中国工业化、城镇化与房地产业的发展

人口是房地产业发展的基础，而工业化与城镇化是房地产业发展的动力。我国房地产业的发展在我国工业化和城镇化进程中呈现阶段性。

（一）改革开放以前我国房地产业发展情况

一般而言，工业化初期，工业化生产方式的展开使劳动力向城市聚集，促进了城镇化的起步。城镇居民的增加带动了对住宅的大量需求，住宅投资因此不断扩大，带动了房地产业的高速发展。但对于我国来说，中华人民共和国成立初期的工业化建设与城镇化发展并没有直接引起房地产业的高速发展。1949—1960年，我国第二产业在经济中的比重迅速增加，从1952年的21%上升到1960年的44%。^[27]工业化的起步伴随着人口向城市的转移。这段时间内，城镇人口的比重相应地从1949年的11.2%上升到1960年的19.7%。而房地产业的比重反而降低，从1952年的2.1%下降到1960年的1.4%。从绝对量看，1952—1960年，第二产业增加值从141亿元上升到652.6亿元，上升了3.6倍；城镇人口从0.7亿人上升到1.3亿人，上升了85%；而第三产业增加值从14亿元上升到20.9亿元，仅上升了49%。这段时期是我国工业化的起步阶段，为了摆脱“一穷二白”的状况，工业化建设是当务之急。因此有必要把有限的资源集中到工业化建设之中。而在计划经济体制下，国家通过行政手段对资源进行配置，住宅作为不能直接用于生产活动的固定资产，对其的投入要让位于工业化投入。因此，在特殊的历史环境中，房地产业发展滞后于工业化和城镇化进程。

图1.10　1952—1978年我国产业、人口及房地产业发展情况

资料来源：国家统计局。

20世纪六十七年代，我国经济工作重心由经济建设转为以备战为目的的三线建设。这段时期表现为工业化进程稳步推进，而城镇化进程延缓。第二产业占比从1961年的32%上升到1979年的47%，而城镇人口比例从1961年的19.3%下降到1972年17.1%，到1980年恢复到19.4%。这段时期房地产业平稳发展，在经济中的比重维持在2%的水平。

我国白手起家进行工业化建设，由于资本和物资的极度短缺，国家只能将资源集中于工业建设，这段时期第三产业占比也呈现下降趋势。1978年我国城镇人均居住面积仅为6.7平方米^[28]，住房数量严重不足。居民的居住需求长期处于被抑制的状态。

（二）改革开放以后我国房地产业发展情况

改革开放以来，随着房地产业的市场化程度逐渐加深，房地产业发展迅速。我国房地产业增加值从1978年的79.9亿元发展到2018年的5.98万亿元。剔除通货膨胀因素后，2018年的房地产业增加值比1978年增长了49倍。房地产业在经济中的比重从1978年的2.2%上升到2018年的6.6%。我国居民的住房情况持续得到改善，国家统计局数据显示，到2018年，我国城镇人均住房建筑面积达到39平方米，农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米。

图1.11　1978—2018年我国产业、人口及房地产业情况

资料来源：国家统计局。

1978—1998年是房地产业市场化试点阶段，房地产业表现出极大的发展潜力。1998—2008年是住房全面市场化以来房地产业高速发展的时期，长期被抑制的居住需求的释放带动了房地产业高速发展，同时也推动了城镇化的进程。2008年以来，随着居住需求释放的完成以及经济发展带来的对居住质量的要求，房地产业进入由住房数量向居住质量转变的阶段，房地产业呈现波动式发展。

1.1978—1997年：市场化试点阶段

1978年改革开放标志着我国经济由计划经济体制向市场经济体制转轨，市场的活力刺激了经济发展，特别是第三产业的高速发展。可以看到，随着经济发展和工业化进程的加深，人口流向城镇的速度在加快。1978年以来，城镇人口比例再次出现明显的上升趋势，从1978年的17.9%上升到1996年的30%。在经济市场化转型的背景下，房地产业也开始了市场化转型的尝试。1984年，国务院发布《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，提出“建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发”以及“推行住宅商品化”。1984年起，房地产业开始了高速发展，房地产业增加值占经济的比重逐年增加。

