林木资产评估方法与结果演示

(一)林木资产评估

林木资产评估是森林资产评估的主要部分之一,也是目前森林资产交易中最为频繁的一种(郭罗生,陈平留,1997)。林木资产评估的范围是指林地上成材的和未成材的树木、有蓄积的林分、无蓄积的幼林、未成林造林地、经济林等(王永奎,1996),在目前的森林分类经营中分为商品林和生态公益林两大类,商品林以经济效益为主,商品林中的林木资产是主要的经济来源,生态公益林不仅有生态效益还有经济效益,因而具有双重的价值,我们在本次的评估研究中把生态公益林的价值分为经济效益评估(即按照商品林的林木资产评估方法进行评估)和生态效益评估两大块,然后汇总得出生态公益林的价值。

我们以小班为单元分别对森林类别、树种进行评估,然后按小班—森林类别—龄组逐级汇总得出全场用材林资源资产评估值。不同的龄组采用不同的评估方法。

1.用材林林木资产评估

(1)幼龄林。

①评估方法。对幼龄林而言,经营过程中已投入了大量的人力和物力,但林分蓄积量很少,从木材利用的角度看,几乎没有直接利用的价值,但由于其生长速度快,经济潜力大,在这个阶段之后,不必投入多少资金,就可在若干年后获得收益,因此,幼龄林林木资产评估应用重置成本法进行评估(周胜昭,1996)。该法是指按现时工价及生产水平,重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为:

式中:En——林木资产评估值;

K——林分质量调整系数;

Ci——第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本;

p——投资收益率。

该法测算时关键技术主要有以下几点。

根据用材林的经营特点,其重置成本法与一般资产的重置成本法有三大区别:

A.森林资产的重置成本法必须计算复利;

B.用材林资产的重置成本法不存在成新率的问题;

C.用材林资产重置成本法中的调整系数。

②龄林K值的确定。

在林木资产评估中,由于林木和由林木组成的林分不是规格产品,其市场价格随着林木生长状态、立地条件和所处地理位置(地利等级)的不同而发生变化。各种评估方法测算出的评估值都是某一状态的林分的价格,要将这些价格落实到每个具体的小班,就必须通过一个林分质量调整系数K将现实林分与参照林分的价格联系起来,即用林分质量调整系数K调整评估结果,K值的大小对评估结果产生较大的影响。由于本书对幼龄林、中龄林分别采用了重置成本法、收获现值法,所以涉及K值的运用。K值的确定必须先考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量(地利等级),分别求出各因素的调整系数后,最后确定总的林分质量调整系数K,即:K=f(kl,k2,k3,k4)。

幼龄林K值的确定按如下方法进行。

A.林分生长状况调整系数k1(株数调整系数)和k2(树高调整系数)的确定。

在森林经营中影响林分质量的因子很多,主要有现实林分的生长状态因子、立地质量因子和地利因子三大类。林分生长状态指标主要由林分的平均树高、平均胸径、单位面积株数和单位面积蓄积等生长指标构成。根据实践经验,幼龄林中对林木评估影响最大的因子是林分平均树高和单位面积保存株数,我国现行的造林质量检查验收就是以造林成活率与幼苗年抽高2项指标为主要验收标准的。在《森林资源资产评估技术规范(试行)》(以下简称规范)的附录件中规定以株数保存率(r)及树高2项确定调整系数k1。

当

根据生产的实际情况,在未成林造林地中,如果保留株数少于40%时,一般认为造林失败,必须重造,而且重造的成本并不比初次造林成本低,因此,在未成林造林地中,

计算树高调整系数的关键在于寻找合适的参照林分的标准平均高,在实际情况中,由于林分质量参差不齐,立地质量千差万别,且人工抚育措施也不同,采用的苗木不同,有的是壮苗,有的达不到标准。根据《森林资源资产评估技术规范》规定,可用树高生长模型计算的各年龄的树高平均值作为参照林分平均值,则:

B.林分立地质量调整系数k3的确定。

对于已郁闭成林的幼龄林,尤其是对年龄较大或处于幼龄末期的幼龄林林分,其调查中已有一定的蓄积量,对于将来而言,其影响因素已由考虑其是否郁闭成林逐渐向具有多少的蓄积量转变。根据《森林资源资产评估技术规范》规定,可用蓄积生长模型计算的各年龄的蓄积值作为参照林分值,则:

