房地产业的逆周期调节机制

虽然房地产业自身具有较强的顺周期特点，但是由于房地产业投资规模大、产业链长、影响范围广等特点，使其成为在经济下行时拉动经济增长的重要逆周期调节手段。

（一）1998年以来三次房地产逆周期调节

1998年我国住房体制全面市场化在一定程度上也是对亚洲金融危机的应对措施。由于东南亚经济危机的冲击，我国经济增长速度由14%左右下降到7%。国内的财政、就业等方面也出现了严重问题。在此背景下，1998年全面推进住房市场化改革，企业不再为职工提供福利住房，这在客观上减轻了国有企业的负担；通过出售土地使用权，地方政府得以扩大收入；对住房的大规模投资能缓解大规模下岗带来的就业问题，同时能增加对建材等产品的需求，吸收过剩产能；对于居民来说，住房全面市场化使计划经济以来被长期抑制的住房需求得到释放，房地产投资高速增长，提高资本形成，从而拉动经济增长。从某种意义上说，住宅市场化和房地产业的高速发展为当时下行的中国经济打了一针“强心剂”。

2008年，美国房地产泡沫破裂，“次贷危机”爆发，受其影响全球经济下滑。我国经济增速大幅下滑，从前一时期12%左右的同比增速下降到最低时2009年第三季度的6.4%。在经济危机的背景下，国家对房地产业的调控政策从2008年下半年起由收紧转向放开。国务院、财政部、人民银行等部门陆续出台政策，通过降低房贷利率、首套房的首付比例等措施加大信贷支持，同时减免房地产业交易税费。

图2.9　1996—2018年工业、房地产业对经济增长的贡献率

资料来源：国家统计局。

2014年下半年，我国经济面临经济持续下行、政府债务加剧等问题。2014年第三、四季度GDP增速分别为7.1%和7.2%，经济增速面临跌破7%大关。中国社科院公布的数据显示^[6]，地方政府总债务（含隐性负债）从2010年的16.5万亿元上升到2014年的34.9万亿元。而政府部门整体的负债率（债务/GDP）从2008年的28.06%上升到2014年的38.82%，为1997—2017年最高值。在此背景下，国家采取降低购房贷款利率及首付比例的方式刺激房地产市场，同时推行房地产业的“去库存”战略，推进棚户区改造的货币化安置，降低三四线城市待售库存。

整体来看，房地产业对GDP增长的贡献率能反映出经济下行时房地产业对经济的拉动作用。经济下行时期，房地产业的贡献率往往高于其平均水平。1998年，在经济下滑的背景下，房地产业对经济增长的贡献率大幅上升，从1997年的3.8%上升到9.4%。在2008年金融危机的影响下，经济增长陷入低谷，而房地产业对经济增长的贡献率再次跃升到14.3%。2015年以来，房地产业对GDP增长的贡献率逐步上升，从2014年的4%上升到2016年的12%。可以看到，房地产业在经济下行时对经济有明显的拉动作用。(www.xing528.com)

（二）依靠房地产业拉动经济的潜在风险

房地产业对经济的短期拉动具有立竿见影的效果，因为对房地产投入可以在较短时间内形成房屋、建筑等固定资产，计入GDP。然而，过度依赖房地产业拉动经济在长期看会产生不利影响。

房地产业属于生产消费资料的部门，特别是住宅的建设，是居民进行居住消费的重要承载物。广义的房地产还包括厂房、办公楼、商铺等建筑，这些建筑物属于生产活动的固定资产，但是其作用在于提供生产活动场所，而非直接产生产品。相对于机器设备等固定资产，房地产在生产活动中处于次要地位。在资源有限的情况下，过多地进行房地产投入，从生产的角度看并不能提升全社会的经济产出水平，反而会减少对机器设备、生产技术、开发创新等关键领域的投入，反而阻碍经济长期增长。

对房地产业的过度投入可能引发房地产泡沫。房地产业有一定的顺周期和正向反馈的特性。经济向好时，房地产业繁荣，房地产投资增加，房价上涨；而通过房地产抵押贷款，房价上涨扩大信贷规模，进一步推动经济繁荣，形成正向反馈。在这种机制的作用下，经济过热催生房地产泡沫。20世纪90年代日本和2008年美国的房地产泡沫破灭对经济影响深远，不可重蹈覆辙。

房地产业过度繁荣导致的房价过高问题会严重消耗经济发展潜力。高房价使居民购房负担加重，导致消费能力降低。高房价导致的地价上涨以及高房价下居民要求的薪资上涨会导致当地企业的经营成本上升。消费水平的下降和经营成本的上升使企业利润水平下降，企业无力进行新一轮的投资，因而造成经济增长停滞，严重时还会导致企业倒闭或者外迁。企业减少造成产业外迁、就业减少，城市的经济活力不足，严重时还会造成城市的空心化。

以上问题说明房地产业的短期拉动效果与经济的长期健康增长存在一定程度的对立关系，而在我国经济发展过程中，这些问题都有不同程度的体现。因此，需要用长远的眼光看待经济增长，不能急功近利，为了短期增长而破坏经济长期健康发展。