（一）系统性风险和非系统性风险
根据风险产生的根源，房地产投资总的风险由系统风险和非系统风险构成。这种分类对于理解风险、规避或消除风险有很重要的作用。详细构成如图5-8所示。
图5-8 房地产投资风险构成
1.系统性风险（Systemic Risk）
系统性风险又称市场风险，也称不可分散风险，是指由于多种因素的影响和变化，导致投资者风险增大，从而给投资者带来损失的可能性，系统性风险是不可避免的。系统性风险的诱因多发生在企业等经济实体外部，企业等经济实体作为市场参与者，能够发挥一定作用，但由于受多种因素的影响，本身无法完全控制它，其带来的波动面一般都比较大，有时也表现出一定的周期性。
（1）通货膨胀风险。通货膨胀风险又叫“购买力风险”，是指由于通货膨胀因素使房地产投资者成本增加或实际收益减少的可能性。所有的投资都有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险对一个投资者来说，不仅仅是不能避免或消除的，而且直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。
在通货膨胀时期，存款利率通常会相应提高，直接加大银行的筹资成本。同时物价普遍上涨，社会经济运行秩序混乱，企业生产经营的外部条件恶化。另外，随着商品价格的上涨，投资者的货币在数量上的收入有所增加，但是价值降低，这往往给投资者造成错觉，使他们忽视通货膨胀风险的存在，实际上投资者的收益不仅没有增加，反而有所减少。
（2）市场供求风险。市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。更为严重的情况是，当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，即资金收不回来，无力偿还贷款，这很容易导致投资者的破产。
（3）周期风险。和经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。不同国家和地区的房地产业周期不尽相同。据统计，美国房地产业的周期大约为18～20年，中国香港地区约为7～8年，日本约为7年，中国大陆约为12～13年。以上海房地产业为例，1978—1991年，上海房地产经历了一个周期。改革开放初期，随着住宅商品化意识的出现，上海房地产市场逐渐萌芽，但住宅投资额年均小于50亿元，投资规模较小。1988年，随着虹桥第一幅土地从政府无偿划拨变成有偿批租，上海房地产逐步走上市场化道路。从1989年开始，国家实行宏观调控，房地产市场受到冲击，上海住宅投资额负增长。1990—1991年投资开始回暖。
房地产的周期风险就是房地产行业从繁荣进入衰退乃至萧条阶段的不确定性和给投资者带来的损失。当房地产业进入衰退乃至萧条阶段时，将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。例如，美国1991—1992年的房地产萧条期，房地产成交价一般只有原价的1／4甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌到1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
（4）变现风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。和其他金融产品不同，房地产商品的变现风险在一定程度上较大。由于房地产是不动产，无法从低需求地区或市场转移到高需求市场，区域局限性很大，变现难度也显而易见。同时，它的投资周期长，效益缓慢，往往一笔投资要经过几年才能实现利润，变现时间也随之延长，无疑也增加了变现难度。另外，房地产的价值量大，资金较多，变现交易的时间也较长。这些原因都影响了房地产资本的流动性，进而影响其变现性。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。
（5）政策性风险。我国的房地产业与国家经济紧密相关，在很大程度上受到政府政策的影响。政府对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都会给房地产投资者带来风险。
比如，限购令政策的出台，对房地产市场有很大冲击。据资料分析，2011年2月，成都出台住房限购令政策，成都商品房成交量急速下滑，2月份成都地区主城区累计二手房销售量环比降低60%，日成交量环比减少81.6套。房地产开发商、投资人以及刚需消费者均受到限购令政策的影响。在我国现阶段房地产市场不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策性风险尤其需要引起房地产投资者的关注。
（6）利率风险。利率调整是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一，国家通过利率调整引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。利率的升高会对房地产实际价值造成折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值；利率的升高还会加大投资者的债务负担，引起还贷的困难，从而抑制对房地产的需求，导致房地产价格下降，会使房地产投资者面临资金短缺的困境。
（7）政治风险。房地产的不动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。房地产投资项目所在国家政府由于政治或外交原因，可能对项目实施征用、没收等强制手段，或者由于国家政治、经济、产业政策的不稳定性，导致投资的风险加大。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，对房地产投资的危害最大。(www.xing528.com)
2.非系统性风险（Non-Systemic Risk）
（1）经营管理风险。经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。它包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法；等等。
（2）财务风险。财务风险是由于投资者借贷经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。一般而言，负债比率和财务风险成正比。从定义上看，财务风险有两层意思，其一是“不能还贷”，其二是“无法借贷”。前者常常是由于企业内部出现问题而导致的，又叫内部风险，后者往往是由于外部因素而产生的，又叫外部风险。
在房地产投资中，财务风险主要有房地产项目融资、资金运用等财务管理方面带来的风险。其中，融资带来的风险占主要比重。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，而失去抵押物或使企业面临破产。
（3）其他个别风险。自然风险、近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。
实际上，由于房地产投资的复杂性，风险是多种多样、纷繁复杂的。一种风险是系统性风险还是非系统性风险，并不是绝对的、一成不变的。例如，变现风险，对市场上所有房地产投资项目来说，它是系统性风险，因为任何房地产都有流动性差即变现性差的特点，但是，对于某个具体的投资项目来说，可能由于该项房地产的用途、功能、位置等具体情况使该项房地产更难以在短时间内变现，这种变现风险是个别房地产项目的风险，属于非系统性风险。
将房地产投资风险划分为系统性风险和非系统性风险是很重要的。房地产投资风险中的系统性风险是投资者无法避免或消除的，而其中的非系统性风险可以由投资者设法避免或消除。所以，投资者应该将注意力更多地集中在房地产投资风险中的非系统性风险上，通过加强管理、组合投资、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统性风险，从而更加有效地降低房地产投资中的总风险。
房地产投资的具体项目的投资特性不一样，面临的主要风险也不完全一样，需要投资者通过具体分析而有针对性地加强风险管理，提高房地产投资的经济效益。
（二）房地产投资不同阶段的风险类型
房地产开发过程可分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。不同阶段任务不同，其风险的表现也不同，图5-9反映了各个阶段的风险因素。
图5-9 房地产开发过程的风险因素
（三）不同物业类型的风险
前面已经介绍，物业投资类型有很多，虽然都是房地产投资，但是不同的类型其风险因素的侧重也不相同。表5-7总结了不同物业类型的风险特点。
表5-7 不同物业类型的风险特点
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