我国人口增长对房地产业发展的影响

中华人民共和国成立以来，我国人口总量增长较快，同时人口的城乡结构也发生了巨大变化。我国人口增长为房地产业的发展提供了基础。

（一）中华人民共和国成立以来我国人口的增长

我国人口数量庞大，增速渐缓。从人口总量来看，我国人口从1949年的5.42亿上升到2018年的13.95亿。^[22]我国人口自然增长率从20世纪50年代到60年代较高，且呈上升趋势，在1963年达到峰值33.5‰。这是中华人民共和国成立后第一次“婴儿潮”的表现。20世纪60年代以来，人口自然增长率整体呈现逐步下降的趋势，从30%o的水平降低到2018年的3.81%o。在这期间，可以看到在20世纪80年代人口自然增长率有小幅上升，这是第一代“婴儿潮”出生的人口进入生育年龄。1987年我国人口自然增长率达到峰值16.6‰，距离上一次峰值的1963年相差24年。

从人口的城乡构成看，我国的城镇人口占比不断提高。中华人民共和国成立初期，我国城镇人口仅占总人口的11%，而到2018年这一比例已经上升到60%。人口向城市转移是工业化与城镇化的内涵之一，与经济发展相辅相成。20世纪90年代后期以来，城镇人口迅速上升，为房地产业的高速发展提供了有力支撑。李嘉楠等（2017）就发现外来人口占比每高出10个百分点，城市住房价格就会高出7.5%，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。

图1.2　1949—2018年中国人口情况

资料来源：国家统计局。

图1.3　1949—2018年中国城乡人口构成情况

注：城镇人口、农村人口的统计口径为常住人口。
资料来源：国家统计局。

从人口年龄结构看，我国0～14岁的少年儿童人口在中华人民共和国成立后到20世纪80年代逐步上升，从1953年的2.1亿人上升到1982年3.4亿人。之后，由于计划生育政策的施行，少年儿童人口数量开始下行，到2011年达到谷底的2.22亿人。由于二胎政策的放开，少年儿童人口数量开始回升，到2017年上升到2.33亿人。我国15～64岁的劳动年龄人口数量在中华人民共和国成立后逐年提升，从1953年的3.5亿人上升到2013年峰值的10.06亿人。劳动年龄人口占比从1953年的59.3%上升到2010年峰值的74.5%。我国老年人口^[23]数量加速上升，从1953年的0.26亿人上升到2018年的1.67亿人。

图1.4　我国人口年龄结构情况

资料来源：国家统计局。

我国的房地产业发展与人口年龄结构表现出明显的相关性，2011—2013年我国住宅新开工面积达到近年来的顶峰，2013年为峰值14.58亿平方米，这恰恰跟我国15～64岁适龄劳动力人口峰值重合。而且，人口年龄结构对于房价也有显著影响，在中国这一影响还有着独特的中国特色，徐建炜等（2012）发现，在中国，老年抚养比越高，房价越高；而少年抚养比越高，房价越低。这可能与中国年轻人需要父辈资助买房有密切的关系，其最终来源是上一代人沉淀下来的积蓄。但是从长期看，老年人的收入终究不如年轻人，老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。就人口结构带来的影响而言，笔者认为2015年以后中国的房价将不再具备快速上涨的条件。而法卡斯（Farkas，2011）以匈牙利为样本进行了研究，并将老龄化与利率的相互作用考虑进去，他们的研究表明，2011—2020年，人口老龄化将会导致匈牙利房价下降6%～8%。

图1.5　1953—2018年中国人口与房地产业增加值增长情况

资料来源：国家统计局。

从我国人口的发展情况来看，在中华人民共和国成立后的很长一段时间内，我国人口总数、城镇人口以及劳动年龄人口都在增加。这意味着房地产业的需求潜力总体处于上升态势。1949年以来，我国房地产业加速发展。1953—1963年，我国房地产业增加值增速略低于城镇人口增速；1964—1984年，我国房地产业增加值增速略高于城镇人口增速；1985年以后，我国房地产业增加值的增速大幅高于城镇人口增速。人口增长为房地产业的发展提供了必要条件。

（二）未来我国人口变化趋势

人口老龄化、家庭小型化与人口集中化是未来我国人口情况发展的三大趋势。^[24]

