房地产项目投资决策分析案例分享

（一）背景

1.地区背景

拟投资房地产项目所处的城市为国内西部的准一线城市，是西部人口大省的省会。境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达、气候宜人。作为全球重要的电子信息产业基地，人才汇聚。同时，也是国家历史文化名城，位列中国十大古都之一，是著名的旅游城市。

2.企业背景

本项目的投资开发方是某大型房地产央企的全资子公司。经过不断发展，该公司已经发展成多项目、多业态的品牌地产开发商。目前，公司已在该城市的多个辖区内开发了若干中高端住宅项目，以及一个城市综合体项目和一个土地整理项目。

3.项目区位

该项目位于该市某辖区的新城规划范围内。距离商业中心约9km，距离机场约5km。项目北侧为规划道路和73亩待出让商住用地，西侧为一主干道和205亩待出让商住用地，东侧紧邻一中高端住宅小区，其房屋为744户，南侧为次干道，规划有幼儿园、小学等。项目周边已有中海、保利、绿地、中铁、华宇、蓝光、蓝润、新希望、阳光城等开发商入驻，地块为区域内体量较大的稀缺地块。

4.周边配套

项目周边居住氛围浓厚，配套完善。教育配套有幼儿园2所，小学2所，中学3所，大学1所；周边有综合性医院、专科医院5所；有4个已建成的商业中心和2个待开业的商业中心。

5.交通情况

项目周边已有多条城市主干道，出行方便；地铁即将通车，项目距离地铁口约450m的路程；有多路公交可以到达。

（二）项目概况

项目占地面积108203.70平方米，约合162亩，容积率2.5，计容建筑面积270509平方米。绿地率须大于等于30%。建筑密度小于等于30%，建筑物最高点相对地面高度约42米。主地用途为二类住宅用地，其中兼容商业不大于10%。车位配置要求为：住宅产品平均每100平方米至少要配1.2个机动车位，商业产品平均每100平方米至少要配0.8个机动车位。其他规划条件包括：（1）二类住宅用地容积率不得小于1，且不得修建别墅；（2）高度100米以下的建筑按照预制装备式方式建设，单体建筑装配率不低于20%。

该地块是通过拍卖出让获得的。起始楼面地价9000元／m2，竞买保证金48700万元。土地价款支付时间和比例如下：当溢价率不高于60%时，自签订《国有建设用地使用出让合同》之日起1个月内支付地价款的50%，3个月内再支付20%，6个月内再支付30%；若溢价率高于60%，则自签订《国有建设用地使用出让合同》之日起1个月内支付地价款的50%，3个月内再支付50%。土地出让合同签订时间为自签订《成交确认书》后10个工作日内；自首笔地价款支付之日起5个工作日内，出让人按场地现状及自然条件移交土地。

（三）经济环境分析

1.宏观经济分析

从国家统计局发布的2018年统计公报来看，我国经济处于稳步增长阶段，全年国内生产总值900309亿元，比上年增长6.6%。其中，第一产业增加值64734亿元，增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为7.2%，第二产业增加值的比重为40.6%，第三产业增加值的比重为52.2%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为76.2%，资本形成总额的贡献率为32.4%，货物和服务净出口的贡献率为－8.6%。人均国内生产总值64644元，比上年增长6.1%。国民总收入896915亿元，比上年增长6.5%。全国万元国内生产总值能耗比上年下降3.1%。全员劳动生产率为107327元／人，比上年提高6.6%。

房地产方面，房地产业增加值59846亿元，增长3.8%。全年房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%；办公楼投资5996亿元，下降11.3%；营业用房投资14177亿元，下降9.4%。全年全国国有建设用地供应总量64.3万公顷，比上年增长6.6%。其中，房地产用地14.4万公顷，增长24.6%。

从总体上来看，经济处于稳中求进的态势。房地产开发和投资偏向于住宅项目投资。

2.区域经济环境分析

2018年该城市的地区生产总值1.2万亿元，同比增长7.7%，高于全国GDP增长率1.1个百分点；GDP总量，在除北、上、广、深外的新一线城市中名列前茅。固定资产投资8370亿元，增长14.3%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%，居民消费价格上涨2%。