C.地利等级调整系数k4的确定。

地利等级是林地的采、集、运生产条件的反映,一般用采、集、运生产成本来确定。根据《森林资源资产评估技术规范》规定,地利等级调整系数K4可按现实林分与参照林分在采伐时立木价(用倒算法估算)的比值来确定,即:

k4=现实林分主伐时的立木价/参照林分主伐时的立木价。

对广西沙塘林场来说,由林场贮木场到最远小班不超过4 km,林道通至各林班和绝大多数小班,采伐、集材成本各小班都相同,且运费一律按30元/m3,因此,在本书中不考虑地利等级的影响。

鉴于沙塘林场造林成活率和保存率均达到成林标准,因此,考虑到幼龄林的单位面积平均株数、平均树高、平均蓄积量对林分都有影响,林分质量调整系数为:

当幼龄林无蓄积时

当幼龄林有蓄积时

③评估案例。

【案例8-1】基本情况:3林班5小班8年生马尾松人工林,面积8.6 hm2,2009年9月1日林分平均高为11.5 m,每公顷株数为1900株。当地马尾松参照林分10 a生林分平均高为10.2 m,造林密度为每2500株/hm2,造林保存率要求达85%及以上。

营林生产成本:

第一年:4122元/hm2(含炼山、挖坎、种苗、栽植、肥料、抚育、管护等)。

第二年:1402元/hm2(含肥料、抚育、管护等)。

第三年:1152元/hm2(含肥料、抚育、管护等)。

第四年起管护费为102元/hm2。

林业投资收益率:p=6%。

计算过程:小班面积S=8.6。

该林分已8 a,处于幼龄林,因此,按照《森林资源资产评估技术规范》其林分质量调整系数K为:

K=现实林分平均高/参照林分平均高

=11.5/10.2=1.127。

该小班每公顷林木资产:

=1.127×(4122×1.068+1402×1.067+1152×1.066+102×1.065+102×1.064

+102×1.063+102×1.062+102×1.061+102×1.060)

=11023.55(元)。

该小班林木资产评估值=8.6×11023.55=94802.5(元)。

全场用材林幼龄林资产评估值如表8-18所示。

表8-18　广西沙塘林场用材林林木资产评估值统计表单位:hm2、m3、元

续表

(2)中龄林、近熟林。

①评估方法。中龄林的林分一般已达稳定,用其进行测算成熟时的林木产量一般较为可靠,因而在中龄林或近熟林的林木资产评估中采用收获现值法是最适合的(邹继昌,2006),林木资源资产评估采用收获现值法。其计算公式为:

式中:En——林木资产评估值;

K——林分质量调整系数;

Au——参照林分u年主伐时的纯收入;

Da,Db——参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(n＞a,b时,Da,Db=0);

…其他收入,如松类脂收入;

p——投资收益率;

Ci——评估后到主伐期间的营林生产成本;

n——林分年龄;

u——主伐年龄。

该法测算时关键技术主要有:

A.标准林分u年主伐时的纯收入预测;

B.投资收益率的确定;

C.评估后到主伐期间的营林生产成本;

D.主伐时间u的确定;

E.间伐时间及间伐纯收入的确定;

F.调整系数K的确定。

②中龄林、近熟林K值的确定。

根据《森林资源资产评估技术规范》,对于中龄林和近熟林可以单位面积蓄积和平均胸径两项指标确定林分生长状况调整系数k1、k2:

k1=某小班单位面积平均蓄积量/对应林龄参照林分单位面积蓄积量;

k2=某小班平均胸径/对应林龄参照林分平均胸径。

立地质量调整系数k3和地利等级系数k4的确定与幼龄林的方法相同。在实际评估过程中,中龄林和近熟林K值是根据k3和k4进行确定,其计算式为:

③评估案例。

【案例8-2】基本情况:5林班17小班马尾松人工林,面积2.2 hm2,林龄16 a,2009年9月1日蓄积量为149 m3(公顷蓄积为67.7 m3)。马尾松参照林分16年生林分公顷蓄积为116.9 m3,主伐年龄31年生时林分公顷蓄积为231 m3。马尾松人工林第一次间伐在林龄10 a时进行,间伐强度为30%(指蓄积量的30%,下同),包括薪材每立方纯收入为60元;第二次间伐在林龄16年时进行,间伐强度为20%,包括薪材每立方纯收入为100元。马尾松林在采伐前进行采脂,采脂起始年龄为26 a,每公顷每年采脂纯收入为2100元。