1.2030年以后，我国总人口将呈现净减少趋势，并且老龄化趋势增强

国务院《国家人口发展规划（2016—2030年）》指出，今后15年，我国人口变动将呈现人口增长惯性减弱，劳动年龄人口下降，人口聚集进一步增强等趋势。一方面，我国人口的老龄化呈加速上升趋势。国家统计局数据显示，65岁及以上人口占比从2000年的7.1%逐年上升至2017年的11.4%。据世界卫生组织估计，到2050年中国60岁及以上人口将占35%。

另一方面，我国人口出生严重不足。我国人口出生率持续下行，在2010年达到11.9‰的阶段最低值；虽然从2014年开始我国开放二胎政策，但是2014—2017年的出生率依然维持在12%左右，低于2000年的14%o和1990年的20%o，2018年更是下降到10.94%o，达到近几十年的最低值。从育龄妇女的总和生育率^[25]来看，2001—2010年，总和生育率在1.3左右，2010年以后降为1.2左右的水平。虽然2014年二胎政策开放以后这一数字有所上升，但是仍然远远低于2.1这一人口世代更替水平。长期生育限制、生育成本高等问题使居民生育观念和生育意愿发生了转变，鼓励生育的政策短期内无法从根本上扭转人口出生不足的情况。

图1.6　2001—2018年我国人口出生情况

资料来源：《中国统计年鉴》、《中国人口与就业统计年鉴》、2010年全国人口普查资料。

为了更准确地了解中国人口变化情况，根据2010年我国第六次人口普查数据并利用此次普查得到的出生率和死亡率数据，本书对2011—2030年中国的人口情况和年龄结构情况进行预测。具体计算方法为根据每一年龄的育龄妇女生育率和育龄妇女人口数计算出生人口数（其中2014年、2016年和2017年由于人口政策调整，真实数据与预测数据差异较大，本书利用真实数据进行了调整），根据每一年龄的人口数和死亡率计算死亡人数。每年除新生儿外的每一年龄段人口数量由前一年的前一年龄段人口数乘以存活率而得。根据计算，2019—2030年中国的总体人口情况和劳动力人口比重如图1.7所示。

图1.7　2019—2030年我国人口与劳动力比重情况

资料来源：2010年全国人口普查资料，由同策研究院整理而得。

从图1.7可以看出，我国的人口总量将在2024年达到顶峰，约为14.18亿人，而我国劳动力人口比重则将持续下降，从2019年的70.33%下降到2030年的67.37%。我国人口形势的变化将对包括房地产业在内的经济发展带来重大影响。(www.xing528.com)

2.我国家庭结构发生重大变化

家庭结构是指家庭中成员的构成及其相互作用、相互影响的状态，以及由这种状态形成的相对稳定的联系模式。家庭结构涉及多方面的内涵，包括家庭类型结构、家庭（户主）年龄结构和家庭规模结构等。本书的研究，是以家庭人口规模作为衡量家庭结构的重要指标，这一指标含义明确，衡量简单，而且很容易换算成家庭的年龄结构和类型结构，是衡量家庭结构的核心指标。

伯奇（Burch，1967）通过总结发达国家的家庭变化情况指出，随着工业化和城镇化的推进，家庭结构也会随之发生变化，发达国家的数据表明，在工业化和城镇化推进初期，家庭规模会发生先轻微上升，然后快速下降，最后趋于平缓以至于不再变化的规律。家庭规模随着工业化进程而逐渐变小的理论被称为家庭规模收敛理论，这一理论不仅在发达国家得到验证，在我国也被逐渐证实。

图1.8为我国家庭人口规模自1953年以来的变化示意图，从中可以看出，除了1958—1960年的特殊时期及紧随而来的恢复期之外，中国的家庭规模的确是符合家庭规模收敛理论的，平均家庭规模在我国工业化发展初期（20世纪70年代中期之前）逐渐上升，1974年达到顶峰的4.81人。然后随着我国工业化和城镇化的发展逐步下降，到2017年已经下降至3.03人。

图1.8　中国家庭人口规模变化图

资料来源：1953—1994年原始数据来自《中国人口统计年鉴（1995）》，1995—2006年原始数据来自历年《中国人口统计年鉴》，2007—2017年原始数据来自历年《中国人口与就业统计年鉴》，由同策研究院整理而得。

根据这一变化规律可以进一步预测未来的家庭结构变化，本书参考李崇梅等人（2017）的研究成果，获取了2015—2030年中国家庭规模预测结果，具体见表1.6。

表1.6　2015—2030年中国家庭规模预测

资料来源：李崇梅，焦桂花，刘文斌，等.基于平均家庭规模的家庭结构预测方法［J］.人口与经济，2017（4）：98-107.

