我国房地产业：从数量型到质量型发展

由住房数量的满足到居住质量的提升的转变是发达国家房地产业的发展规律之一。我国房地产业目前也面临着这一转变。这可以通过我国住宅投资变化以及房地产业投资与产出关系的变化反映。

（一）我国住宅投资的“倒U形”曲线

房地产投资与GDP的比值能够代表建设新住宅在全年经济产出中的比例。从较长的时间跨度来看，随着工业化与城镇化的兴起与完成，经济体中住宅投资的相对份额会经历先上升、后下降的趋势，即住宅投资的“倒U形”曲线。^[29]

从中华人民共和国成立以来，我国经历了从一个以农业为主的经济体转变成一个以工业为主的经济体的过程。1978年以前，是我国工业体系初步建立的时期，我国集中资源进行工业化建设，第二产业在我国经济中的比重从1952年的20%扩大到20世纪80年代初的50%。这一时期的房地产业规模相当小，仅占GDP的2%左右。

20世纪80年代以后，房地产业开始加速发展，弥补以前的不足。1980—1998年，我国全社会住宅投资占GDP的比重在7%上下波动，这一比例与发达国家同阶段相比偏高，这是因为前期工业化建设时期被抑制的居住需求开始释放，住宅投资的增加说明新建住房开始大量供应。1998年住房制度全面市场化，居住需求全面释放，住宅投资占GDP的比重大幅上升，在2013年达到峰值的12.57%。

图 1.16　1978—2018年产业、人口与住宅投资的发展情况

资料来源：国家统计局。

2012年，我国第三产业增加值占GDP的比重超过第二产业，2013年，我国三产占比分别为8.9%、44.2%和46.9%。对比发达国家经验，三大产业的比重接近10%、40%和50%时标志着经济开始进入工业化中后期。这一阶段起，房地产业发展的主要方向开始由住房数量向居住质量转变。2013年以后，我国住宅投资相对规模开始下降，其占GDP的比重到2017年下降到10.6%。可以看到，我国住宅投资的“倒U形”曲线开始显现，这与发达国家房地产业发展经验一致。

图1.17　1978—2018年我国城镇化率和人均居住面积

注：人均居住面积数据部分年份缺失，通过插值法估算；2017年数据通过历史趋势估算。
资料来源：国家统计局、Wind数据库。

1998—2018年，我国常住人口的城镇化率从33.87%上升到59.58%，增长速度相对稳定，每年增长约1.29个百分点。这说明在这一时期，城镇居民的刚性居住需求的增长相对比较稳定。但是，城市人均住房面积从1998年的18.66平方米上升到2008年的30.60平方米，增长速度为每年1.12平方米。而在2009年以后，城市人均住房建筑面积增速缓慢，从2009年的31.30平方米增长到2018年的39平方米，每年增长约0.86平方米。这说明，在2008年以前，城市居民住房条件较差，住房数量不足的问题较为突出，对新增住房需求旺盛。而2008年以后，住房数量问题得到缓解，居民开始要求更舒适的居住环境。

（二）我国住宅投资与产出的关系对比(www.xing528.com)

从房地产业的投资和产出对比看，对于一定规模的住房投资，其在不同阶段产生的住房服务产出有所不同。二者在房地产业发展不同阶段表现出的差异关系体现出我国居住需求从住房数量向居住质量的转变。

本书通过绘制房地产业产出和投资的散点图来直观地反映二者之间的关系。散点图的纵轴表示房地产业增加值，横轴表示不同口径下房地产业的相关投资，包括房地产业固定资产投资、房地产业固定资本形成和全社会住宅投资。以上三个投资相关的指标互相联系并且互有区别。房地产业固定资产投资是各地上报的房地产全行业（包括开发投资、物业管理、中介服务等全口径）的投资额，房地产业固定资本形成是房地产全行业每年新形成的，可以投入生产活动中的固定资本的价值，而全社会住宅投资统计的是包括房地产业在内的所有有关住宅的投资（张清勇、郑环环，2012）。

由于数据有限，以上指标选取了1995—2017年这一时间段，并通过房地产业增加值不变价格指数和固定资产投资价格指数，将所有指标转化为1995年的价格水平。散点图将每年房地产业的投资和产出情况一一对应，由于我国房地产业增加值呈现逐年上升的趋势，所以图中各个点由低到高的排列顺序实际上可以反映我国房地产业逐年发展变化的情况。

图1.18　1990—2017年我国房地产业投资和产出情况

注：房地产业增加值以1995年不变价格计算，不同口径的投资也通过固定资产投资价格指数转换为1995年的不变价格水平。
资料来源：国家统计局。

可以观察到，以房地产业增加值等于7 000亿元和10 000亿元为界线，散点的分布可以被划分为三个区域。7 000亿元以下区域中，随着投资的增长，房地产业产出的增长较快；7 000亿元到10 000亿元之间，投资增长带动房地产业产出的增长明显减慢；而在10 000亿元以上区域，点阵出现竖直向分布，即房地产业产出的增长与房地产业投资的相关性大幅减弱。由于房地产业增加值单调递增，可以将以上三个区域对应到相应的时间阶段上。原始数据显示，7 000亿元以下区域对应2006年以前，7 000亿元～10 000亿元区域对应2007—2012年，10 000亿元以上区域对应2013年以后。对比不同口径的投资可以看到，点阵的分布特点较为一致，因此可以认为上述房地产业产出与投资的关系具有普遍意义。但需要指出的是，由于统计口径的变化，2013年前后点阵代表的含义不完全相同，不能简单进行对比。

以上观察说明，2008年以前，房地产投资对其产出具有较强的推动力。结合前文对我国房地产业发展阶段的划分来看，2008年以前是房地产业高速发展阶段，住宅销售量逐年攀升，库存保持较低水平。这一阶段的特点是大量住宅供应弥补了我国长期以来住房数量不足的问题，人均住房面积有较快的提升。这表明大量的新建住宅满足了居民对住房数量的需求。

2008年以后，房地产投资对其产出的推动作用明显下降。这一段时期对应了前文中的房地产业波动式发展阶段。这一时期房地产市场的一个明显特征是库存的大量增加，人均住房面积超过30平方米，而且居住面积提升的速度明显下降。这说明这一时期住房数量的需求已经得到基本满足。继续大规模开发建设、增加住宅数量已经不是居民最急切的需求，在不考虑房地产自住价值的情况下，投资规模的增加对房地产业产出的推动作用下降。

随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。