房地产开发成本的优化管理

房地产开发过程分为决策阶段、设计阶段、施工阶段以及销售阶段。

（一）房地产开发项目投资决策阶段的成本管理

项目的各项决策对项目建造成本以及建成后的经济效益有着重要影响。在该阶段，主要进行以下工作：第一，编制项目可行性研究报告，进行经济评价，选择技术上可行、经济上合理、市场上可接受的建设方案；第二，在优化设计方案的基础上，编制较为准确的项目投资估算表，为项目的投资决策提供可靠依据；第三，进行财务评价，根据国家现行的相关制度，依据投资估算的内容，分析项目直接发生的财务效益和费用，编制报表，计算相关财务指标，预估项目的财务，以此进一步判断项目的财务可行性。

1.可行性研究

房地产开发项目的可行性研究报告的内容主要应包括以下几个方面：项目概况；可行性报告的编制依据；市场分析；建设规模的确定；规划设计方案选择；项目建设资金、资源的供给；环境影响和环境保护；项目的组织架构及管理费用；开发建设计划；项目经济及社会效益分析；结论及建议；等等。

2.建设投资估算

建设项目投资估算要根据主体专业设计的阶段和深度，结合各自行业的特点、所采用生产工艺流程的成熟性，以及编制者所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度（包括造价咨询机构自身统计和积累的可靠的相关造价基础资料），采用生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、混合法、指标估算法等进行建设项目投资估算。

3.财务评价

财务评价主要是通过计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等主要经济指标，对房地产开发项目的盈利能力进行分析。根据项目的特点和实际需要，还可计算项目的投资（成本）利润率等。并在此基础上，对项目进行风险评价，然后确定项目的资金来源或融资方式。

（二）房地产开发项目设计阶段的成本管理

房地产开发项目工程设计的合理性、经济性直接影响项目总投资的控制和项目的利润。因此，房地产开发企业一方面要使设计满足建筑物的建筑效果、使用功能和牢固耐用；另一方面也要使设计更加合理、经济，减少建筑安装工程的投资，以降低成本，取得更大的经济效益。通过工程招投标、工程监理以及推行限额设计可以有效控制成本。

开发设计阶段包括以下内容：

1.项目整体规划设计

首先要对项目进行整体规划方案设计。这要求根据项目定位来确定项目内各构成的关系和层次，并依此来安排建筑、公共配套设施、道路管网、绿地布局等，从而确定人口和建筑密度、建筑布置的层次、建筑之间的间距、公共设施的布局及其服务半径等。

2.项目平面布局设计

为了使房地产产品更具竞争力，在建筑物的平面布置设计方面既要考虑降低造价，又要考虑建筑物外观的美观、使用功能的完善及各建筑物外形的适当变化。以住宅产品为例，建筑物进深变窄（外形改变），会使房型各功能间配置更合理、使用功能更强，所以开发商一般根据小区的整体规划设计，建造一些外观造型更加丰富的住宅建筑，寻求控制造价和提升住宅品质的最佳结合点。

3.设计概算和施工图预算的审查与管理

（1）设计概算。设计概算是对工程造价进行的概略计算，是进行施工图设计的重要依据，直接影响开发项目总投资的控制，也是考核设计方案和建设成本是否经济合理的依据。它包括：单位工程概算、单项工程综合概算、其他工程的费用概算、建设项目总概算以及编制说明等。

设计概算文件主要有建设项目（如工厂、学校等）总概算、单项工程（如车间、教室楼等）综合概算、单位工程（如土建工程、机械设备及安装工程）概算、其他工程和费用概算。

（2）施工图预算。施工图预算是确定建筑安装预算造价的文件，它是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区人工、材料、机械台班的预算价格进行编制的。施工图预算在房地产开发项目中发挥着至关重要的作用，是项目成本管理的关键环节。预算文件应包括预算编制说明、总预算书、单项工程综合预算书、单位工程预算书、主要材料表及补充单位估价表等。

