我国三四线城市房地产业的风险及应对措施

2016年以来，房地产调控手段不断升级，除了传统的限购、限贷等，还出现了“限售、限商、竞自持面积”等新举措。在这种形势下，一二线核心城市房地产市场开始明显降温，而开发商和投资者向非调控的三四线城市转移，造成2016年以来三四线城市房地产市场出现过热的情况。

这一现象尽管响应了国家“去库存”战略，但是随着土地市场的升温，带来的却是进一步“补库存”的结果。从长期来看，三四线城市整体处于人口净流出的状态，在缺乏人口支撑的背景下，大力发展房地产市场带来的短期影响是房地产市场风险的快速上升；长期影响是住房供应量过剩及大量不可再生土地资源的闲置浪费，进而影响区域经济甚至国家经济整体平稳健康发展。

解决三四线城市房地产市场风险问题最根本的途径就是以十九大报告精神为准则，以国家中心城市为引领，协同带动发展三四线城市，把三四线城市发展纳入整体区域规划中，要依托特色优势，发展模式要“去房地产”化，这样才是化解三四线城市房地产市场风险，促进三四线城市经济健康长期稳定发展的根本途径。

（一）2017年三四线城市房地产市场明显升温

2017年以来，在一二线城市房地产市场深度调控的背景下，三四线城市房地产市场（主要指商品住宅市场，下同）出现明显升温，与一二线城市形成鲜明对比，主要体现在成交价格、成交量、开发投资和土地四个方面。

1.成交价格方面，三线城市房价上涨趋势明显超过一二线城市。2017年房地产价格上涨主要集中在三四线城市。截至当年10月份，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格上涨趋势均超过一二线城市。新建商品住宅市场方面，三线城市住宅价格指数10月份同比增长6.8%，比2016年同期高出1.9个百分点，且超过当期一二线城市（一线城市为1%，二线城市为4.3%）。而一二线城市与头一年同期相比均出现大幅下降（一线城市下降29.9个百分点，二线城市下降14.1个百分点）。二手房市场方面，三线城市住宅价格指数10月份同比增长5%，超过一线城市上涨幅度，尽管比二线城市低0.9个百分点，但是从趋势来看，三线城市仍然处于趋势性上涨。

2.成交量方面，三四线城市房地产市场热度也超过一二线城市。三四线是2017年唯一整体仍然保持规模正增长的城市群体。108个样本城市^[33]的商品住宅成交数据显示，2017年一至三季度三四线城市成交量为16 216.92万平方米，比2016年同期上涨3.06%，一线城市成交量为1 766.25万平方米，比2016年同期下降44.45%，二线城市成交量为20 135.92万平方米，比2016年同期下降23.21%。

3.投资开发方面，三四线城市住宅开发投资也超过一二线城市。自2017年1月开始，三线城市投资热度就明显超越一二线城市，并一直持续到2017年底。从40个城市房地产住宅投资开发情况来看，截至2017年10月，三线城市累计同比增长14.37%，一二线城市分别为0.22%和10.62%。三线城市分别比一二线高出14.15和3.75个百分点。从增长趋势来看，三线城市仍然呈现上涨态势，一线城市呈现大幅的趋势性下降，二线城市保持稳中下降的态势。

4.土地市场方面，三四线城市住宅类土地升温迹象更为明显。从全国300个城市来看，2017年1—10月成交的住宅类用地中，三四线城市的平均楼面均价2 426.74元/平方米，较2016年同期增长75.53%，分别较全国、一线和二线城市平均楼面均价增速高出49.29、93.14和62.18个百分点。三四线城市的住宅类土地的溢价率为51.18%，较2016年同期的34.09%高出17.09个百分点。一二线城市住宅类土地溢价率出现不同程度的下降。

（二）不同地区三四线城市房地产业的潜在风险

2016年以来三四线城市房地产市场的升温带来了房价上涨、供地规模增加、商品住宅投资扩大的情况。然而，三四线城市的经济相对落后，居民收入较低，城市吸引力较弱，人口净流出，产业基础相对薄弱。这些城市相对薄弱的经济基本面难以持久支撑持续升温的房地产市场，其风险在不断积聚。

三四线城市的房地产风险可以从以下三个维度分析：持续高速上涨的房价高于收入的增长速度，造成居民购房压力上升带来房价风险；“去库存”之后的“补库存”造成的库存压力上升与城市人口净流出之间的错配带来住宅供给过剩的风险；过高的商品住宅投资比例与相对薄弱的产业基础的错配带来的房地产过度投资的风险。

