我国房地产业：产业分类及经济核算分析

（一）房地产业划分

房地产业是对房产和地产的开发、经营、管理等一系列经济活动的总称，在国民经济产业分类中属于第三产业（叶剑平、谢经荣，2005）。根据2017年《国民经济行业分类》，我国经济活动划分为20个经济门类，房地产业独立成为一个门类，包含房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业五个小类。

房地产是房地产业的经营对象，房地产指建筑地块和建筑地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利（曹振良，2003）。房地产分为房产和地产。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括承载建筑物的土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房屋的建造、土地上各种设施的建设是实体物品的生产，属于第二产业中建筑业的范畴。而房地产业以建筑业的产成品为对象，主要限于房产和地产的流通领域，以建筑物实体或与之相关的权利为标的物，提供附加服务。

表1.1　房地产业的行业分类

资料来源：国家统计局2017年《国民经济行业分类》。

根据土地及土地上建筑物的不同用途，房地产可以分为居住类地产、产业地产、商业办公类地产等。^[1]其中居住类地产，尤其是商品住宅在房地产业中占较大比重。根据国家统计局数据，1997年以来，在每年商品房新开工面积中，商品住宅占比保持在80%左右；在每年商品房销售面积中，商品住宅占比保持在85%～90%。2018年全国商品房销售面积为17.2亿平方米，其中商品住宅销售面积为14.8亿平方米，占比86%。可见住宅在我国房地产业中的关键地位。

房地产市场指土地和建筑物及其相关权益交易关系的总和。房地产市场可按照不同维度进行划分：按交易客体不同可以分为土地市场和商品房市场，其中土地市场也被称为一级市场；按交易客体的存续时间不同可分为增量市场和存量市场，也叫作二级市场和三级市场，即新房市场和二手房市场；按照交易权责关系的不同可分为销售市场和租赁市场。不同维度的划分相互交织，将房地产市场细分。房地产市场的作用是将市场作为土地资源的配置方式，引导资源向最有潜力的土地流入，进行土地开发投资，使稀缺的土地资源发挥出最优经济产出。

（二）房地产业与建筑业的区分

房地产业与建筑业是国民经济中两个重要的行业，二者之间存在紧密联系的同时也有严格的区分。

建筑业是建筑物实体生产的行业，属于第二产业。根据2017年《国民经济行业分类》，建筑业被单独列为一个门类，包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业及建筑装饰、装修和其他建筑业四个大类；并说明建筑业的范畴为各种建筑物及工程的施工活动、内部设施的安装和工程后期的装饰、装修、清理、维护活动。可以看到建筑业涉及的建筑物类型较广，不仅包括房屋的施工建设，还包括道路、桥梁、水利、园林等土木工程的建设。但是建筑业的经营活动仅包括建筑物从无到有的建筑施工环节，并不包括前期开发及建成后的运营环节。

房地产业属于服务业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类。可以看到，房地产业的经营活动不仅包括建筑的前期评估策划和开发建设阶段，更覆盖到建筑完工后的销售、租赁、运营维护等阶段，涵盖了建筑物的整个生命周期。

从房地产业和建筑业的经营活动范围来看，二者在房地产开发这一活动中有一定的重合。以一栋住宅开发建设的简化流程为例，房地产开发可以分为四个阶段：决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工阶段（施建刚，2004）。一家房地产开发公司首先对市场进行研究，确定项目计划。然后，房地产开发公司拍下建设用地，确定建设方案并向管理机构报批，申请用地规划许可证、建设工程许可证以及施工许可证。之后，住宅的施工建设及配套的市政设施建设发包给一家建筑企业完成。最后，在工程竣工后，房地产开发公司进行验收备案并向建筑企业支付工程款，之后房地产开发公司向房管部门办理销售许可，开盘销售^[2]，将住宅出售给最终消费者。

从住宅的开发流程来看，房地产企业主导了整个住宅开发的过程。在这一过程中，住宅的开发涉及土地和住宅有关规划、配套、法规、权益等各项事宜，而建筑物的施工建设仅是这一过程中的一个环节。并且可以看到，建筑物的施工建设是以房地产企业向建筑企业发包的形式进行，即房地产企业购买建筑企业的最终产品。这说明建筑业作为第二产业，负责建筑物实体的生产，而房地产业作为第三产业为土地和房屋的开发提供服务。

（三）房地产业的经济核算

房地产业的经济核算是认识这一行业的重要途径，对相关统计指标定义、口径的准确认识是了解房地产业发展的关键。本小节将根据国家统计局提供的指标解释，从投资、居民消费和房地产业产出三个方面考察房地产业的经济核算。