2.1998—2008年：持续快速发展阶段

1998年，我国结束了单位福利分房的住房制度，住房全面市场化，直接刺激了房地产业的发展。同时，第三产业的高速发展以及城镇化的加速推进也为房地产业发展提供了支撑。1998—2008年，第三产业在经济中的比重从37%上升到42%，城镇人口的比例从33%上升到47%。这一时期，房地产业名义增加值从1998年的0.37万亿元上升到2008年的1.47万亿元，上升了近4倍；房地产业在经济中的比重从4%上升到5%左右。

商品住宅销售面积从1999年的1.2亿平方米上升到2008年的5.9亿平方米，销售额从1999年的2000亿元上升到2008年的2.1万亿元。住房销售面积和金额长时间保持在20%左右的增速。房地产投资也保持高速增长，从1999年的4000亿元上涨到2008年的3.1万亿元，同比增幅长期保持在20%～40%。住宅新开工面积从1999年的1.8亿平方米上升到8亿平方米，同比增幅也长期保持在20%以上。而房地产市场的需求端也保持着活力。这段时期的商品房待售面积从2000年的1.1亿平方米上升到1.8亿平方米，年增长率仅为6%。新增住房能够被迅速消化。相对于同时期10%左右的经济增长速度，房地产市场经历了高速发展时期，速度超过同时期GDP增速一倍以上。(www.xing528.com)

图1.12　1998—2018年我国商品住宅销售和投资情况

资料来源：国家统计局。

图1.13　1998—2018年商品住宅新开工情况

资料来源：国家统计局。

图1.14　2000—2018年商品住宅待售情况

资料来源：国家统计局。

3.2009—2018年：波动式发展阶段

图1.15　2005—2018年70城新建住宅价格指数

资料来源：国家统计局。

这一阶段，房地产市场继续保持较高的发展速度，市场量价增速表现出明显的波峰和波谷。在波峰时期，房地产市场迅速发展，增幅远远超过宏观经济增速；而在波谷时期，房地产市场出现短时间的衰退，量价都出现增长率小于零的现象。这是在这一阶段出现的新情况。图1.12显示，三次销量增速波谷分别为2009年1月、2011年11月和2015年2月。商品住宅销售面积和销售额的同比跌幅都达到或者接近20%。图1.15显示，70城新建住宅价格也分别在2009年2月、2012年5—6月和2015年3--4月达到波谷，其中2015年3—4月的价格下跌幅度超过5%。如图1.12销量的三次波峰时期分别为2010年1月、2013年3月和2016年5月，其销售面积同比增幅都在40%以上，销售额最高时涨幅超过80%。如图1.15，70城新建住宅价格也分别在2010年4月、2013年12月和2016年11—12月达到波峰，其中2010年4月涨幅超过15%。从历次量价波动来看，销售面积都领先于价格先行变动，平均来看，在销售面积达到波谷时，价格会在3个月后到达波谷；在销售面积达到波峰时，价格会在5.83个月后达到波峰。

投资方面，这一阶段的商品住宅开发投资额呈现减速增长的情况，同比增速在2010年5月达到峰值40%之后，增速持续降低，在2018年底降至13.4%，其中2015年底最低时仅有1%的同比增速。这种减速增长的趋势与上一阶段持续高速增长的房地产投资额形成反差。这一阶段房地产市场的供求力量对比发生了变化。市场供给大幅增加，住宅新开工面积在2009年突破10亿平方米，并在2010年突破15亿平方米。而市场的需求方并没有出现与之对等的增强。因此，这一阶段的商品房待售面积持续增长，从2009年4月的1.7亿平方米增长到2016年4月的7.4亿平方米，年增长率高达23.4%。这一阶段市场的供给强、需求弱的情况与上一阶段供求相对平衡的情况形成对比。之后，在国家“去库存”战略的推动下，商品房待售面积在2018年底回落到5.2亿平方米。