（3）概预算会审和管理。完成概预算后，需要对其进行审查。审查应由开发企业牵头，成立专业的审查小组对设计概算以及施工图预算进行会审。(www.xing528.com)

（三）房地产开发项目施工阶段的成本管理

房地产开发项目的施工阶段，是把设计图纸和材料、设备等变成工程实体的过程，施工阶段的工程造价成本的确定和控制是房地产开发全过程成本控制的最重要组成部分。

1.施工前期的成本管理

在施工准备阶段，首先需要对施工方法、施工顺序、作业组织形式、设备选型、技术措施等进行研究和分析，确定合理的施工组织设计。然后根据成本目标，依据消耗标准和技术措施等，在优化的施工方案的指导下，编制可行的成本计划。再根据要求，按照编制的成本预算和成本计划，进行任务分解，落实到有关部门和责任人，为成本控制和绩效考评提供依据。

2.施工期间的成本管理

（1）做好“三通一平”建设。“三通一平”是建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件的简称。“三通一平”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出。

（2）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、进度变更、施工条件变更和工程量清单未包括的新增工程。工程变更对工程造价的影响很大，同时会带来大量的变更款项，造成成本的增加。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。

（3）严格审核施工索赔要求。施工索赔是在施工过程中，承包商根据合同和法律的规定，对并非由于自己的过错所造成的损失，或承担了合同规定之外的工作所付的额外支出，向业主（开发企业）提出在经济或时间上要求补偿的权利。对于施工索赔，要严格按照合同办事，加强对索赔诉求的资料审核，同时提高预见性，减少施工索赔。

（4）控制施工材料的加工订货。监理和预算人员要掌握建材行情，做好材料限价工作。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与、推荐厂家、监督质量、合理限价”的原则，设备采购同样实行招投标，确保质优价廉。

3.竣工阶段的成本管理

加强竣工结算的审核，凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，在结算中予以扣除。

（四）房地产开发项目销售成本的管理

随着房地产市场的发展，在项目推广、销售渠道、维系客户、合同办登、按揭办理、产证办理等销售环节上的成本费用日益增加，销售成本占房地产项目开发总成本的比例逐步增大。销售环节的成本管理已成为房地产开发项目成本管理的重要组成部分。该阶段成本控制主要是对销售的各种费用的有效控制，以达到预期的盈利目标，确保房地产开发项目投资的收益。

1.销售成本的构成

房地产项目的销售成本主要包括以下内容：销售道具成本，如样板间的设计及装修费用、沙盘模型设计及制作费用等；销售资料成本，如售楼书设计、印刷费用及派发费用等；广告投放成本；销售环境成本，如销售中心的现场环境设计及施工费用等；销售活动成本，如促销活动费用、公关活动费用等；销售人力成本，如人员工资及佣金；交易成本，如产权交易费用等；其他费用。

其中，销售道具成本、广告成本、销售环境成本以及销售人力成本的占比最大，是销售成本的主体；而销售活动成本的变数较大，是影响销售成本变动的主因；交易成本按照国家、行业政策执行，相对稳定；销售资料成本的数额较小，对整体影响不大。

2.销售成本的控制

在销售成本中，对其影响最大的有销售道具成本、广告成本、销售环境成本、销售人力成本（比例最大）和销售活动成本（变数最多）。由于人力成本相对固定，因此在成本管理过程中较好控制，而其他四项需要进行科学的成本控制。

销售道具成本控制要求投入少，建造进度快，符合项目的定位，材料性价比高，维修保养容易；广告成本的控制则要求广告投放主次分明，有侧重，确定主力媒体，重视多种渠道、媒体的有机组合和叠加，切记全面开花、平均化；销售环境（售楼处、销售中心等）的布置应有限额限制，在允许的情况下，可以分段实施，在满足基本功能的前提下，尽可能提高品质；销售活动要有明确的目的，以提高客户的体验、增加客户的参与度为主，应避免过多使用明星效应，将更多的实惠让给客户。