1.房地产投资

对房地产业投资的核算有两个指标，这二者的内涵存在一定差异。一个是房地产业固定资产投资，另一个是房地产开发投资完成额。

根据国家统计局的指标解释，“固定资产投资（不含农户）指城镇和农村各种登记注册类型的企业、事业、行政单位及城镇个体户进行的计划总投资500万元及500万元以上的建设项目投资和房地产开发投资，包含原口径的城镇固定资产投资加上农村企事业组织项目投资”。

房地产业固定资产投资是固定资产投资中属于房地产行业的投资，统计口径不仅包括房地产开发经营，还包括物业管理、中介服务、自有房地产业经营活动等项目。房地产开发投资是其子项，其比重约占房地产业固定资产投资的80%。

表1.2　2014—2017年房地产业固定资产投资分项情况

资料来源：国家统计局《中国固定资产投资统计年鉴》，Wind数据库。(www.xing528.com)

房地产开发投资是最为常用的投资指标，国家统计局给出的指标解释为“各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、供水、排水、供电、供热、通信、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动”。该定义说明：第一，其统计口径为房地产开发法人的房地产开发活动，不包括自然人的房地产开发活动。第二，房地产开发投资必须涉及土地上的建筑物，单纯的土地开发和交易不计入房地产投资。第三，房地产投资不仅包括住宅，还包括工业、商业、办公等建筑物的投资。第四，房地产投资仅统计房地产开发投资公司的投资活动，居民个人建房或其他性质的企业修建的房屋不计入房地产投资。

从统计口径的差异可以看到，房地产业固定资产投资的口径最大，包括房地产开发投资；房地产开发投资又包括商品住宅开发投资。商品住宅开发投资仅统计房地产开发企业的投资，而全社会住宅投资不但包括房企的投资，也包括其他性质企业及个人建房的投资。

国家统计局数据显示，2017年和2018年我国房地产开发投资完成额分别为10.98万亿元和12.03万亿元，其中住宅投资完成额分别为7.51万亿元和8.52万亿元，占比分别为68.40%和70.82%。商品住宅投资在房地产开发投资中占主要部分。对于住宅投资的统计，更广的统计口径是全社会住宅投资：2017年全社会住宅投资为8.70万亿元，而同年房地产住宅投资为7.5万亿元。^[3]相比而言，房地产业固定资产投资口径较大，2017年该指标为13.97万亿元，比房地产开发投资多2.99万亿元，因为该指标涵盖了物业管理、中介服务、自有住房经营等项目。而房地产业固定资产投资中房地产开发经营项目的金额为11.28万亿元，仍然比房地产开发投资多0.3万亿元，因为前者还包括与房地产经营项目相关的投资。

2.居民居住消费

房地产业作为服务业，居住服务的产出与消费是同时发生的。居住消费是居民生活中的基本需求之一，是居民安居乐业的必要条件。居民居住消费支出是居民最终消费支出中的一个子项，指与居住有关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。^[4]可以看到，在居民居住消费中，房租、物业管理、自有住房折算租金等项目都属于房地产业。

以上指标解释将房租和自有住房的折算租金分别阐述，这意味着虽然同样是提供居住服务，居民租住他人房屋与居住于自有住房（包括购买商品房和农村自建住房）适用的统计方式不同。这是因为在租房和自住这两种方式下，居住服务的获得与成本的支付存在较大的期限差距。在租房的方式下，居住服务的获得与成本的支付是同期发生的，当期支付的房租即是购买当期居住服务的成本。而自有住房属于长期消费品，一次性购买住房之后，享受住房寿命期之内的居住服务。这会对统计数据造成极大的波动。因此，居民购买商品住宅的支出不直接计入居住支出，而是采用类似于固定资产折旧，将自有住房的居住支出采用折算租金的形式统计。

居民居住消费支出中，房租、水、电、燃料、物业管理、房屋维修等一系列支出是用来购买实际的商品和服务的，其金额都是确定的；而对居民自有住房的折算租金并没有实际发生，所以需要通过一定的方法估算。

联合国《2008国民账户体系》对自有住房提供的服务采用等价租金的原则，即其价值等于在市场上租用同样大小、质量和类型的房屋所要支付的租金。^[5]但目前我国对居民自有住房租金的核算采用房屋建筑成本虚拟折旧法，这严重低估了居民自有住房服务的增加值。

我国对居民居住消费支出的核算是通过抽样入户调查统计的。入户调查采用分层多阶段随机抽样的方法，在全国（不含港、澳、台）抽选1 800多个调查县（市、区）的16万调查户（约占全国家庭户数的万分之四）进行调查。在2013年前，入户调查并不统计自有住房折算租金，2013年我国统计系统开始进行城乡一体化调查，对居住消费统计做了较大修改，其中最重要的就是将居民自有住房折算租金纳入统计，居民自有住房折算租金既表现为居民的支出，也表现为居民的收入。但对于自住租金的计算仍然是按照住房成本折旧法核算的，而非国际通用的市场租金法，依旧存在对居住消费低估的情况。

根据国家统计局的指标解释，居民自有住房折算租金整体作为居民居住支出的一部分，这其中包括了住房的折旧。而在居民的收入统计中，自有住房的折算租金与其折旧的差额，即自有住房折算净租金，计入居民收入。对于农村住户来说，由于租赁市场不存在，无法获取折算租金，因此将农村住房的折旧记为折算租金计入居住支出。对于收入项，农村的住房折算净租金为零。根据国家统计局公布的数据，2017年我国全国人均居住消费支出为4 107元^[6]，城镇居民人均居住消费支出为5 564元，农村居民人均居住消费支出为2 354元。

3.房地产业的产出

房地产业的产出是房地产业经济活动的成果，其经济核算是对房地产业经济活动中创造的增加值的计算。房地产业增加值是GDP的重要组成部分，衡量的是全社会提供的住房服务（包括出租和自住），以及房地产开发经营企业、物业管理和房地产中介公司等在建房和房屋使用及交易环节提供的商业性服务活动中创造的增加值（许宪春等，2015）。

我国房地产业增加值核算包括房地产企业生产活动产生的增加值和居民居住消费活动产生的增加值。房地产企业生产活动增加值通过收入法计算，包括劳动报酬、固定资产折旧、生产税净额和营业盈余（董礼华，1997）。居民居住消费活动增加值包括居民租赁住房的费用和居民自住房屋产生的居住服务的虚拟价值。可以看到，居民居住消费支出是房地产业增加值核算的重要组成部分。

国家统计局编制的2015年投入产出表延长表对经济活动中各行业产出的来源和用途有详细的统计。从房地产业产出的来源看，产出分为中间投入和增加值。其中中间投入为其他行业的产品以原料的形式投入房地产业的生产活动中，2015年中间投入价值为1.65万亿元。增加值总额为4.17万亿元，其中劳动报酬总额为0.61万亿元，占增加值的比重为14.7%；生产税净额总额为0.73万亿元，占比为17.6%；固定资产折旧总额为2.10万亿元，占比为50.4%；营业盈余总额为0.72万亿元，占比为17.2%。

从与其他行业的比较来看，其他各行业增加值的构成中，劳动报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余占比分别为52.1%、12.1%、12.7%和23.1%。相比之下，房地产业中劳动报酬的比重大幅低于平均水平，而固定资产折旧的比重大幅高于平均水平。这是因为在房地产业增加值的计算中，固定资产折旧部分包含居民自住房屋的折旧，也就是居民自有住房提供的居住服务的虚拟价值，从而拉高了固定资产折旧的比重。

从房地产业产出的用途来看，产出分为中间使用部分和最终使用部分。中间使用部分是将房地产业提供的服务作为“原材料”投入其他部门的生产的部分，2015年这部分的价值为2.04万亿元。最终使用部分分为最终消费支出、资本形成总额和出口。房地产业最终使用部分的总价值为4.04万亿元。^[7]而在房地产业的最终使用部分中，居民最终消费的总额为3.08万亿元，占比为76.2%，固定资本形成总额为0.96万亿元，占比为23.8%。

从房地产业增加值的用途比例来看，其总产出的35.1%为中间产出，52.9%为居民最终消费支出，16.5%为固定资本形成。这说明房地产业的产出中，一半以上的份额被分配到居民部门，以居民居住服务的形式消费掉；约17%的份额被分配到企业部门，包括房地产开发、物业、中介、租赁等企业，作为企业扩大再生产的资本积累。

以上分析说明，居民的居住服务是房地产业的核心部分。2018年，我国房地产业增加值为5.984 6万亿元，占GDP的6.65%。^[8]一般而言，在经济中占比超过5%的行业可以成为经济的支柱产业。而且由于统计方法、口径等原因，我国房地产业的产出存在被低估的情况，这一问题将在第二章中进行较为详细的阐述。