1.三四线城市房价风险

我国住房制度市场化改革以来，高房价的问题长期困扰一二线城市，但是三四线城市的房价水平总体相对平稳，房价增速低于居民收入增长速度，居民购房负担较低。但是2016年以来三四线城市房价普遍上涨，这使原本局限于一二线城市的高房价问题开始出现向三四线城市蔓延的趋势。房价问题关系到三四线城市的民生和社会稳定，需要引起重视。

本书采用收入房价比表示居民购房负担水平，即城镇居民人均可支配收入除以当年该城市的商品住宅平均销售价格，其经济学意义为居民一年的收入可以购买的商品住宅面积，代表住宅购买力。本书采用2014—2018年收入房价比的算术平均数代表近年来该城市居民的购房负担水平，采用2016—2018年的年均收入房价比的变化表示本轮房价上涨以来，居民购房负担的变化情况。该指标大于零说明居民的住宅购买力提升，购房负担减轻；小于零说明居民购房负担加重。

表1.7　2014—2018年三四线城市房价收入比较

（续表）

注：I/HP表示2014—2018年平均收入房价比；△表示2016—2018年收入房价比年均变动；收入房价比与其变动的均值采用算术平均数计算。
资料来源：国家统计局，各省市统计年鉴、统计公报。

从表1.7来看，三四线城市的收入房价比在5左右，远低于一线城市1.8左右的水平，也低于二线城市4左右的水平。三四线城市居民的购房负担整体低于一二线城市。但是三四线城市居民的购房负担整体在增加。从房价上涨城市的个数看，77个样本三四线城市中有46个在2016—2017年房价涨幅高于收入增速。2016—2017年，三四线城市的平均收入房价比平均每年下降0.12，而同期一线城市该指标平均每年下降0.09。

从不同的区域看，东部三四线城市的房价水平相对偏高，收入房价比在4.5的水平，而中西部及东北区域邻近和远离中心城市的三四线城市的这一指标分别为5.73和5.51。东部地区经济较发达，而且人口密度高，土地资源相对稀缺，导致房价水平较高。此外，邻近中心城市的三四线城市房价上涨速度较快，均高于相应地区远离中心城市的三四线城市。这反映了中心城市房地产市场的外溢效应。

虽然三四线城市的房价压力相对较低，但是仍需警惕房价上涨过快的风险，尤其是邻近中心城市的三四线城市。因为2016—2017年，多数城市的房价涨幅高于收入涨幅。这对居民生活水平的提高起到了消极影响，也不利于扩大居民消费水平、拉动居民消费需求，从长期来看，不利于经济的健康发展。

2.三四线城市住宅供给过剩风险

2016年开始推行的房地产“去库存”战略有效地带动了房地产库存去化。本书根据中指数据计算的广义库存（成交土地规划面积减去商品住宅销售面积）的变化情况显示，全部116个城市在2016当年实现库存去化面积2亿平方米，其中78个三四线城市实现去化面积1亿平方米。但是“去库存”的同时三四线城市房地产市场升温、房价上涨，吸引了新一轮房地产投资和土地供给，进而出现了“去库存”之后的“补库存”现象。数据显示，2017年三四线城市广义库存增加了818万平方米，而2018年的广义库存增加了2 989万平方米。

对于三四线城市，其经济水平相对较低，人口整体呈现流出的趋势。而“去库存”之后的“补库存”现象无疑造成了三四线城市住房与人口的错配，带来潜在的供给过剩风险。由于我国地区间经济发展存在较大差异，较为发达的三四线城市的风险相对较低，但是对于欠发达的三四线城市，住宅供给过剩风险需要重视。

本书对三四线城市的库存变动情况与人口流动情况进行比较。库存变动的计算采用当年成交的土地规划建筑面积减去当年商品住宅销售面积得到当年的库存增量，再进行加总得到2016—2018年的累计库存增量，然后除以2014—2018年的平均年销售面积。这样计算得到的库存变动是以长期销售面积为基准的去化周期，能够排除城市规模对库存量的影响。

对于人口流动情况，本书将其分为长期和短期的人口流动。长期人口流动通过该城市的常住人口与户籍人口的差额除以常住人口计算，指标反映了该城市外来人口的比例，并以2014—2017年外来人口比例的平均值作为长期人口流动指标。短期人口流动通过2014—2017年常住人口的年均变动幅度减去同时期全国人口自然增长率的算术平均数，其含义是以全国人口增长为基准，常住人口增速高于基准值的为人口流入，低于基准值的为流出。