3.年轻劳动力向一二线城市集中

从我国人口流动情况来看，我国人口流动程度增加。按照居住地与户口登记地不在同一个市辖区的口径统计，我国流动人口从2000年的1.2亿人上升到2018年的2.41亿人。流动人口主要向一二线城市集中。2006—2018年十几年间，一线城市的北京、上海的常住人口分别增长了573万人和609万人；二线城市中，天津、武汉、苏州的常住人口分别增长了485万人、233万人和262万人。

从人口的净流入情况看，一二线城市的常住人口数量大于户籍人口数量，整体呈现人口净流入，而三四线城市呈现人口净流出。以城市常住人口为基准计算，2018年，一线城市（4个样本城市）外来人口流入占比43.55%，二线城市（30个样本城市）外来人口流入占比11.87%，三四线城市（103个样本城市）为人口净流出状态，流出占比3.12%。从三四线城市流向一二线城市的主要为年轻的劳动人口。根据国家统计局的人口抽样数据，2004—2016年，15～64岁的人口在京、津、沪、粤地区呈现明显增长，年增长率在1.8%～2.5%。而在中西部地区呈现明显减少，其中四川、贵州的减幅最大，达到年均-1.8%。同一时期，全国老年人口抚养比年均上升1.9%。京、津、沪、粤地区老年人口抚养比上升速度均大幅低于全国水平，其中上海和广东出现了负增长。而中西部地区老年人口抚养比的上升速度明显大于全国平均水平，其中甘肃、四川的年上升速度高达3.3%和4.0%。

图1.9　2006—2018年中国主要城市常住人口增长情况

资料来源：国家统计局。

我国城市人口仍有一定的增长空间。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》报告显示，2014年我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。2018年我国人口总量为13.95亿人，如果按照60%的水平计算，2019—2020年城镇人口将增加586万人，如果以发达国家80%的水平计算，未来城镇人口将增加2.85亿人。从人口迁移的趋势规律来看，新增城镇人口将会继续向一二线城市转移，三四线城市人口将会继续保持净流出的态势。

人口的老龄化与集中化趋势说明未来对住宅的总体需求减缓，我国2013年的适龄劳动力人口就已经达到最大值，我国的新建住宅规模当年就已经达到最高峰。尽管我国城镇化率对比发达国家仍然相对较低，但是城镇化对于房地产业的正面影响从长期来看可能无法抵消人口结构变化带来的负面影响。这一判断基于如下两个事实：首先，我国城镇化水平已经接近60%，未来的增长速度不一定按以前的水平继续发展，即使能够保证当前每年1.114%的城镇化增速^[26]，到2040年我国城镇化率就将达到80%以上，再向上提升的空间很小；其次，我国现有15～64岁年龄段的人口比例过高，2017年这一比例达到71.8%，显著高于15～64岁年龄段比例最高时的日本和欧美，在当前这一阶段意味着巨大的青壮年劳动力供应，有利于经济发展，但是这也同样意味着等适龄人口老龄化之后，我国面临的人口老龄化问题要远远严重于日本和欧美，对于房地产市场的负面冲击可能会远远超出预期。

长期来看，在没有外力措施的支撑下我国大多数地区房地产业的规模将难以再继续扩大，但是不同城市间的结构性差异将增大。一二线城市由于有产业支撑，存在明显的集聚效应，就业机会较多，工资较高，仍在不断吸引外来人口进入，而且主要是年轻人和素质较高人群进入，他们的收入水平处于社会上层。因此一二线城市对于房地产的需求仍然强劲，房地产业的发展仍然有较大潜力。相比之下，大多数三四线城市产业基础较差，经济集聚效应不明显，而且城市数量较多，不但面临一二线城市的虹吸效应，还要面对其他三四线城市的激烈竞争，人口形势不容乐观，三四线城市房地产业的发展动力下降，需要谨防住房供给过剩的问题。