该城市正努力将自己打造成中国西部的国家级中心城市，为带动西部跨越式发展而努力。全市形成了“双核共兴，一核多市”的网络城市群和大都市格局。

3.区位分析

该项目所在的辖区于1990年规划成立，是该城市的中心城区，位于城市南端，也是国家级高科技文化区。全区面积76.56平方公里，在籍人口62万，流动人口64万，实际人口126万。

2018年，该区GDP为867.82亿元，同比增长7.3%，财政总收入207.1亿元，同比增长15.5%，城镇居民人均可支配收入35991元，同比增长7.6%，地方公共财政收入、地方税收收入等主要经济指标位居全省前列。

4.地块分析

项目所在地块是辖区内重点打造的产业区域，政府支持和规划利好显著。基本配套建设完善，人居环境和品质不断升级。

（四）政策环境分析

1.最新房地产相关政策

（1）限购政策。目前我国一二线城市的房价上涨速度过快，国家通过加快推进保障性住房建设以及棚改工作，来增加住房供应，同时采取限购、限贷等政策，来有效抑制不合理的投机性需求，遏制了房价的快速上涨，对于人口密度过高的大型城市，还会从人口疏散的战略角度出发，严格控制房地产开发投资。

（2）增加土地供应。国家将继续实施严厉的调控政策，增加一线城市的土地供应面积。

（3）大力整治首付贷。国家对于房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

（4）积极推进房地产税立法。今后我国将逐步建立房地产调控长效机制，房地产税作为其中的重要组成部分，其立法程序将会提上日程。调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大常委会立法工作计划将房地产税法列为预备项目。

随着这一系列调控政策的落实，今后我国的房地产市场将会朝着更加健康的方向发展，而与之相匹配的长效机制的建立，也会促使其保持长期平衡的走势，今后房屋的投资属性将进一步被削弱，其居住功能将会真正体现。

（5）中心城市调控升级，周边三四线城市跟进调整。中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性。项目所在的城市对限购区域和非限购区域信贷政策做差异化调整，开启公开摇号购房模式，同时周边三四线城市也陆续开始调整。

2.项目所在城市的房地产政策

该城市以国家宏观调控政策为导向，主动控制风险，遏制投机性需求，防止房价过快增长。其主要政策有：

（1）降低商贷首付。将首套房首付比例降至25%，二套房为35%。

（2）契税、营业税改革。调整房地产交易环节的契税和营业税。

（3）营改增政策落地。房地产企业的营业税改为增值税。

（4）公积金新政实施，同时缴纳公积金两人及以上的家庭买房，最高可贷70万元公积金贷款；贷款额度加10万元，贷款年限延长至30年，“保底贷”取消贷款挂钩倍数；租户可凭身份证办理提取业务或调整贷款额度。

（5）出台限购政策，若在限购区域购房，必须要拥有该区域户口，若没有本区域户口，需要在该区域实现稳定就业，并缴纳1年以上所得税或社保。同时限购区的贷款政策升级，购买二套房，若没有缴清贷款，首付比例上调至70%；购买三套房，不提供贷款支持。

（6）二手房交易严格。二手房交易纳入限购范围；同时规定未满三年的房产不能进行交易。

（五）市场分析

1.土地市场分析

2018年该市土地市场共供应土地2945亩，成交2533亩。主城用地供地逐年收紧，开发商拿地积极，楼面价创近6年新高。辖区供地面积372亩，成交194亩，平均楼面地价达7220元／m2。

地块所处的板块紧邻居住氛围成熟板块，随着区政府对地块建设的推进，且由于成熟板块缺少大规模的土地供应，该区域内土地溢价能力逐步提升。

2.主城区住宅市场分析

在政策的刺激下，主城区住宅供应持续处于高位，但仍表现出严重的供不应求局面，且成交价格不断攀升，2018年的平均成交价达10940元／m2。(www.xing528.com)

在供应量方面，自2018年3月以来，住宅供应持续上涨，可售货源不足。成交量方面，一直保持高位，2018年成交总量960万平方米，同比上涨14.42%。成交均价方面，2018年主城区成交均价为10940元／m2。房屋面积等方面，主城区以70～100m2的首套刚需房为主力，但随着二胎政策的放开，改善性住房（110～150m2）的需求开始逐步增加。此外，联排住宅（150～200m2）的需求也有明显增加。