营林生产成本:2009年9月1日价。管护费:第四年起每年102元/hm2。

木材销售价:640元/m3。

木材税费统一计征价:470元/m3。

税费:育林基金按统一计征价的20%计征,即马尾松为94元/m3。

木材生产利润:20元/m3。

林业投资收益率:p=6%。

经济材出材率:马尾松为68%。

计算过程:

预测现实林分主伐时(31年)公顷蓄积M:231 m3。

林分质量调整系数

K=现实林分公顷蓄积Mn/参照林分公顷蓄积Mn

现实林分16年生时公顷蓄积

参照林分16年生时公顷蓄积根据广西沙塘林场松树生长过程表查得Mn=116.9 m3。

参照林分主伐时(31 a)公顷蓄积根据广西沙塘林场松树生长过程表查得Mu=231 m3。

则林分质量调整系数K=67.7/116.9=0.58。

每立方木材纯收入Au=木材销售价-采伐成本-税金-木材生产利润

=640-139-94-20

=387(元)。

因为林龄n=16年,刚好等于第二次间伐年龄(16年),

故Da=0。

根据生长模型,马尾松林林龄16 a时公顷蓄积M16=116.9 m3。

到主伐时间伐收入=2.2×[20%×M16×K×100×1.06(31-16)]

=2.2×(0.20×116.9×0.58×100×2.3966)

=7149.8(元)。

参照林分第26年到第30年采脂收入:

Dc=2.2×[2100×1.06×(1-1.0631-26)/(1-1.06)]

=2.2×12548

=27605.6(元)。

现在至主伐时的每公顷林分营林管护成本

该小班的林木资产评估值为:

全场用材林中龄林、近熟林(两者合称中近熟林)资产评估值如表8-18所示。

本例是有主伐情况和采松脂情况的,当没有这些情况的时候,间伐和采松脂的价值则为0。

(3)成熟林、过熟林。

①评估方法。成熟林、过熟林林木资源资产评估采用市场价倒算法。市场价倒算法是将被估林木采伐后,所得木材市场销售总收入,扣除木材经营所消耗的成本、有关税费及应得的利润后,剩余的部分作为林木资产评估价值,其计算公式为:

其中:E——评估值;

W——木材销售总收入;

C——木材生产经营成本;

F——木材生产经营利润;

D——税费。

该法测算时关键技术主要有:

A.准确确定待评估林分的各材种的出材率;

B.合理确定木材的平均价格;

C.合理计算税、金、费;(www.xing528.com)

D.合理确定木材生产成本;

E.合理确定木材生产利润。

②评估案例。

【案例8-3】基本情况:4林班1小班速生桉人工林,面积6 hm2,林龄4年,2009年9月1日蓄积量为403 m3。

木材销售价:540元/m3。

木材税费统一计征价:460元/m3。

税费:育林基金按统一计征价的10%计征,即46元/m3。

木材生产成本:138元/m3。

木材生产利润:20元/m3。

经济材出材率:75%。

计算过程:E=W-C-F-D

=403×0.75×(540-460×0.1-20-138)

=101556(元)。

全场用材林成熟林、过熟林(两者合称成过熟林)林木资产评估值如表8-18所示。

2.经济林资产评估

①评估方法。

由于沙塘林场经济林均处于初产期和盛产期,在初产期采用重置成本法进行评估(评估方法同林木幼龄林评估一样),在盛产期林木生长主要是生殖生长,经济林产品产量较为稳定,因而其资产评估可采用收益现值法,计算式为:

式中:En——经济林资源资产评估值;

Au——盛产期内每年的纯收益值;

p——林业投资收益率,按p=6%;

u——经济寿命期;

n——经济林林木年龄。

经济林进入盛产期后,其每年均有一定的产出,而且存在着经济寿命期。因此,经济林资产评估中的重置成本法又与用材林资产评估,以及一般资产评估不同。其主要区别是:

A.经济林资产评估中的重置成本法必须确定重置期限(营造的年限);

B.经济林资产评估中的重置成本存在着成新率问题。

②评估案例。

【案例8-4】广西沙塘林场有六种经济林树种小班。以枇杷果树林为例。沙塘林场枇杷果树林面为3.5 hm2,6年生,根据《广西壮族自治区森林资源调查规划调查技术方法》(2008年版)规定,枇杷的盛产期为林龄5～20年。据调查,近两年(2008、2009年),该枇杷林每公顷年纯收入为4500元。则:Au=4500,u=20,n=6,p=0.06。

