房地产业对通胀水平的影响与控制

通货膨胀问题一直是伴随我国经济发展的一个阴影。中华人民共和国成立以来，多次的大规模经济建设都引发了经济过热，造成比较严重的通货膨胀，使人民生活受到影响。其原因是政府大多通过举债的方式筹集资金，进行基础设施建设。而过于激进的投资造成政府财政赤字的产生，政府进而通过超发货币来弥补财政赤字，超发的货币直接引发通货膨胀。而2003年确立土地出让“招拍挂”以来，政府通过对土地的使用权出让获得资金，而超发的货币也可以流入房地产业这一资金的“蓄水池”，减少对粮食、日用品等生活必需品的价格冲击。

（一）中华人民共和国成立以来我国经历的几次严重通货膨胀

一般而言，较为理想的通货膨胀率水平在2%～3%，这也是多国货币当局的目标之一（Jahan，2016）。而通货膨胀率在10%以下时被称为爬行式通货膨胀；通货膨胀率达到两位数甚至三位数时被称为奔跑式通货膨胀，这种通胀水平已经对经济产生了恶劣影响；而物价出现天文数字式的上涨时被称为恶性通货膨胀（易纲和吴有昌，2014）。图2.10显示了1950年以来我国的通货膨胀情况。图中选取了CPI和国民生产总值平减指数作为反映通货膨胀情况的指标。以5%的通货膨胀率为标准衡量，中华人民共和国成立以来，我国在20世纪的50年代初、50年代末、改革开放初期的1979—1980年、1985—1989年、1993—1996年，以及2008年发生过较为严重的通货膨胀。其中1961年的通胀水平达到15.1%、1988年的通胀水平达到18.8%，而1994年的通胀水平更是高达24.1%。

20世纪我国的通货膨胀往往与政府主导的大规模经济建设投入相关。政府主导的对工业和基础设施的大规模投入是我国经济发展的一个重要途径，尤其在计划经济体制下，财政金融不分家，因此资金的投入对国家财政的依赖较高。大规模的资金投入导致财政支出攀升，财政赤字扩大。为了弥补赤字，国家超发货币，引发通货膨胀。崔惠民等人（2014）的研究也验证了在政府融资体制下，我国的通货膨胀很大程度上是一种财政现象。

图2.10　1950年以来我国财政赤字与通货膨胀情况

注：财政赤字率=（当年全国公共财政支出-当年全国公共财政收入）/当年全国公共财政收入
资料来源：财政部、国家统计局。

从图2.10中可以看到，我国在1950—1997年，财政赤字率与通货膨胀水平呈现一致的波动情况。例如1960年我国的财政赤字率上升到12.5%，随后1961年出现了高达15.3%的通货膨胀；同样在1979年，我国的财政赤字率上升到11.8%，随后1980年出现了7.5%的通货膨胀。改革开放以后，随着金融系统在经济中作用的扩大以及私有制经济的发展，财政直接投入经济建设的份额相对降低，而金融系统通过贷款融资的份额提升，货币乘数远高于计划经济体制时期。因此可以看到在20世纪八九十年代，通货膨胀水平远高于财政赤字水平。

（二）房地产业缓解通胀压力

从中华人民共和国成立以来的经济发展经验来看，大规模的经济建设带来的长期的财政赤字压力不可避免地带来货币超发。因为我国长期以来处于资本极度短缺的状态，而工业化初期的经济建设则是以大规模的资本积累为特点。在经济高速增长的要求下，二者是一对不可调和的矛盾。如果对超发的货币没有进行有效的引导，则会对人们的生活造成较大冲击。房地产业市场化改革以及“土地财政”机制的引入，是对已往经济增长模式的一次重要改进。这一改进虽然无法根本解决大规模经济建设投入与货币超发这一对矛盾，但是可以通过住宅这一项高价值商品增值的方式吸收通货膨胀压力，使其他生活必需品得以在短期内免受超发货币的冲击。

从图2.10中可以看到，1998年住房制度改革以来，我国的通货膨胀水平与政府财政赤字的变化情况出现了明显的背离。2000—2002年全国财政赤字率达到15%以上，而期间的通胀水平却很低，CPI仅上升了1%左右，GDP平减指数也仅上升了2%左右。考虑到滞后效应，2004年的通胀水平也仅为3.9%，属于温和通货膨胀，没有对经济产生较大冲击。

财政赤字与通胀水平背离的一个重要原因是土地出让收入对财政的补充作用。根据财政部数据，2010—2018年，土地出让金收入从2.8万亿元上升到6.5万亿元；根据公布的土地出让金用途数据，50%～60%的土地出让金用于拆迁补偿、土地开发，说明40%～50%的土地出让金收入是可以被政府相对灵活支配的。表2.7以平均45%的水平估算了政府可支配的土地出让金收入，结果显示2010—2018年，可支配土地出让金收入的总和与公共财政赤字的总和基本持平。

表2.7　2010—2018年我国财政收支与土地出让金情况　（单位：亿元）(www.xing528.com)

注：可支配土地出让金=当年土地使用权出让金收入×45%
资料来源：财政部。

2000年以来，我国通货膨胀压力的主要来源从内部性的政府货币超发转变为外部性的外汇占款大幅增加。由于加入世界贸易组织之后，我国出口大幅上升，外汇储备不断增加。而我国采取强制结汇的制度，每笔外汇都需要发行相应金额的本币，因此基础货币大幅增加。图2.11显示，我国中央银行外汇占款从2000年初的1.4万亿元上升到2014年峰值时的27万亿元，上升了接近20倍。2002—2005年外汇占款增速最快，其中2005年前三个季度的同比增速超过50%。

2001—2005年，商品房销售价格的同比增速持续增加，其变动趋势与外汇占款同比增速一致，在2005年底2006年初达到15%左右的2008年以前的最高水平。而这一时期的通货膨胀率仅为2%左右。这足以说明房地产业对稳定物价、遏制通货膨胀的重要作用。

图2.11　2000—2018年中央银行外汇占款与商品房销售价格变动情况

资料来源：中国人民银行、国家统计局。

（三）房地产业抑制通胀的局限性

依靠房地产业抑制通货膨胀有其局限性。因为我国现阶段的经济增长模式下，大规模的经济建设投入与货币超发这一根本矛盾无法通过房地产业和土地财政来根本解决。房地产业抑制通胀是通过房价上涨的方式吸纳超发货币，从而维持基本生活物品的价格稳定。因此，房价上涨和全面通货膨胀相比，仅仅是“两害相权取其轻”的妥协办法。

然而，首先，现阶段我国的房价水平已经过高，对民生已经造成严重的影响。其次，房价过快上涨使购房投资收益过高，吸引大量资本流向房地产业，不利于实体经济的发展和就业的扩大。最后，房地产业与金融业联系密切，房价不断上涨可能引发房地产泡沫，增加系统性金融风险。日本、美国房地产泡沫崩溃引发经济危机的教训值得关注。