提升人民生活质量的我国房地产业

居者有其屋是人们安居乐业的必要条件，与人民生活息息相关。我国住房制度市场化改革后，房地产业的高速发展与我国居民提高居住条件的需求相一致，推动了我国居民居住水平的提高。

（一）居民住房数量情况

1998年住房制度改革之后，住房供给市场化导致住房供应的快速上升。根据国家统计局公布的数据，1995—2017年，全社会住宅竣工面积^[10]从10.7亿平方米上升到15.5亿平方米，年均增速为1.7%。其中，商品住宅竣工面积从1.2亿平方米上升到7.2亿平方米^[11]，年均增速为8.5%。商品住宅占比从1995年的11%上升到2017年的46%。从2000年到2018年，商品住宅的销售面积从1.7亿平方米上升到14.8亿平方米，累计销售面积达到149.6亿平方米。这说明购买商品住宅成为居民获取住房的主要方式，市场化的房地产体系基本建立。

图1.1　1995—2018年我国住宅竣工情况

资料来源：国家统计局。

房地产业的高速发展使城镇居民的人均居住面积得以大幅提高。国家统计局数据显示，2018年我国城镇人均居住面积为39平方米^[12]；而根据国家统计局的一份报告，2017年，城镇居民、农村居民人均住房建筑面积分别比1978年增加30.2平方米和38.6平方米。^[13]从这一点看，我国房地产业的发展满足了居民对住房数量的需求。

以住房套数看，我国住房套数基本满足户均1套的需求。根据《人民日报》2013年4月12日第17版《民生周刊》发布的文章《住房：总量充足，区域性短缺》的报道，时任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“中国发展高层论坛2013”年会中称，目前我国人口户均1.02套住房。文章也提到，央行统计调查司的研究显示，2012年我国住宅存量为2.2亿～2.5亿套，户均套数约为1套。^[14]以这一数据为基础，通过历年竣工套数进行估算，2017年我国城镇住宅存量达到2.8亿～3.1亿套，户均1.04～1.16套。

从住房自有率看，根据2010年第六次人口普查数据，我国全国住房自有率^[15]为85.4%，其中城市的住房自有率为69.8%，镇的住房自有率为83.2%，乡村的住房自有率为96.3%。中国家庭金融调查的数据显示，截至2017年，我国城镇家庭住房自有率达到90.2%，远高于发达国家水平。同时期美国的住房自有率仅为64.8%，欧盟国家平均为70%左右，其中德国为52.5%、法国为65%、英国为64.4%、意大利为73%、瑞典为65.6%。^[16]我国住房数量能够满足居民需求。

（二）居住消费与住房购买

国家统计局数据显示，2018年我国全国居民人均居住消费支出为4 647元，占全部消费支出的23.4%；城镇居民2017年的人均居住消费支出为5564元，占全部消费支出的22.8%；农村居民2017年人均居住消费支出为2 353.5元，占全部消费支出的21.5%。住房的消费支出在居民消费性支出中占重要部分。在各类消费支出中的占比仅次于食品消费，居第二位。根据国家统计局2013年起开展的城乡一体化调查，2013年以来，全国居民人均居住消费支出从2013年的2 999元上升到2018年的4 647元。但是居民人均居住消费支出在全部消费支出中的占比较为稳定，一直保持在22%左右的水平。

1998年住房制度市场化改革以来，购买住房逐渐成为居民获取住房的主要方式。表1.4给出了我国居民购买住房数据，通过购买获得住房的户数比重从2000年的16%上升到2015年的26.39%，其中城市居民购买住房的比例超过50%，购房成为城市居民获得住房的最主要途径。从住房类型看，城市居民购买商品房的比例上升最大，从2000年的9.2%上升至2015年的28.21%。根据中国人民银行的储户问卷调查数据，我国居民的购买住房意愿比例2015年一季度为13.8%，到2019年一季度达到21.5%，由此可以推断我国目前居民购买住房比重更高。我国居民住房来源结构的变化从侧面反映了我国房地产业的快速发展。

购买住房也是我国居民重要的投资方式。2018年我国新建商品住宅销售额达到12.64万亿元。而我国城镇居民可支配总收入为32.6万亿元，城镇居民总消费支出为21.7万亿元。总收入与总消费支出的差额，即广义储蓄总额为10.9万亿元。^[17]广义储蓄总额低于商品住宅销售额。这在一定程度上说明购房已经成为居民投资的主导途径。

表1.3　2017年我国居民各项消费支出比例(www.xing528.com)

资料来源：国家统计局，城乡一体化住户调查。

表1.4　我国居民购买住房情况

注：第五次人口普查（2000）没有统计通过购买二手房获得住房的比例。
资料来源：国家统计局2000年人口普查、2010年人口普查、2015年1%抽样人口调查。

住房的消费与投资是我国居民住房支出的两个方面。根据上文对统计口径的分析，居民消费性支出中的居住消费部分不包含购房支出。因此可以将住房消费支出与商品房销售额加总作为居民住房总支出。对于城镇居民来说，2017年总居住消费支出为4.5万亿元^[18]，总购房支出为11万亿元，居住总支出为15.5万亿元。对于农村居民来说，2017年总居住消费支出为1.4万亿元^[19]，农村住宅投资额为0.6万亿元^[20]，居住总支出为2万亿元。

此外，住房也是居民财富积累的重要方式。根据中国社科院的《中国国家资产负债表2017》，2016年我国居民总资产中，金融资产为180.6万亿元，非金融资产为177.2万亿元，其中房地产资产为164万亿元。房地产资产占非金融资产的份额为92.55%，占全部资产的份额为45.84%。可见住房是居民财富积累的主要方式。

综上所述，无论是从居住、投资还是财富积累的角度，住房在我国人民生活中都占有重要地位。因此，房地产业是关系国计民生的重要行业，其稳定健康发展有重大意义。

表1.5　2016年中国居民资产情况

资料来源：中国社科院，数据截至2016年。