中国房地产业贡献经济增长遭低估

根据各国官方统计部门数据，2017年，美国的房地产业增加值占GDP的12.2%，法国占13%，德国占10.8%，日本占11.4%，而中国的房地产业增加值占GDP的比重为6.6%。相对于发达国家，中国房地产业增加值占GDP的比重较低。这一方面反映了我国房地产业的发展与发达国家存在一定差距，另一方面说明，由于我国房地产业的市场化程度较低，对于房地产业增加值的统计方法可能不能准确地反映该产业的产出，导致对房地产业增加值及其对经济增长的贡献存在一定程度的低估。

2013年以前，我国对居民自有住房提供的居住服务的价值是通过住房的固定资产折旧计算的，而发达国家通常采用住房的市场租金计算。前者仅反映住房的成本，而后者通过市场定价，能更准确地反映房屋居住服务的价值。因此对房地产增加值的核算存在较严重的低估。

21世纪初的一些研究显示，如果按照发达国家惯例的市场租金统计，我国房地产业增加值占GDP的比重可以上升到10%左右（刘洪玉等，2003）。对上海房地产的研究显示，修正后的房地产业增加值可占上海GDP的12%左右（印华等，2000）。当时美国房地产业增加值占GDP的比重为11%，日本为10%。可见当时我国房地产业的占比已经接近发达国家水平。而经过十余年的高速发展，我国房地产行业的占比很可能已经达到或超过发达国家水平。

虽然经过2013年的统计口径调整，自有住房居住价值采用国际上的虚拟租金计算，但是房地产业被低估的情况仍存在。因此本书尝试对房地产业增加值及对经济增长的贡献进行新的评估。

（一）中国房地产业对经济增长的贡献被低估的原因

中国房地产业增加值被低估有以下几方面原因：一是自有住房核算使用的指标会造成遗漏统计。以人均居住面积和城镇常住人口这两个指标衡量的城镇存量住房，不能涵盖短期流动人口居住房屋的增加值。二是企事业及行政单位向员工提供的住房服务未被统计。三是对于空置房的测算也存在争议，目前我国未包含这一项。四是我国城镇化率相对较低，广大乡村区域主要以自建房和少量的城乡接合部的小产权房为主，这部分仅依据成本核算自有居住价值，而开发经营等价值未被统计。五是产业的统计口径也存在一定差异。

（二）房地产业增加值统计口径的国内外比较

美国房地产行业分类主要依据北美产业分类体系（NAICS 2002），该体系是由美国、加拿大、墨西哥三国协议开发使用的行业分类体系。美国房地产业主要包括房地产出租、房地产代理和经纪两大部分，具体内容见表2.2。

表2.2　美国房地产业主要构成

日本房地产业的核算根据国民经济核算体系2008（2008SNA）进行统计，房地产业主要包括租金和服务费两大类，具体内容见表2.3。

表2.3　日本房地产业主要构成

我国房地产行业分类是依据中华人民共和国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的分类标准。主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介和其他房地产市场活动，具体内容见表2.3。

表2.4　我国房地产业主要构成

由上可见，中国和美国、日本尽管都将房地产业划分为第三产业，但是具体统计内容和方法有一定的差异。一是按照美国、日本统计口径，以交易为主的房地产和土地开发归为建筑业，而在中国仍然被归为房地产业。二是在自有住房服务方面，美国和日本以市场租金的方式评估，而我国目前采用的是以初始的成本值核算（房价上涨带来的资产升值不能体现），二者存在较大的差异。

（三）中国房地产业对GDP贡献率的评估

我国目前自有住房服务增加值在房地产业增加值中占比最大，而该部分的核算方法并不合理。统计部门按照城镇房屋建筑成本的2%、农村房屋建筑成本的3%折旧估算该值。近年来房价大幅上涨，若仍沿用历史成本折旧核算，服务增加值就会被大大低估。因此本书尝试对这部分重新核算，其他部分仍然按照国家统计局的结果。在评估方法上需要做几点说明。

第一，在计算方法上采用房地产市场较为成熟的国家沿用的市场租金法。

第二，租赁市场主要集中在城市，农村主要以自建房为主，并且农村的住房一般不能上市流通销售，这导致农村住房资产价格及相应的租金不能被评估。因此这部分仍采用国家统计局的成本折旧值。(www.xing528.com)

第三，目前的统计数据还不能精准区分自有住房及租赁住房，并且市场租金法就是以同质租赁住房的租金水平评估自有住房服务增加值，换句话说就是同质的房子不管是自己住还是租赁出去，提供服务的增加值是一样的，所以就不用再区分住房是租赁还是自住，可以整体评估。

第四，城镇的住房是以城镇常住人口和人均居住面积衡量的。做这样的处理，就能把遗漏统计的单位提供的职工宿舍的服务增加值及居民投资租赁部分的服务增加值补充进来，相对减少低估价值。

第五，借鉴刘洪玉等（2003）的核算标准，同时借鉴朱天和张军（2014）关于虚拟房租的估算方法。由于国家统计局数据没有直接公布原城镇居民自有住房服务增加值，本书参考上述两文对于该部分的估算值所占的比例来评估。上述两文计算的该部分占GDP的比例分别为1.7%和1.6%，故本书采取其均值1.65%予以估算。

第六，租金水平以接近实际市场情况的房价3%的资产回报率来评估。有些报告以五年期基准利率和CPI（消费者价格指数）的移动平均来评估租金，这是理想状态的资产回报水平，但实际情况远低于这一水平。

第七，存量住房大部分是二手房，当年新房占比较小，但新房价格对于二手房价格有较大的影响，因此本书假设全部为二手住房，其价格为当年新房的85%（经验值）估算。

运用上述方法对自有住房服务增加值进行重新评估测算，2018年城镇居民自有住房服务增加值为70 643亿元（见表2.5）。按照成本核算的服务增加值仅为14 855亿元，明显低估了55 788亿元（见表2.6）。经过重新评估的2018年房地产业增加值为115 634亿元，房地产业对GDP的贡献率达到12.84%，基本与美国和日本目前的水平相当。这一比例基本符合较为成熟的房地产市场水平。

表2.5　2010—2018年中国城镇自有住房服务增加值的估值

（续表）

资料来源：国家统计局，由同策研究院整理，其中2017年城镇人均居住面积为趋势值。

表2.6　2010—2018年中国城镇自有住房服务和房地产业增加值及其对GDP贡献的评估比较

资料来源：国家统计局，由同策研究院整理。

以上研究表明，我国房地产业对GDP的贡献率确实存在被低估的现象，国家统计局公布2018年该值为6.65%。本书测算该值为12.84%左右，被低估了6.19个百分点。本书测算值与美国和日本水平相当，基本都保持在12%左右。