（一）房地产企业的成本
成本是企业为生产商品和提供劳务等所耗费的物化劳动或劳动中必要劳动的价值的货币表现，是商品价值的重要组成部分。房地产企业成本是指房地产企业在房地产产品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和，涉及前期策划、规划、设计、施工、销售、经营等各个环节，因此房地产的成本控制是项目开发全过程的成本控制。
房地产项目全过程成本管理是集建筑经济技术与管理、物业经营与投资为一体的综合管理，既涉及开发全过程的各个环节，又关系到房地产商品的销售、经营和维护。因此，只有从全过程对项目各类成本进行有效管理，对各阶段的成本控制进行相辅相成的系统管控，才能保证房地产项目的开发效率，增加产品的市场竞争力，提高企业的利润空间。
（二）房地产投资成本的构成
房地产投资项目的成本可以分为房地产项目开发成本、房地产企业费用和物业项目经营成本。
1.房地产项目开发成本
房地产项目开发成本包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、小区配套费、各种行政规费、管理费用、销售费用、不可预见费用和税金等。房地产开发投资成本构成如图5-7所示。
图5-7 房地产开发项目成本构成
2.房地产企业的费用
房地产企业的费用是指房地产企业在开发、生产、经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。
（1）销售费用。它是指房地产企业在销售或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗及其他经费，以及开发产品销售之前的改装修复费、看护费等。(www.xing528.com)
（2）管理费用。它是指房地产企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、职工培训经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失，还包括存货盘亏、毁损和报废损失，以及其他管理费用。
（3）财务费用。房地产企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资过程中发生的其他财务费用。
（4）其他。根据现行规定，房地产企业的下列支出不得列入成本、费用：购置用于建造的固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出等；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
3.物业项目经营成本
根据《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》的规定，物业项目经营成本由以下两个部分构成：
（1）营业成本。营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费，固定资产折旧费及修理费，以及水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
（2）期间费用或经营管理费用。期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的费用，包括管理费用、财务费用等。此外，由于物业经营管理的特殊性，还有以下规定：
①物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本。
②物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。
③物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
④发生的坏账损失，计入管理费用。
⑤按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：1）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；2）对外投资支出；3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出等；4）国家法律、法规规定之外的各种付费；5）国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
