住房体制全面市场化以来，房地产行业发展迅速，在国民经济中的比重逐年增加。1998年，房地产业增加值为3 435亿元，占GDP的比重为4%；[1]2007年，房地产业增加值上升到1.4万亿元，占GDP比重上升到5.1%。尽管2008年以后经济增速放缓，但是房地产业依然保持了高于GDP的增长速度。2018年，房地产业增加值上升到5.98万亿元，占GDP比重上升到6.6%。
住房制度全面市场化以来，房地产业对经济增长的贡献率也在增加。1999—2007年，房地产业对GDP增长的平均贡献率[2]为5.52%；2009—2018年，房地产业对GDP增长的平均贡献率增长到7.76%。这也印证了房地产业在国民经济中的比重不断上升的情况。
图2.1 1999—2018年房地产业增加值情况
资料来源：国家统计局。
图2.2 1999—2018年房地产业对GDP增长的贡献率
资料来源：国家统计局。
从时间点上看，在2009年、2015年和2016年，GDP增速降低而房地产业对经济增长的贡献率均高于平均水平。这几段时期内，宏观经济出现巨大的下行压力，而政府的宏观调控政策出现了对房地产市场放松的现象：2008年底，国家加大对中低价、中小套型住房的信贷支持，降低城市房地产交易税费；2013年，国家开始施行差别化信贷政策，支持首套房贷款和改善性二套房贷款，降低首付比例和贷款利率。这些措施刺激了房地产业的增长，进而通过房地产业拉动整个经济增长。
（二）房地产对投资的作用
经济学意义上的投资是指将财富用于扩大再生产，从而能在将来生产出更多的财富。投资，特别是对固定资产等生产资料的投资，是经济增长的直接动力。
图2.3 2004—2018年房地产业固定资产投资完成额情况
资料来源：国家统计局。
从固定资产投资的角度看，1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。全国房地产业固定资产投资从2004年的1.4万亿元上升到2018年的15.1万亿元，年均复合增长率为18.2%。其中，房地产开发投资完成额从2004年的1.3万亿元上升到2018年的12万亿元，年均复合增长率为17.1%。而房地产开发投资中商品住宅的投资从2004年的0.88万亿元上升到2018年的8.5万亿元，年均复合增长率为17.6%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重维持在20%以上。这意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。商品住宅是房地产投资的主要对象。2018年商品住宅投资占房地产开发投资的比重为79.4%，占房地产业固定资产投资的比重为56.3%。
固定资产投资表示投资的规模，而真正反映投资成果和生产能力的提升则需要看形成了多少新的固定资产。城镇新增固定资产这一指标正是衡量固定资产投资成果的重要指标。根据国家统计局的指标解释，该指标计算“已经完成建造和购置过程，并已交付生产或使用单位的固定资产的价值，包括已经建成投入生产或交付使用的工程投资和达到固定资产标准的设备、工具、器具的投资及有关应摊入的费用”。
表2.1 2005—2017年各行业新增固定资产比例情况 （单位：%）
资料来源：国家统计局。
2017年房地产业新增固定资产5.78万亿元，占全部城镇新增固定资产的15.1%，在国民经济的19个行业中（不包括国际组织）排在第二位。可见房地产业的新增固定资产在各行业中占重要地位。
从时间变化上看，房地产行业新增固定资产在2005—2017年经历了较快增长，从1.04万亿元增长到5.8万亿元，年均复合增长率为15.9%，其中最高的2015年达到6.39万亿元。同一时期，房地产行业新增固定资产在全部新增固定资产中的比重呈现下降趋势。2005年，房地产行业新增固定资产占比为23.1%，而到2017年，该比例下降为16.9%。这说明国民经济对于其他行业，如农、林、牧、渔业，制造业，水利、环境和公共设施管理业等行业进行了更大规模的投入。
图2.4 2017年各行业固定资产投资、形成比例
资料来源：国家统计局。
