我国房地产业区域发展差异分析

我国东部沿海地区的房地产业较为发达，而中西部地区的房地产业发展较为落后。地区经济发展不均衡是我国房地产业地区间差异的重要原因。

（一）房地产业发展的区域差异表现

从房地产业的产出、投资和就业这三个方面看，我国不同地区的房地产业发展表现出较大的差异。沿海经济发达地区的房地产业较为发达，而内陆地区的房地产业发展相对薄弱。

产出方面，房地产业增加值占地区生产总值的比重反映了一个地区房地产业的地位和发展水平，而房地产业的发展同样与当地经济、产业水平密切相关。2018年全国房地产行业增加值为5.98万亿元，占GDP比重为6.6%。在本书统计的31个省级行政区^[30]中，超过全国平均水平的地区是海南（9.8%）和广东（8.5%）；北京（6.3%）、浙江（6.2%）、上海（6.1%）三地的房地产业增加值比重略低于全国平均水平；而位于中西部地区的内蒙古、青海、贵州、云南的房地产行业占比最低，低于2.5%。

图1.19　2017年各地区房地产业增加值占地区GDP比重

资料来源：国家统计局。

房地产对经济增长的贡献通过房地产业增加值的增量与GDP增量的比值计算。这一指标反映了一个地区的经济增长对房地产业的依赖程度。2017年全国房地产业的平均贡献率为7.2%，较2016年的11.9%有所下降。31个省级行政区中，17个行政区的房地产业贡献率超过全国平均水平。其中广西（66.4%）、吉林（29.2%）、海南（20.8%）最高，20%以上的经济增长来自房地产业。贡献率最低的三个地区为内蒙古（-0.2%）、天津（-3.4%）和上海（-10.3%）。

图1.20　2017年各地区房地产业对经济增长贡献率

资料来源：国家统计局。

投资方面，房地产开发投资与GDP的比例可以用来衡量一个地区对房地产业投入的比重。图1.21列出了2017年各地区房地产开发投资和房地产开发投资中住宅投资分别占GDP的份额。海南、安徽、重庆等地对房地产开发的投入比例最高，海南省的房地产开发投资与GDP的比例高达46.0%，住宅开发投资与GDP的比例为33.1%；安徽分别为20.8%和14.8%；重庆分别为20.5%和13.6%。内蒙古、黑龙江、西藏的投资占GDP的比重最低，房地产开发投资占比分别为5.5%、5.1%、3.1%，住宅开发投资占比分别为4.0%、3.5%、1.5%。

图1.21　2017年各地区房地产投资占GDP比例

资料来源：国家统计局。

图1.22　2017年各地区房地产业城镇就业人口占比

资料来源：国家统计局。

就业方面，从分行业的城镇就业人员看，2017年海南、北京、上海、广东的房地产行业就业人口比重较高，明显高于全国平均水平，其中海南房地产行业的就业人口占比高达9.1%，北京为5.5%。而黑龙江、河北、山西和西藏的房地产行业就业人口占比最低，其中山西和西藏仅分别为0.9%和0.5%。可以看到，除了北京、上海、广东，其他东部省份的房地产行业就业人口均低于全国平均水平。

（二）房地产业发展与地区经济水平的关系

房地产业的发展与一个国家或者地区的经济发展水平，尤其是工业化水平有着密切的关系。这在我国房地产业发展历程中有很好的体现。从截面数据来看，我国不同地区的房地产业发展差异同样与当地的经济水平和工业化水平存在紧密联系。

对比图1.23中我国2017年各省级行政区（不包括香港、澳门、台湾）的第二产业比重和人均GDP的关系可以看到，二者之间呈现先上升、后下降的关系：在人均GDP较低时，第二产业比重的上升会带来人均GDP的上升；而在人均GDP较高时，产出的提高主要来自发达的第三产业，因此第二产业比重反而会随着人均GDP的上升而下降。

图1.23　2017年我国各省产业与经济情况

注：不包括香港、澳门、台湾。
资料来源：国家统计局。(www.xing528.com)

根据以上观察，本书以人均GDP 70 000元为界线，将样本地区分为初级工业化地区和高级工业化地区两组。以70 000元为划分界线的依据是，第一，人均GDP 70 000～90 000元是整体曲线的拐点所在的区域；第二，划分后较发达地区包括除了河北和海南以外的所有东部地区^[31]的行政区，有较高的地区一致性；第三，如果以更高的人均GDP水平划分，则两组间的样本数量差距过于悬殊。

图1.24　2017年全国各地区住宅投资与产业关系

注：样本不包括香港、澳门、台湾；海南省由于其产业具有特殊性，作为异常值排除。
资料来源：国家统计局。

通过分组对比可以看到，处于不同经济发展阶段的地区，其住宅投资比重呈现不同的特点。处于初级工业化阶段的地区，住宅投资比重与第二产业之间呈现较为明显的正向关系。第二产业发展能够带动人口的聚集和城镇化的发展，从而增加对住宅的需求，导致住宅投资的扩大。而处在高级工业化阶段的地区住宅投资比重与第二产业之间没有明显的正向关系。

图1.25　2017年全国各地区房地产业与第二产业关系

注：样本不包括香港、澳门、台湾；海南省由于其产业具有特殊性，作为异常值排除。
资料来源：国家统计局。

从房地产业的产出来看，房地产业增加值在GDP中的比重随着经济的发展持续增大。对于两个样本组别来说，具体表现为在处于工业化初级阶段的地区，第二产业比重与房地产业的比重同向增长；在处于工业化高级阶段的地区，房地产业占比与第二产业占比呈反向关系。

以上图表通过我国2017年各地区截面数据的展示，说明了房地产业的投资与产出在经济发展阶段不同的表现。随着经济增长和工业化的进程，产业结构呈现第二产业的比重先增加后下降的情况。第二产业比重的上升标志着工业化的推进，带动农业人口转变为工业人口，并向城市转移，推动城镇化进程。在这一过程中，城市中对住宅的需求增加，从而带动住宅投资的上升。住宅数量的增加是这一阶段房地产业发展的主要特点。

当工业化基本完成，经济发展的新增长点由第二产业转变为第三产业。随着经济增长，第二产业的比重逐渐下降，城镇化进程减慢。随着居民收入的增长，居民对住宅数量的需求逐步转变为对高质量的居住条件的需求。因此房地产业增加值持续上升，而住宅投资的比重下降。

图1.26　2017年各地区GDP增速与房地产业贡献率关系

注：样本不包括香港、澳门、台湾；海南省由于其产业具有特殊性，作为异常值排除。
资料来源：国家统计局。

从以上房地产业与经济发展之间的关系可以看到，房地产业的发展是从属于工业化进程的。通过比较GDP增速与房地产业的贡献率可以看到，处于工业化初级阶段的地区，GDP增速与房地产贡献率呈现负相关，而在工业化高级阶段的地区，二者正相关。这在一定程度上说明在经济发展的初级阶段，工业化是经济增长的主要动力；只有经济发展到较高阶段，房地产业才逐渐成为经济增长的动力。