每公顷资产评估值En=4500×[(1+0.06)20-6-1]/[0.06×(1+0.06)20-6]

=41827.4(元)。

整个小班资产=小班面积×每公顷资产

=3.5×41827.4

=146396(元)。

全场经济林资产评估结果如表8-19所示。

表8-19　广西沙塘林场经济林资产评估值统计表单位:hm2、m3、元

3.生态公益林资产评估

根据《森林资源资产评估技术规范》第三十二条规定,生态公益林资产评估包括林木的价值和生态效益。

(1)林木价值评估。

林木价值评估方法和用材林相同。全场防护林林木资产评估值及评估方法如表8-20所示。

表8-20　广西沙塘林场防护林林木资产评估值统计表单位:hm2、m3、元

续表

(2)生态效益评估。

生态效益价值按照生态效益与木材效益的比例关系估算。据2008年1月22日内蒙古《科尔沁都市报》发表的生态效益是林木价值的23倍,《科技日报》2000年7月18第三版的北京的林木环境价值是林木价值的13.3倍以及在《华中科技大学学报》(社会科学版)2004年6期,由鄢斌发表的《论我国森林法上生态补偿制度的完善》所提的“森林的生态总价值是其立木价值的几倍至几十倍”,本书参照国内很多生态效益价值和林木价值的取值,结合林场的实际取林木资产评估值的10倍计算,则沙塘林场生态公益林的生态效益价值为:

En=10×1989442=19894420(元)。

说明:沙塘林场的森林公园(即君武森林公园)已经商业化运行,采用其他方法进行评估。

生态公益林评估值=林木资产评估值+生态效益价值评估

=1989442+19894420=21883862(元)。

4.特种用途林资产评估

特种用途林简称特用林,是生态公益林中的一大林种,其中包括国防林、实验林、母树林、环境保护林、风景林、名胜古迹和革命纪念林、自然保护区林共七个亚林种。目前沙塘林场有实验林和母树林两种。

特用林和其他生态公益林一样具有林木价值和生态效益、社会效益价值,在广西沙塘林场所有的实验林主要是学院的法正林^[1]基地,该基地主要用于教学和科研工作,价值很难评估;母树林目前因为林木种苗生产的集约化已经失去了原来作为种子源的作用。所以特种用途林的价值在本次研究中按生态效益评估计算,即上面所提的生态效益是林木价值的10倍计算。特种用途林的林木价值评估方法和用材林相同。全场特种用途林林木资产评估值如表8-21所示。

表8-21　广西沙塘林场特种用途林林木资产评估值统计表单位:hm2、m3、元

续表

按上表计算,特种用途林的价值为8107417×10=81074170(元)。

全场林木资源资产汇总如表8-22所示。

表8-22　广西沙塘林场林木资产评估值统计单位:万元

(二)林地资产评估

根据《森林资产评估操作规范》的规定,林地资产评估主要有以下几种方法:①现行市价法,②林地期望价法,③年金资本化法,④林地费用价法。沙塘林场位于柳州市郊区,林地交通条件较好,周围市场租地现象频繁,价格波动较小,本次研究采用年金资本化法进行评估。为了在不同的评估方法间作比较,采用林地期望价法对部分有林地小班进行评价。

1.年金资本化法评估林地价值

年金资本化法计算公式:

式中:A——年平均纯收益(地租);

p——林业投资收益率,按p=6%计算。

影响林地地租的主要因素有地理位置、交通条件和立地条件等,沙塘林场面积较小,林场内有部分林地已经出租给个人或集体承包,地租确定,其他林地的价格参考出租林地的价格按照交通条件、立地条件的不同略做调整,整个林场的平均地租为49.5元/亩,采用年金资本化法计算沙塘林场的林地总价值为12495875元,平均地价为12633.6元/hm2。结果如表8-23所示。

表8-23　年金资本化法评估林地统计表单位:hm2、元

续表

说明:林场的总面积为1182.7 hm2,林地评估面积989.1 hm2是除森林公园、辅助生产用地、被占用地、非林地及已经明显改变林地用途的小班。

2.林地期望价法评估林地价值

林地期望价法是以实行永续皆伐为前提,将无穷多个轮伐期的纯收入全部折为现值的累加求和值作为林地价值的方法。其常用计算公式如下:

