其他地类林地资源资产评估方法优化

(一)经济林林地资源资产评估

经济林林地资源资产评估由于其经营方式不同于用材林,其评估的方法也不同于用材林。经济林林地资源资产评估方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。

1.现行市价法

现行市价法是以市场上已成交的类似的林地价格作为参照,然后确定待评估资产的价格的方法。在所有林种的林地资源资产评估中现行市价法的公式都相同,但在经济林林地资源资产评估中比用材林更为复杂。其考虑的因子除了立地质量和地利等级外,还应考虑其上经济林树种、品种、年龄和经营年限。最好能找到三个或三个以上与被评估资产的立地质量,地利等级、树种和品种、林木年龄相近的评估案例作为参照,从而对待评估经济林林地资源资产进行评估。

2.林地期望价法

林地期望价法将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益(扣除了正常成本、利润后)全部折为现值作为林地的价格。在计算时先把各年的收入和支出(含成本利润)折算成经济寿命期末的后价,然后再根据无穷递缩等比级数求和公式将其求和,其公式为:

式中:Bu——林地价;

Ai——各年销售收入;

Ci——第i年的经营成本(含税、费及合理利润);

u——经济寿命期;

Bu——林地期望价。

该公式必须预测各年度的收益和经营成本,计算较为困难,为了便于计算,可假设在每个经济寿命期内造林的成本相同,盛产期收入相同,始产期的销售收入相近,每年的经营成本大体相同。这样该公式可简化为:

式中:Bu——林地价;

An——始产期的平均年收益;

Am——盛产期的平均年收益;

C——造林时的投资;

V——年平均营林生产成本;

n——始产期的年数;

m——盛产期的年数。

该公式按始产期和盛产期两段计算经济林的收益,其资料收集较为容易,计算也大为简化,是经济林林地资源资产评估中常用的方法。

3.年金资本化法

年金资本化法是以林地每年的平均纯收入(地租)作为投资的收益额,以当地该行业的平均投资收益率作为利率,来求算其本金的方法。其计算公式为:

式中:Bu——林地价;(https://www.xing528.com)

A——年平均地租;

p——投资收益率。

该公式简单易算,关键问题是确定平均地租和投资收益率,在经济林林地资源资产评估中,由于林地上的经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入,其地租也较稳定并经常每年定期支付,因此资产评估中经常采用该方法。

(二)竹林林地资源资产评估

竹林资源资产价值实质是林地资源资产的价值与其林地中竹鞭更新能力价值之和。竹林是异龄林,具有异龄林经营的特点,其林地和立竹的收益是紧密相连的,难以分开测算。竹林是高收益的林种,每年都可能获得可观的收益,而且其经营的经济寿命期在正常的条件是无限的,可永续不断地经营下去。因此,竹林林地资源资产评估可用收益比例系数法、年金资本化法和现行市价法进行。

1.现行市价法

现行市价法要求有发育充分、制度健全完善的资产交易市场,且有三个或三个以上的交易案例。在竹林林地资源资产价值测算时必须依成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异,综合确定其调整系数,用调整系数对参照案例的成交价进行修正。通过对三个以上案例的交易价修正,综合确定其待评估林地资产的价值。

2.收益比例系数法

竹林的年经济效益较稳定,收益时间很长,计算其竹林(立竹和林地的综合体)的资产价值较为容易。但竹林是异龄林,其立竹的重置成本测算困难,无法准确划分哪部分是林地产生的价值,哪部分是立竹产生的价值。因此竹林的林地资源资产评估和立竹资源资产评估一样经常借助比例系数法,即按一定的比例将竹林的总资产价值分为林地的价值和立竹的价值。其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比。直接用这一比例系数乘上竹林的总价值,就得到竹林林地资源资产的价值。

3.年金资本化法

竹林林地资源资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。由于竹林的经济收益大,且每年都有稳定的收益,因此竹林的经营者每年向林地的所有者交纳规定的地租的情况比较多,这样就可以直接用竹林的年平均地租和投资的收益率测算出竹林的林地资源资产的价值。

(三)无林地林地资源资产评估

无林地林地资源资产价值通常可用收益现值法、现行市价法、清算价格法来确定。

1.收益现值法

无林地的收益现值法在选定了林种和树种后,一般用材林按同龄林林地资源资产评估方法进行,其他林种按相应各林种的林地资源资产评估方法进行。运用收益现值法的关键是确定好最适合的林种、树种和经营水平。一块无林地,在其上经营高投入的名优经济林,它可能获得相当好的经济效益,让林地呈现出高的价格。而如果经营低投入的用材林或一般的经济林,则可能效益极为低下,甚至出现亏损。因此,一块林地,可能因选择的树种和经营水平不同,而造成用收益现值法计算结果存在较大的差异。为了避免这个偏差,在用收益现值法时,通常应计算几种方案,经过综合分析评定后,确定其适合的结果。

2.现行市价法

无林地资源资产评估的现行市价法除与其他林地资源资产评估一样都要考虑立地质量、地利等级、时间差异等因素外,还应考虑二级地类的差异,例如是采伐迹地,还是荒山荒地。因为在采伐迹地内通常保存有大量乔木树种的幼苗、种子和伐桩,不需进行人工造林,只要对其进行封育,即可成林。而荒山荒地就无这一优势。即使同样需进行人工造林,采伐迹地上的阳性杂草较少,整地、幼林抚育的投工都较少。因此,在同样的立地质量和地利等级时,采伐迹地的林地资源资产价值要高于荒山荒地的林地资源资产的价值。至于其他各因素的修正,无林地林地资源资产的现行市场价评估与其他林地相同。

3.清算价格法

清算价格法通常是在企业破产时使用,它要求迅速变现。它的价格通常要比市价稍低。在无林地的使用权转移中,近年来,我国部分地区的一些单位(主要是乡村集体经济组织),为了加速消灭荒山的速度,将所拥有的无力经营的荒山进行“拍卖”,其价格往往十分低廉。这种“拍卖”的底价就是用清算价格法确定的。

在确定清算价格时必须考虑:①该无林地的立地质量;②该无林地的地利等级;③当地最适合的经营方式及获利水平;④买主数量的多少及其经济实力。

在对上述因素进行详细分析后,还必须根据使用权转让的形式来决定其价格,如将荒山拆零进行“拍卖”,其底价一般定得较低,以避免失去买主,其实际的拍卖价通常是大大高出底价。如是整体转让,则应以当地当时的市场价为基础进行适当的折扣,其价格一般保持中等偏低水平,以防资产严重流失。