我国房地产制度的发展历程

我国的房地产制度是建立在基本经济制度之上的，我国当前的经济体制发端于1949年。在1956年社会主义改造基本完成后建立起计划经济体制。经过20多年的发展，1978年我国第一产业的比重下降到27.69%，初步完成了工业化。但是城镇化水平一直没有得到显著提升。按人口比例计算，城镇人口比重在1949年为10.64%，到1955年上升至13.48%，之后经过20多年发展，到1978年也只上升至17.92%。改革开放之后，我国开始放弃计划经济体制，逐步建立以价格为导向的市场经济体制。1992年，中国共产党第十四次全国代表大会通过建立社会主义市场经济体制的改革目标。到目前为止，价格信号已经在我国资源配置中起主导性作用，政府已不作为市场的直接参与者，符合市场经济主要特征的社会主义市场经济体制已经基本建立。当前的中国已经成为世界第二大经济强国，第一大制造业强国。2018年人均GDP达到9 777美元，第一产业比重下降至7.19%，城镇人口比重为59.58%。^[9]

我国的房地产制度也是随着我国经济制度的变革而变迁的。中华人民共和国成立后，城市土地都被收归国有，农村土地则归集体所有。为了配合计划经济体制，在城市里我国实行“统一管理、统一分配、以租养房”的共有住房实物分配制度。城镇职工的住房由其所在单位解决，单位和各级政府按照国家的建设投资计划进行建设，资金由政府划拨，少量靠单位自筹，建好后单位分配给职工居住，同时收取少量租金，住房所有权归政府和单位所有，住房更多是一种福利而非商品。在农村，土地归集体所有，村集体会无偿划拨专门的宅基地给农民，由农民自行建房，但是农村宅基地及其附属住房不允许向集体外个体转让，这一制度延续至今，目前仍然是中国农村采用的房屋管理制度。

改革开放之后，由于经济体制转变和福利分房本身的弊病，房地产制度本身也开始改革。1978年9月，针对国内住房困难问题，邓小平提出改革住房制度的可能性，国家建委起草了《关于加快城市住宅建设的报告》，城镇住房制度改革由此开始。1980年，中国内地第一个商品化居住区东湖丽苑在深圳开工。1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布中国将实施全价售房，逐步实现住房商品化。1988年1月，首届全国住房制度改革工作会议召开，当年2月《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》印发，住房制度改革被正式纳入整体改革计划之中，该方案提出的改革步骤是首先将公房租金按实际成本核算，然后再把住房消费的成本纳入工资，改暗补为明补，逐步推进住房商品化进程。这一方案由于触及既得利益群体利益并遇到严重通货膨胀而被搁置。

1992年中共十四大确立我国要建立社会主义市场经济，房地产制度改革也开始加速，1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，明确提出“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”。(www.xing528.com)

1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发，明确提出“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。该文件在中国房地产改革中具有里程碑式的意义，计划经济体制遗留下的福利分房制度从此终结，中国房地产业市场化的大门正式完全打开。1999年4月，国务院发布《住房公积金管理条例》，公积金管理走向正规化、法制化。后该条例又经过多次修改，成为我国房地产制度的重要基础性文件。

2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，该通知明确了房地产业为国民经济支柱产业的地位，还指出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。该通知还要求“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，中国房地产业市场化后第一次价格快速上涨也在该文件发布后不久出现，此后中国房地产市场的收紧与放松交互出现的情况开始常态化，中国房地产制度的建设基本告一段落。

最近一次房地产业调控收紧开始于2016年。当时面对房地产市场反复调控与放松以及房价持续上涨带来的问题，中央转变思路，当年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，次年中共十九大报告再次强调。2017年4月25日的政治局会议提出要加快形成房地产长效调控机制。2018年7月的政治局会议更是提出“坚决遏制房价上涨”的政策目标。2019年4月19日，政治局会议再次对房地产定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”2019年7月30日，政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。严控房地产市场的趋势短期未发生变化。