式中:Bu——林地价;

Au——现实林分u年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费以及木材经营的合理利润后的部分);

Da、Db——分别为第a年、第b年间伐的纯收入;

Ci——第i年营林直接投资;

V——平均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费以及其生产单位管理费、场部管理费和财务费用);

p——林业投资收益率,按p=6%计算;

u——轮伐期的年数。

采用林地期望价法的计算涉及地类和更新树种的选择,本次研究假设所更新的树种和目前林地上所生长的树种一样来计算,也不分森林类别。沙塘林场的立地条件基本差不多,只有几个位于山头的小班稍差,所以不加以区分立地条件来评估。采用林地期望价法计算结果如表8-24所示。从表中可知按林地期望价法评估的均值为23721.6元/hm2,差不多是年金资本化法评估林地所得结果的两倍。基于评估研究目的的考虑,本次林地评估结果采用较低值,即年金资本化评估方法的评估值12495875元。

表8-24　林地期望价法评估林地统计表单位:hm2、元

说明:其他地主要是指那些需要更新或即将种植的林地或经济林地,因为目前基本都种植桉树,所以按种植速生桉的林地进行评估。

(三)森林景观资产评估

广西沙塘林场的景观资产主要是君武森林公园。

1.基本情况

柳州君武森林公园于1998年申报,依托沙塘林场建立森林公园。根据广西壮族自治区林业厅桂林计计字〔1998〕71号《关于建立柳州君武森林公园的批复》,君武森林公园的范围为沙塘林场的范围。君武森林公园已开发建设的景区或项目有以下几类。

(1)水域风光类:桃李湖、悠然湖、古丹塘、流水清音。

(2)生物景观类:①苍松古韵。主要分布在12、15林班,面积约165.7 hm2。这里保存有大片近百年的古松,是广西区内最古老的马尾松与大叶栎、红椎、椆木、樟木等混交林,30多米高的古松高大挺拔,树形古老苍劲,林冠遮天蔽日,如伞似盖。微风轻拂,松香缕缕沁肺腑,疾风劲吹,松涛阵阵入耳来。夏日漫步林海间,鸟鸣蝉噪林更幽。暂避闹市喧嚣地,返璞归真好逍遥。②桃花岛。面积5.3 hm2,始建于1991年,已从北京、浙江等地引种多达14个品种约8 600株桃树,半岛临湖岸,植有垂柳。孟春之际,桃红柳绿,山花烂漫,争奇斗艳。游人漫步花丛中,人面桃花相映红,春风轻拂杨柳岸,欢声笑语乐融融。桃花节观赏桃花已成公园一大特色,每年都吸引上万名游人前来踏青赏花。此外还植有樱花、红枫、红檵木等多种观花观叶植物。③杉木密林。主要在15、16林班。④樟林多姿。主要在11林班。⑤松栎幽境。主要在11、12、15林班。⑥松林叠翠。主要在12、15、13、16、17林班。⑦桉林浩瀚。主要在16、17林班。⑧红椎幽林。主要在12、15林班。

(3)人文景观。①马君武(1882—1939)。公园由我国著名的资产阶级民主革命家、教育家、学者、诗人马君武创建,建园之初由马君武之子马保之先生主持工作(1932—1940),他开展了卓有成效的造林绿化工作。为纪念马氏父子对公园建设的贡献,公园取名为君武森林公园,并于1997年由时年90高龄的马保之先生亲笔书写森林公园名。②影视外景地。公园森林茂密,古木参天,野趣浓郁。河南电视台分别于1996、1997年将公园选为电视连续剧《炎黄二帝》和《人祖伏羲》的主要外景地,留下了众多的原始部落村寨和一些古树洞穴等场景。③柳州市定向越野挑战赛场地。由柳州市团委和柳州市青年登山协会主办的首届柳州市定向越野挑战赛于1994年11月在君武森林公园举行,产生了积极的社会影响,进一步提高了公园的知名度。

(4)设施。主要包括公园大门、小卖部、森林餐馆、烧烤场、石桌、石凳、秋千等以及修建园路3 hm2。

根据2006年4月由广西南宁博驰旅游园林规划设计有限公司编制的《广西柳州君武森林公园总体规划》,采用《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/T 18005—1999)标准,君武森林公园的森林风景资源质量评价得分值为17.7分,森林公园区域环境质量评估得分值为6.5分,森林旅游开发利用条件评价得分值9.0分,总分为33.2分。