比较房地产业的开发投资额和新增固定资产两个指标可以分析各行业固定资产投入和实际形成情况。对比结果显示，大多数行业的固定资产投资比例与其固定资产形成比例比较接近，[3]只有房地产业与制造业的这两个指标之间存在较大差异：房地产业固定资产投资比例高于其形成比例7.7个百分点，而制造业的固定资产投资比例比其形成比例低5.7个百分点。
从指标的统计口径看，固定资产投资和固定资产形成这两个指标间的差异主要来源于土地购置费用计入固定资产投资，而建筑物的固定资产形成则按照建造施工成本统计。居住用地的地价远远高于工业用地，这实际上导致地方政府通过高价出售居住用地获得资金，并以补贴的形式招商引资，扩大制造业的固定资本形成。
从指标包含的经济意义看，以上现象反映了房地产业和制造业中，在固定资产上的资金投入对于实际资产的形成存在差异。房地产业的资金投入大于其形成的资产，而制造业的资金投入低于其实际形成的资产。这在一定程度上可以说明房地产业投入的开发投资资金一部分被转移到其他行业，尤其是制造业，形成了房地产业补贴制造业的情况。
（三）房地产对就业和财政的作用
从就业的角度看，房地产行业的发展也直接促进了城镇就业。2003—2017年房地产业城镇就业人数从120万人增长到448万人，年均增长速度为9.8%。同一时期，我国的经济活动人口[4]的年均增速为0.5%，而城镇就业人口总数的年均增速为3.4%。房地产业的就业增速远高于平均水平。(www.xing528.com)
房地产业的城镇就业人口占总城镇就业人口的比例也随之增加，从2003年的1.1%上升到2017年的2.5%，增长了一倍以上。尽管增速较快，但是由于房地产业就业人口的绝对数量较低，对于国民经济整体而言，房地产业对就业的直接吸纳作用较为有限。
图2.5 2003—2017年房地产业城镇就业人员情况
资料来源：国家统计局。
图2.6 2017年各行业城镇就业人口比例
资料来源：国家统计局。
相对于其他行业，房地产行业的就业人员所占比重相对较小，仅占所有城镇就业人口的2.4%。各行业中城镇就业人员占比最大的四个行业是制造业、建筑业、教育以及公共管理和社会组织。其中建筑业就业人口占比达15.2%，是吸纳就业的重要行业，房地产业与建筑业的联系非常紧密，房地产业的繁荣能大幅带动建筑业的就业人口。
房地产业对国家财政收入也有着巨大贡献，具体反映在税收和土地使用权出让收入两方面。
住房制度全面市场化以来，房地产企业发展迅速，其上缴的税金也经历了大幅增长。国家税务总局公布的分行业税收收入数据显示，房地产业税收收入从2010年的0.69万亿元上升至2017年的2.09万亿元，在税收收入中的比例相应从2010年的8.9%上升到2017年的13.4%。房地产业税收占比与其在GDP中的份额（6.6%）相比，高出6.8个百分点。房地产业是仅次于制造业（33.2%）、批发零售业（13.6%）的第三大税收贡献产业。
房地产企业的税金对财政的贡献度也在增加，国家统计局数据显示，房地产企业经营税金及附加从1998年的139亿元上升到2017年的5 752亿元，平均年增长率为21.7%。
图2.7 2010—2017年房地产税收收入情况
资料来源：国家统计局。
房地产业对于地方财政的作用主要体现在国有土地使用权出让金收入方面。2010—2018年，土地出让金收入从2.8万亿元上升到6.5万亿元，年均复合增长率为13.9%。土地出让收入与全国一般公共预算收入的比值在2010—2015年整体呈下降趋势，从33.9%下降到20.2%，2015年以后随着房地产市场新一轮的上涨行情，土地出让收入占比回升，到2018年上升到38.1%。
图2.8 2010—2018年国有土地使用权出让金增长情况
资料来源：国家统计局。
地方政府财政收入对土地出让金的依赖较大。由于分税制改革后，中央回收了部分财权，地方政府本级财政收入大幅减少，从而对财政收入的灵活支配能力不足。因此，收归地方政府的土地出让收入成为地方政府的重要补充。土地出让收入与地方政府本级财政收入的比值在2018年高达71%。
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