（六）竞争对手分析

该项目基于“区位相近，产品具有代表性且有销售，有客群竞争关系”的原则来选择竞争对手。该地块规划的业态有高层住宅、联排别墅、社区底商等产品，因此为每种业态选择不同的竞争对手，主要有中海地产开发的住宅产品、保利地产开发的联排产品等。

1.住宅产品

该区域配套设施完善，近期住宅供应量较少，呈现供不应求的局面。2018年销售均价为16000元／m2，月均去化套数约100套，主力户型为110～140m2的产品。

2.联排产品

整个主城区2016年以来主要的在售联排别墅集中在西北方向，各在售联排产品去化情况均表现良好，产品面积段集中在160～180m2，总价大多在450万元以内。

3.商业产品

项目周边商业以1～2层的社区底商和2～4层的独栋商业为主，一楼的均价为40000元／m2，二楼的均价为15000元／m2，月均去化面积在200m2上下浮动。

（七）市场定位

1.项目定位

本项目为容积率2.5的住宅混合物业，计划打造成为14层的小高层住宅以及联排和社区底商。以户型创新、项目品质和品牌开发商为核心卖点，打造高档住宅社区。

表5-3　住宅户型配比表

住宅体量约26万平方米，高层建筑形态为13／14F，每层2～4户，层高2.9米。以舒适改善型套三、套四产品为主，满足首置、首改功能性需求。联排以舒适型套四产品为主。住宅户型配比详见表5-3，其中，住宅产品中130～160m2的4室2厅2卫产品最多，占比达到71.4%。

本项目商业占比4%，体量约10000m2。定位为一层社区底商，主要满足小区基本生活需要。配合住宅建筑风格，布局按照规划设计条件，沿规划道路排布。

2.客户定位

主力目标客群为年龄段30～45岁、家庭年收入30万～80万元的首置首改人群。

（八）产品定价

产品的定价过程如下：对比竞争对手的产品的相关指标进行分析打分，乘以权重，得出各自总分；再根据其实际价格，得出修正价格；最后乘以参照比重，得出产品的定价。

经过测算，高层价格约为17889元／m2，若带精装，则精装房价格为20000元／m2，联排价格为25945元／m2，商业价格为37752元／m2，车位价格为16.8万／个。

（九）产品规划及项目开发方案

1.产品规划

项目计划分三期进行开发，一期总建筑面积172369m2，以高层住宅及社区底商为主；二期总建筑面积31973m2，为联排别墅；三期总建筑面积174962m2，产品主要为高层住宅及底商。每期均配套车位销售。

2.开发时间

项目分三期进行开发，一期计划于2019年3月开工，2019年10月开盘，2020年3月竣工备案，2021年1月交付；二期计划于2019年11月开工，2020年5月开盘，2020年10月竣工备案，2021年5月交付；三期计划于2020年3月开工，2020年10月开盘，2021年6月竣工备案，2021年12月交付。

3.销售计划

据估计，项目总值约67.6亿元，其中住宅类产品60.3亿元，商业类产品4亿元，车位3.3亿元。2020年，主要销售的产品为一期的高层住宅和底商，预计金额18.9亿元；2021年主要销售一期剩余产品和二期联排以及三期高层住宅产品，预计金额17.8亿元；2022年的销售任务是三期剩余高层，预计金额9.3亿元。

车位于2021年开始销售，每年销售350个左右，预计金额在6000万元左右。整个销售周期定为7年，其中2020—2022年为热销期，每年的销售金额保持在18亿元左右。

（十）项目投资估算

建设投资估算见表5-4。

表5-4　项目建设投资估算表

续表

（十一）项目税费估算

项目税费包含增值税及其附加税、土地增值税、所得税等，估算见表5-5。

表5-5　土地增值税计算表

续表

（十二）项目收益估算

1.利润估算

利润估算见表5-6。销售净利润为67427万元，销售净利润率为11.07%。

表5-6　项目分年利润表（单位：万元）

2.其他财务指标

该项目的内部收益率为18.6%，按8%贴现率计算的净现值为60208万元，投资静态回收期约3.23年，动态回收期3.51年。