森林公园风景资源质量等级评定分值满分为50分,并依据分值大小划分为三个等级:

一级:40～50;

二级:30～39;

三级:20～29。

对照标准,柳州君武森林公园属于二级森林公园风景资源。

2.评估方法

森林景观资产评估包括三个步骤:一是根据资产占有方提供的基础资料进行资产核查,以确定其准确性;二是根据评估对象的实际情况,划分森林景观资源资产类别,确定具体评估项目,选择合适的评估方法;三是根据森林景观的质量等级和相关设施条件及社会经济因素,综合评定森林景观资产的价格。

森林景观资产评估评估的内容主要是可获得的经济收益,常用方法有现行市价法、收益现值法、模拟开发法、重置成本法等。

由于柳州市周边没有类似的森林公园市场价格做比较,因此,本书采用模拟开发法进行森林公园资产评估。

模拟开发法也称假设开发法,这是当前森林景观评估中最常用的方法,假设开发法是预测景区未来的开发成本、经营成本、经营收益并将其净收益的折现值之和作为其景观资产的评估值的一种方法。由于目前大部分的森林景观资源资产都处在初步开发阶段,在开发阶段景区需要大量的投资,用来修建道路、护栏、食宿游乐场所和投放广告等;在这一阶段,景区的名气小,游客较少,门票较低,景区收入很少;其后随着景区内道路、护栏等安全和游乐设施的日趋完善,景区名气的日趋提高,游客的人数日趋增加和门票价格的提高,景区的收入逐年增加,到了一定的阶段,游客的人数趋于稳定,景区的收入也趋于稳定。因此在模拟开发法中其测算一般分为两段,一是开发与发展阶段,二是稳定阶段。在开发与发展阶段逐年计算其收入和投资成本、经营成本及投资成本利润,并将其折为现值,在稳定阶段,利用年金资本化公式将其超额利润折为现值,将两个阶段的折现值之和作为该景区景观资源资产的评估值。公式为:

式中:E——森林景观资产评估值;

Ai——第i年的预期经营收入;

Ci——第i年的投资成本、经营成本;

Fi——投资成本利润;

B——景区开发n年成熟后的年均净收益;

p——投资收益率;

n——预测的开发周期。

3.评估结果

(1)开发与发展阶段(2009—2015年)。这一阶段是公园开发与发展期,根据森林公园总体规划测算,各项目建设总投资8105.3万元,其中旅游工程投资4983.4万元,基础设施工程投资1220.9万元,保护工程投资603.0万元,工程其他费用697.3万元,预备费600.4万元。投资利率和折现率按6%计,则从评估基准日即2009年9月1日到2015年按年度平均分摊投资成本如表8-25所示。

表8-25　森林公园开发与发展阶段模拟经营状况一览表单位:万人、万元

(2)稳定阶段(2015年后)。从2016年开始,森林公园建成,游客人数趋于稳定,景区的日常管理开支与收入也趋于稳定,因此利用年金资本化公式将其超额利润折算为现值。根据森林公园总体规划测算到2016年森林公园游客人数达41.7万人,综合考虑公园旅游消费项目的设置和广西区内同类旅游景区的消费标准计算:

①年旅游营业收入:7636万元。其中:

门票收入:每人次35元,全年1460万元;

餐饮收入:平均停留一天,每人次40元,全年收入1668万元;

住宿收入:每人天住宿收费标准养生苑120元、三友苑100元、绿色营地50元,床位利用率为65%,全年收入为1171万元;

娱游乐收入:每人次按55元收入,全年收入2294万元;

购物收入:每人按15元计,全年收入626万元;

园内交通车及其他收入:每人次按10元计,全年收入417万元。

②年成本及税费:共计5478万元。其中:

成本:4681万元,包括原材料消耗、动力消耗、职工工资及福利、折旧与推销、修理维护费、宣传促销与管理费等;

营业税及附加:416万元,计算依据是现行税法及有关规定,森林公园应缴纳的税费包括营业税、城市建设维护费、教育附加费、防洪保安费等;

所得税:381万元。公园建成后年利润总额为2639万元,根据桂政发〔2000〕100号文,所得税按15%计,年缴纳所得税为381万元。

③年赢利:2158万元。

(3)森林公园评估值。

根据(式8-7)计算森林公园资产评估值结果为: