影响林地资源资产使用权价值的因素分析

林地资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估,林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定,我国的林地部分归集体所有,其余的归国家所有,使用者无土地所有权。

林地资产评估的目的是估计特定区域内的林地在某段时间内的使用权的价格,为林地使用权的出让、转让、出租、抵押、投资、合股经营、拍卖提供依据。林地的使用权可以单独作为无形资产进行评估,也可以和其上生长的植被一起作为森林资产进行评估,还可以随整体林业企业的资产进行评估。

《中华人民共和国森林法实施细则》规定:“林地,包括郁闭度零点二以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”在这些林地中具有资产属性的均为林地资产。由于林地资产的依附性,对林地资产的评估(林地使用权的评估),实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润,作为林地的收益,以此为基础进行林地资产的评估。在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地,则必须为其选择最适用的植被,平均的经营水平,来进行评估。

由于林地的依附性和林木资产的多效益性,林地资产产生的直接经济效益是较低的,尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下,是各类土地使用权中价格最低的一种。由于林木的多效益性,国家对林地的使用基本上是无偿的。在南方的集体林区,交通较方便,水热条件较好,林地的使用权价格是由地方政府的地方性法规,或由经济组织的合同、契约所规定的。比如20世纪80年代初期,福建省人民政府规定山价(一个经营周期的用材林林地使用权收益)为林价(立木价)的10%～30%。按福建现行的生产水平和有关技术经济指标,其年地租约为50～150元/(公顷·年),十分低下,而在福建南部的经济林经营中,年地租一般为150～1200元/(公顷·年),两者的差异较大。

林地是通过生产木材和其他林产品来实现它的价值。因此,在估计这种价值时必须对这些森林的收获进行长期的测定,即对林地未来的收益(林地本身的贡献)进行预测。在预测中影响林地未来收益的因素有以下几项。

(1)林学质量。林学质量通常也称为立地质量,主要从林木生长的角度来反映其经济价值,一般受土层厚度、腐殖质层厚度、土壤质地、海拔高度、坡位、坡向、地形、地势等影响。立地质量通常用立地类型或立地指数表或地位级表进行确定,并据其进行林木生长的预测,确定其未来的生长收获,作为林地资源资产评估的基础。

(2)经济质量。经济质量主要是指林地的经济位置,它通常以林地交通运输条件作为主要指标。如以近期内道路是否能达到小班,将小班分为即可及小班、将可及小班、不可及小班。在森林资源资产的评估中,评定林地的经济质量,除考虑可及度外,还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。

区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标,它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级,并确定各个等级的地域系数,以该系数来修正林地的价格。该方法来自城镇国有土地的评估,如广东省将城镇国有土地按县(市)经济发展水平分为10等,每个等级确定地域系数,用地域系数修正地价。在城镇内,再根据土地所在位置的繁华程度又分为若干等,并规定各等级的标准地价。

(3)森林经营的方式及强度。经营不同的林种其经济效益有很大的差别。同一林种,经营不同的树种,经济价值相差较大。是否采取有效的经营利用措施,其资产的价值是不同的。当然,在评估中必须考虑经营方式和强度的成本费用问题和经营实践的成功与否。林地资源资产的价值是以扣除了生产经营成本后的纯收益为评估基础的。(www.xing528.com)

(4)林产品的市场价格。林地资源资产价值与林产品的价格息息相关,它经常是以林地上林产品的产值扣除了成本、税费后的纯收益为基础进行测算的。林产品的市场价格提高,对应的林地资源资产的价格也高。

在市场经济的条件下,林产品的市场价格是经常变化的,因此,在森林资源资产的评估中市场价必须是评估基准日的市场价。在实际工作中,市场价格是对某一规格产品的价格,如松原木口径14～18 cm,材长4 m,价格为880元/m3;口径6～12 cm,材长4 m,价格为650元/m3。而林地上一批生产的林产品的规格是多种多样的,如釆伐一片马尾松成熟林,既会生产30 cm以上的大口径原木,也会同时生产14～18 cm的中径原木和6～12 cm的小径原木。各种规格的原木价格均不同,因此,必须根据林分径级结构的分布状况确定各种口径的原木出材量,分别乘上它们的市场价,加总求得林分的木材的总产值。在实际工作中,尤其是在大面积的森林资源资产评估中,经常用的是综合材种的平均市场价格。这就要利用当地成熟林的径级分布和树高生长状况,确定各材种的出材率,并据其计算当地成熟林釆伐生产的木材平均价格,并按其价格进行经济分析。

(5)生产周期。林木的生长需要时间。就商业经营的规律范畴看,时间通常同生产工序的时间长度紧密相关。在林业生产中生产的周期很长,短则数年,长则数十年、上百年,因此,在测定林地价时必须考虑生产周期的影响。在评估林地价时需要把在数十年这样一个长时期内各个不同时间发生的各种支出和收入归结到同一个时点上,以便进行比较、分析和计算。

(6)有林地与无林地的差别。如上所述,林地的价值与经营的方式、种类、强度有关。在有林地上,生产周期内的经营树种、经营方式和强度均已确定。在经营期间的林地收益必须根据现有状态确定,经营的种类与方式只有在下一轮伐期才能改变。而无林地从评估时就必须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。此外,对有林地的更新,其成本一般要低于无林地的造林,这些因子都使有林地与无林地的价值产生差别。

(7)评估时间与交易案例时间的差异。在森林资源资产的评估中使用现行市价法时,经常无法寻找到近期的交易案例,这样一来使用的案例交易时间与评估时间有较长的时间间隔,由于不同的时期市场的物价水平不同,即使是各方面情况都相同的林地,在不同时期其价值是有所不同的,利用不同时期的交易案例,必须根据市场的物价水平进行调整。

(8)林地的用途。林地由于其上生长着的林木对改善人类的生存环境有着巨大的作用,其生态、社会的效益较大,而经济的收益相对较低。因此,在林地评估时,是否改变林地的用途对林地的价格影响极大。改变用途的林地一般增值较大,必须用改变后的用途来计算其收益,评估其价值。

(9)林地交易的迫切性。林地交易是否迫切,林地的出售有否竞买者,这都对林地的价格有一定的影响。在通常情况下,如果有较多的竞买者,或林地所有者对林地的出售不迫切,则林地价格可能升高;林地出售的竞买者很少,或林地所有者对交易要求迫切,则林地价格可能下降。