1998年上半年受政策限制，房地产企业公开发行债券规模相对较小，1998年后政策放松，房企开始恢复债券发行（周雪飞，2007）。
1994年国务院颁布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），这体现了我国住房制度向市场经济体制方向的转变，1998年7月颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），明确提出停止实物分房，逐步推行住房分配货币化模式。其间《城市商品房预售管理办法》《城市房地产开发管理暂行办法》《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》等一系列房地产权属、交易、投融资工具等制度不断创新完善，我国房地产市场进入快速发展时期。1998年房地产开发企业有24378家，较1997年增加了14.53%，房地产投资额1998年为3 614.23亿元，较1997年增长了13.71%。2001年我国房地产市场出现过热迹象，开发房企达到29 552家，较1997年增长了38.83%，房地产投资额达到7 696.39亿元，较1997年增加了101.63%。从资金来源看，房地产开发投资对于财政的依赖度已经很低，2001年国家预算内资金仅占资金来源总额的0.18%，银行贷款占比在20%左右，自筹资金和其他资金占比越来越高（见表3.10）。
表3.10 房地产开发企业资金来源情况 （单位：亿元）
资料来源：根据国家统计局2002年统计年鉴数据整理。(www.xing528.com)
2001年房地产领域的投融资出现较快发展，为了规范金融市场秩序，国家陆续制定并颁布了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发〔2001〕195号）、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）等相关政策法规来规范引导房地产市场投融资发展。在这些政策的影响下，银行信贷收紧，房企融资形势比较严峻，尤其是2003年121号文件发布后，以房地产信托为代表的金融创新产品开始在国内市场出现并获得较快发展。2002年房地产业信托规模为24.08亿元（周雪飞，2007），2003年全年募集资金规模约为70亿元（王猛，2009），这一年也被行业称为信托“井喷”年。
2002年我国房地产基金开始起步。尽管在20世纪90年代外资房地产基金已经进入中国，2002年，以中城联盟为代表的国内房地产基金开始出现。2003年后，针对房地产市场快速升温的情况，调控政策开始收紧。房地产基金作为房企融资渠道的有效补充得到快速发展。
2014年，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要多渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITS）试点。2015年6月成立的鹏华前海万科REITS，是国内首只公募REITS，发行规模30亿元。
十九大确立了“房子是用来住的，不是用来炒的”产业定位，提出要构建“租售并举”的住房供应体系。但是大力发展租赁住房面临较多的困境。其中最大的问题就是投资回报期太长，收益期与贷款偿还期错配，只有解决融资问题，才有大面积推广的可能。因此，2017年住建部、国家发改委、财政部、人民银行、证监会等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知还提出加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展REITS。2017年10月23日，国内首单租赁住房REITS获批通过，保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。这也预示了房地产市场改革驱动了金融业务的进一步创新发展。
综上，可以看出房地产业不仅带动金融业的发展，还推动了金融业的创新。从政策角度来看，由于我国市场经济起步较晚，金融方面相关的制度法规还不完善，房地产业作为资金密集型产业，融资将始终是制约行业发展的核心要素，因此，房地产业的发展离不开相关金融制度的改革及产品的不断创新。
（三）房地产业促进了住房消费金融业务的发展
自20世纪80年代以后，我国住房制度改革进入快速发展阶段，金融业务除了住房建设方面的创新发展以外，在住房消费方面也进行积极的探索。
1987年10月29日中国人民银行正式批准山东烟台成立住房储蓄银行，这也是全国第一家办理房地产信贷结算业务的专业银行，同年在安徽蚌埠成立第二家住房储蓄银行进行试点。两家住房储蓄银行试点加快了我国在住房基金制度方面的建设探索，并尝试适应房改资金运转和具有住房金融特点的住房资金结算管理办法。
1999年2月，上海正式出台以“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会”为主要内容的住房制度改革方案，住房公积金制度开始在上海试行，为全国推广奠定基础。2002年，住房公积金制度正式纳入法制化轨道，在全国普遍建立。住房公积金制度加快了我国住房消费市场的发展。
2004年2月6日，我国首家中外共同投资的住房储蓄银行获得国家工商行政管理局颁发营业执照，这是由中国建设银行和欧洲住房储蓄专业银行德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，旨在把欧洲住房储蓄专业银行在住房金融制度方面的成功经验、先进技术和管理理念不断引入我国。
2005年12月，经中国人民银行批准，建设银行“建元2005-1”住房抵押贷款证券化试点正式实施，标志着我国资产证券化金融创新工具在房地产领域的应用。此后，浦发银行、工商银行开始尝试该项业务。2014年，央行和银监会联合发文，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
随着我国老龄化问题越来越突出，一种新型的住房金融创新产品开始出现，即“以房养老”模式的倒按揭业务。2013年9月16日，国务院发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，国务院责成保监会要在2014年第一季度出台有关金融养老的一些具体办法，也就是老年人住宅反向抵押贷款的具体办法，即“以房养老”模式。该模式不仅能够解决我国养老金的缺口问题，也是对传统养老模式的有效补充，也体现了金融创新的时代必要性。
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