利用重置成本法评估森林景观资产的价值

重置成本法是指在资产评估中,用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法,其基本计算公式为:

森林的生长过程是一个价值不断增长的过程,从造林、抚育至成林,都伴随着人类无差别的社会劳动的投入,用造林成本、抚育成本、管护成本和森林经营管理成本来衡量森林价值,虽然有偏差却容易为人们所理解和接受。利用重置成本法对森林景观资产的价值进行评估,在当前人们对森林景观资产概念与认识较为模糊的情况下,是对景观资产评估方法的一种必要补充,有利于提高人们对森林景观的理解与认识,有利于对景观资产价值的认可和确定。但应该明确的是,对于森林景观资产的评估,重置成本法仅仅是一种替代方法、比较方法或是确定资产最低价值、“保本”价值的保守方法,较为适用于森林景观建设初期,景观资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段。

运用更新重置成本法评估森林景观资产的关键在于:一是确定森林景观的重置价值;二是合理估算景观资产的各种贬值损耗额。如果资产的重置价值与各种贬值能够被准确地测算出来,那么景观资产的价值也就可以被计算出来。

重置成本与原始成本内容构成是相同的。因此,可以利用景观资产形成的原始成本,对比原始成本和现时的物价水平,就可以计算出资产重置成本,其价值内容包括林木、林地和旅游设施的重置价值。林木重置成本价,可以利用原始的历史成本资料查阅而得其原始成本,包括苗木价或树木价,运输费用、人工费用、管护费用等,选择适当的利率计算时间机会成本,综合而得林木重置价、林地重置价是林地资源资产在现行状态下的重新购置价,由于土地资产的特殊性,不存在贬值性,所以林地重置价即为林地资源资产的价值,并不是所有旅游设施的重置价值都应计入景观资产的重置成本中,只有那些无法独立收益或收益无法计量,却是对游览森林景观所必需的旅游设施才应该纳入景观的重置价值中,如:为了方便游览而修建的步道,森林中的休憩用的石椅、石凳等,这些设施是在森林景观的开发和发展过程中,由经营者出资投入形成,是森林景观的构成部分。其在财务上的表示,多为基础设施建设的一部分。

前面分析可知,森林景观有这样一个特点,随着景观的知名度的增长,森林景观的价值也在不断增长。因此,景观建设初期,其贬值是很少或不存在的。一般来说森林景观资产并不随着资产的实际使用——很多人看,很多人观赏到更多人看,更多人观赏——而发生实体性的损耗。景观资产的功能性贬值只有当景观的建设配置不合理,造成了因为建设投入或改造,而引起资产价值量反而降低的情况下才出现,直接的反映就是景观质量的下降,景观质量调整系数值降低。经济性贬值主要是由于外部经济环境的变化和同行业的竞争加剧引起的。其主要的表现就是资产利用率的下降。因此,经济性贬值主要通过利用率的下降来表现。

重置成本可以分为更新重置成本和复原重置成本,两者在使用时的区别在于,更新重置不存在贬值,而复原重置必须计算实体性、功能性、经济性贬值。因此,在实际操作中多釆用更新重置成本法进行森林景观资产的评估,其测算公式为:

式中:E——森林景观资产评估值;

K——景观质量调整系数;

Q——旅游设施重置价;

Ci——第i年的营林投入,主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等;(www.xing528.com)

p——投资收益率。

【例7-1】天山国家森林公园,经预测游客平均支付意愿37元/人次(即合理门票),游客量125万人次/年,公园成本费用2728万元/年,其他经营项目年收入1536.5万元/年,其他经营项目年费用1197.8万元/年,其他经营项目3年前总投资1944万元,投资利润率10%,拟转让经营期20年,试以10%的投资收益率评估该森林公园森林景观资源资产的现值。

解:公园门票纯收入:A=37元/人次×125万人次/年-2728万元/年

=1897(万元/年)

20年森林景观资源资产的现值:

E=(1897+1536.5-1197.8)万元×[(1+10%)20-1]÷10%÷(1+10%)20-1944万元×(1+10%)×(1+10%)3

=20324.55万元-2846.21万元

=17478.34(万元)