投资回报的理论和概念

投资回报是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润与投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。投资回报率（ROI）是指生产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。

（1）回报与风险。一般来说投资者要求的回报，依赖于其心目中的投资风险有多大。风险因素包括时间和流动性。一项投资所需的时间越长，其投资回报率就应该越高。因为一个投资项目时间越长，因某种不可预见的意外而使投资遭受损失的概率就越大。流动性是指一项投资的资金投入和抽回的容易程度。如果急需用资金的时候，能从投资的企业抽回投入的资金，这项投资的流动性就强，或者说，资产很容易兑换为现金。

（2）计量意义。投资回报是一项与资本投资有关的资本利润衡量方法。而衡量不同时期经济实体的投资回报率，是企业决策者所必须关注的企业经营效果内容之一。投资回报率和相关指标（如资产回报率、净资产回报利润、资本回报率，以及投资资本回报率）可以用于评估不同的投资资产规模对企业盈利的影响。营销决策与投资回报率（利润）有潜在的关系，这些决策往往影响资产的使用情况和资金需求（例如，应收账款和存货）。营销人员应该了解自己企业的地位和可预期的投资回报。人们往往将投资回报率与可预期的回报率相比较。

（3）计量方法。在计算一个独立的单位时间内的投资回报率时，只需要将在该单位时间内的回报或者净利润除以消耗的资源量或者投资额，计算公式如下：

投资回报率=净利润/投资

投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金的时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资回报率指标大于或等于无风险投资回报率的投资项目才具有财务可行性。

要注意利息率和投资回报率的区别。利息率的计算公式如下：

利息率=利息/本金

利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系和承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

例12-8：教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。他们需要为孩子们准备50件衬衫。在批发市场，每件衬衫4美元，零售商买了50件衬衫，共花去200美元（50×4）。然后零售商以400美元的价格将50件衬衫卖给教会。那么，零售商的投资回报率的计算如下：

净利润=400美元-200美元=200美元

投资金额=200美元

投资回报率=净利润/投资=200美元/200美元=100%

所以，零售商这项投资的投资回报率为100%。

目前，投资商铺的热潮急剧升温，商铺投资回报率的四种算法如下：

（1）租金回报率法

1）公式：租金回报率=（税后月租金-按揭月供款）×12/（按揭首期房款+期房时间内的按揭款）(www.xing528.com)

2）优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

3）不足：未考虑前期的其他投入、资金时间价值。不能解决多种投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

（2）租金回报率分析法

1）公式

租金回报率=（税后月租金-每月物业管理费）×12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

2）优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

3）不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金时间价值，因此不能作为投资分析的全面依据，对按揭付款不能提供具体的分析。

（3）内部收益率法

1）公式：内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+

保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

2）优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为投资存入银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算的。

3）不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

（4）简易国际评估法。其基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。