区分短期和长期的人口流动可以更准确地反映一个城市产业发展的趋势。常住人口与户籍人口的差额往往是长时期以来，城市产业和经济发展的结果。特别是改革开放以来，出口主导的劳动密集型经济的发展造成大量人口向东部沿海地区集中。然而随着近年来外部市场疲软，以及劳动力密集型产业向内陆及东南亚国家迁移，人口流动开始出现新的趋势。因此，区分短期和长期的人口流动能够对一个城市的经济、产业情况做出更精确的描述。

分析可见，东部地区的供给过剩风险较低，在44个有数据的样本三四线城市中，有30个城市的库存在2016—2017年呈现下降的情况，而部分库存上升的城市也呈现人口净流入的趋势。中西部及东北区域的供给过剩风险相对较高，在30个有数据的样本城市中，15个城市呈现库存上升的情况，另外有5个城市的库存去化时间下降小于6个月，说明“去库存”不明显，或者存在“去库存”后的“补库存”情况。值得注意的是，大部分库存增加的城市都呈现人口外流趋势，缺少人口支撑成为这些城市房地产风险的重要隐患。

图1.27　2014—2017年三四线城市库存与人口变动情况

资料来源：中指数据，国家统计局，各省市统计年鉴、统计公报。

分组来看，东部邻近中心城市的三四线城市主要呈现长期人口净流入和库存增加的情况。长期人口净流入主要得益于中心城市的带动和长期以来的外向型经济的拉动，导致其常住人口大于户籍人口。但是这些城市的短期人口变动并不乐观，由于经济下行、淘汰落后产能、产业升级、大城市的虹吸效应等多方面原因，这些城市的常住人口近几年来呈现下降趋势。这类城市的供给过剩风险也需要防范。

东部远离中心城市的三四线城市主要呈现库存下降的趋势，整体供给过剩风险较低。中西部及东北区域邻近中心城市的三四线城市总体呈现库存下降的情况，个别城市库存上升。从人口变动来看，长期趋势上，这些城市都呈现人口净流出：常住人口数量低于户籍人口数量，但是部分城市的常住人口近年来呈现流入趋势，其常住人口增速高于全国水平。这说明其经济已经有了一定的吸引力，其总体风险较小。

中西部及东北区域远离中心城市的三四线城市的供给过剩风险较高，表现为人口净流出的同时库存却在增长。这些城市不仅长期处于人口流出的状态，常住人口小于户籍人口，而且其常住人口增长率还低于全国人口的自然增长率。这说明这些城市人口流出的情况依然延续。在此背景下，这些城市实际上不仅没有“去库存”，反而在2016—2017年库存进一步上升，加剧了住宅供给过剩的风险。(www.xing528.com)

对比东部和中西部及东北区域邻近中心城市的三四线城市，可以看到这两类城市虽然都在中心城市周边，却表现出截然相反的库存、人口流动特征：东部城市库存上升，人口呈现长期净流入、短期流出的情况；而中西部及东北区域呈现库存下降，人口长期净流出、短期流入的情况。这两类城市人口此消彼长的变动差异背后反映的是我国经济结构调整和产业迁移的进程。东部城市在改革开放以来，凭借外向型经济的有利条件获得了快速发展，吸引了大量内陆地区人口的进入，形成了长期的人口净流入。但是随着外部需求降低，经济下行压力增大，以及土地、劳动力成本上升等原因，这些地区面临着传统产业外移和产业升级的压力。而中西部及东北区域以中心城市为核心节点，利用自身低成本的优势承接了一部分东部城市外移的产业，逐渐形成自身的优势产业并在中西部及东北区域形成局部发展极，吸引人口进入。

在此背景下，可以看到2016年以来东部靠近中心城市的三四线城市呈现的住宅库存上升的情况更多的是出于中心城市房地产市场受到调控之后，房地产投资向周边城市外溢的表现。虽然这些城市有较好的产业基础，人口呈现净流入，但是同样要警惕传统劳动密集型产业的外移对这些城市的长期影响，谨防这些地区房地产过度供给的风险。而发展中西部及东北区域的中心城市有利于带动周边三四线城市的经济发展，加快中西部及东北区域的城镇化水平，降低这类城市的房地产风险。

3.三四线城市房地产过度投资风险

房地产业的发展需要与一个城市的经济发展水平相匹配。城市的产业发展、工业化和城镇化的加深带动了住房需求，进而推动住宅投资的扩大。这是房地产业发展的健康途径。然而房地产市场的升温加强了住宅的投资属性，吸引大量资金投资住宅建设。这会导致房地产投资水平偏离合理水平，带来住宅过度投资风险。

表1.8反映了不同类型城市的商品住宅投资及产业发展情况。随着逐渐远离沿海和中心城市，三四线城市的经济水平和产业水平都逐渐降低。东部邻近中心城市的三四线城市的人均GDP超过10万元，而中西部及东北区域远离中心城市的三四线城市的人均GDP仅不到5万元。

表1.8　2014—2017年三四线城市商品住宅投资与产业情况

注：样本时间为2014—2017年，各指标按城市GDP为权重计算平均值。
资料来源：国家统计局，各省市统计年鉴、统计公报。

从产业构成来看，这四类城市都处在第二产业占比约50%的水平，但是第一产业比重存在较大差异。东部邻近中心城市的三四线城市第一产业比重仅为4.13%；而中西部及东北区域远离中心城市的三四线城市第一产业比例仍然较高，为12.83%。较高的第一产业比例说明了这些城市的产业水平较为薄弱，其较低的人均GDP水平也印证了这一点。

但是可以看到邻近中心城市的三四线城市的第二产业比重略高于远离中心城市的三四线城市，尤其是在中西部及东北区域，邻近中心城市使城市的第二产业比重提高了7个百分点。这在一定程度上反映了中西部及东北区域中心城市的发展对周边城市带来的产业外溢效果。

对比各类城市的产业水平与商品住宅投资水平可以看到，虽然东部邻近中心城市的三四线城市有较高的第二产业比例和最高的人均GDP，但是这类城市的商品住宅投资比例仍然偏高。相对于中西部及东北区域，邻近中心城市为其带来第二产业比例7个百分点的提升，而商品住宅投资比例的提升仅为0.7个百分点；但在东部地区，邻近中心城市带来第二产业比例2.8个百分点的提升，而商品住宅投资比例却提升了2.4个百分点；并且仅从第二产业比重看，东部邻近中心城市的第二产业占比略低于中西部及东北区域同类城市，但商品住宅投资比例更高。这在一定程度上反映了2016年房地产调控以来，一线城市房地产投资、投机活动受到抑制，转而向周边三四线城市外溢的现象。在东部城市产业升级和转移的背景下，这类城市依然维持偏高的住宅投资比例，存在一定的房地产过度投资风险。

中西部及东北区域远离中心城市的三四线城市的商品住宅投资比例相对较高。这类三四线城市的人均GDP仅不到5万元，第二产业占比最低，仅为47.85%，第一产业占比最高，为12.83%；但是商品住宅投资的比例却接近其他类型的三四线城市，甚至比东部远离中心城市的三四线城市高出了1.3个百分点。这类城市的产业基础较为薄弱，但是商品住宅投资却占据了较高的比例，因此这类城市存在相对较高的房地产过度投资风险。

比较各三四线城市的第一产业比重与商品住宅投资的比重可以更直观地反映不同类型的三四线城市之间的特点。本书选取第一产业比重作为反映一个城市产业水平的指标。其原因是，首先，如表1.8所示，第一产业比重与城市的人均GDP呈较为明显的反比关系，可以在一定程度上代表该城市的经济水平；其次，工业和服务业都是一个城市产业的重要组成部分，而且各城市之间第二产业的比重差距相对较小，不足以反映城市间的产业水平差距。最重要的是，第一产业为农业，代表了传统的生产方式和分散化的生产关系，而二、三产业代表了现代化的、集中式的生产关系，是城镇化和房地产业发展的基础。因此，第一产业的比例能够提供一个可行的代表城市产业水平的指标。

从图1.28可以看到，商品住宅投资比例存在一定的地域性特点：在每一类三四线城市中，商品住宅投资比例最高的城市都位于河北、安徽、福建这三个省。排除省际差异以后可以发现，邻近中心城市的三四线城市的商品住宅投资比例与第一产业的比例呈现一定程度的负向关系，而远离中心城市的三四线城市的这两个指标呈现一定程度的正向关系。

这两类三四线城市间商品住宅投资和第一产业之间关系的相反表现可以在一定程度上反映房地产业在当地经济中地位和作用的差异。邻近中心城市的三四线城市中，二、三产业越发达则住宅投资比例越高。这反映了该类型城市的经济发展是以产业为先导，住宅作为产业发展的补充。而远离中心城市的三四线城市，二、三产业相对落后的城市的住宅投资比例相对较高。考虑到我国存在的“土地财政”现象，可以认为这些城市的产业发展动力相对较弱，地方政府倾向于依靠土地融资来推动经济增长，因此导致了住宅投资与第一产业比例的正向关系。

图1.28　2017年三四线城市商品住宅投资与第一产业情况

资料来源：国家统计局，各省市统计年鉴、统计公报。

相比之下，由于邻近中心城市带来的产业溢出效应，这类三四线城市更容易获得中心城市的产业承接，从而获得产业发展的动力。对于远离中心城市的三四线城市而言，虽然缺少中心城市的拉动作用，但是仍需因地制宜，寻找适合自身城市的产业发展点，而不是依赖房地产拉动经济增长。从历史的总结来看，房地产业的发展是工业化的结果而不是原因。产业发展不能以房地产为先导，有限的资源应该用来发展产业，而不是投入住宅这一消费品的建造中，这不利于有限资源的优化配置；房地产市场繁荣带来的房价、地价上涨会加剧当地居民的购房压力，也会在一定程度上提高企业的用地、用人成本，不利于产业发展。

（三）三四线城市房地产市场风险对中国未来的影响

1.短期来看，三四线城市风险将会影响行业健康稳定发展

（1）从居民购买力来看，大部分三四线城市房价上涨速度远超过收入水平的增长速度。这将造成居民的边际购买力加速递减，对于高房价的承受能力下降。

（2）大量投资客进入三四线城市，将会扰乱当地房地产市场秩序。高房价有可能使当地居民购买力出现“断层”，造成实际的居住需求得不到满足。

（3）企业大量布局三四线城市会提高企业的资金链风险。纵观过去房企跑路和房企倒闭的现象，主要是发生在三四线等中小城市。三四线城市房地产开发融资普遍存在民间借贷的方式，民间借贷往往会伴随“联保互保”等现象，一旦问题产生就会引发多米诺骨牌连锁反应，引发多个公司或者个人出现资金危机，导致局部金融风险，甚至还可能出现“群体讨债”事件。资金链断裂导致的烂尾现象也会引发业主的群体维权事件，危害社会稳定。

2.长期来看，三四线城市风险将会影响国家经济的发展

（1）三四线城市人口处于净流出状态，根据社会发展规律，未来三四线城市人口将继续外流。因此，在人口总量上，三四线城市人口对于房地产市场的支撑力将会进一步减少。房地产市场过度发展会造成土地与人口的错配，以及土地资源浪费。国家18亿亩耕地红线是我国粮食安全的基准线，在未来一定时期内也不会动摇。因此，土地作为不可再生资源，是愈加稀缺和珍贵的。土地资源的浪费往往是一个不可逆的过程，这将会对一个城市，进而对一个国家造成长期的不利影响。

（2）我国地方政府普遍面临“土地财政”问题，这种情况在三四线城市更为普遍和严重。地方政府会制定一定的招商引资政策，拿地成本和税收等方面的优惠吸引房企加大投资力度。最近几年来，地方政府都在大力发展支柱产业，并且大力培植创新产业，因此产业地产以及特色小镇等成为三四线城市的热点。目前行业中只有少数企业专注于产业地产领域，部分房企只是借产业之名，而其目的在于低价拿地，进行住宅开发。因此，当政府提供了大量土地给予企业做产业的时候，结果往往与初衷相悖。这不仅造成了大量优质土地资源的浪费，更重要的是将会丢失地方的可比较优势产业的发展，导致地方经济发展的不可持续。地方经济也会因为错失优势产业的最佳发展时机而陷入经济发展的困境。

（3）对于中西部及东北区域三四线城市而言，过度发展房地产有可能导致城市“空心化”现象，进而引发一系列社会问题。中国目前面临着严重的老龄化问题，尤其是中西部及东北区域的三四线城市等人口外流的城市，留下的都是老人和儿童。如果中西部及东北区域的三四线城市政府以房地产市场为主导，不能合理发展地方优势产业，留住人才或者吸引人才，地方经济发展将会停滞，甚至倒退，造成类似日本和俄罗斯的“空心化”现象。不仅造成资源的浪费，引发一系列社会问题，同时也对整个国家经济的发展造成一定的影响。