房地产项目投资决策概述

（一）房地产项目投资决策的定义

房地产项目投资决策的目标是项目的最终盈利，在开发投资过程中，对拟开发项目的经济、政策、市场等各方面因素进行调查分析后，在充分掌握相关信息的基础上，对房地产项目投资进行合理和科学的判断。

房地产项目投资决策可分为四个步骤：（1）确定投资决策的目标；（2）拟定决策方案；（3）对投资方案进行经济评价和收益评估，通过对比选出最优方案；（4）严格执行最优方案。

（二）房地产项目投资决策的特点

1.降低投资风险

房地产项目投资决策分析是通过理论研究和数据测算，对投资项目做出符合当前市场或预期市场的主观预测。虽然决策受到很多不确定因素的影响，但投资决策分析可以在一定程度上为项目投资降低风险。

2.获得收益时间较长

房地产开发是一项长期的持续的工作，因此其产生费用的时间较长，影响了房地产项目的投资回收。一般而言，房地产项目全部收回投资，通常约为3～5年。

3.制约投资分析结果的条件较多

房地产项目投资分析受多种因素影响，如项目的自身条件、自然环境、人文环境、区域经济状况、区域规划、项目的市场潜力、项目财务状况等。我们需要考虑各项分析结果，并结合自身的情况，完成更好的投资分析。

（三）房地产项目投资决策分析的主要内容

房地产项目投资决策分析涉及内容较多，包括分析宏观及区域环境、分析竞争对手、分析消费者需求、分析项目开发方案、评估项目投资风险、选择项目区位、选择开发时机、选择资金来源和结构、选择项目建成后经营管理方式等内容。(www.xing528.com)

通过对项目所在地区的经济、政治、文化、人口等出现的变化进行分析研究，确定宏观环境和市场条件，以便于掌握房地产市场发展的趋势，并为科学决策提供一定的宏观参考依据。而且还需要对项目所在区域的城市规划、景观和交通等各种区位条件以及区域内存在的现实与潜在的楼盘供应量进行分析，从而对项目所在区域的区位价值进行有效研究。

对项目主要竞争对手进行分析，掌握其项目规模、销售价格、市场反应、营销策略、目标客户等情况，为项目开发的差异化以及市场定位提供参考。

分析消费者的需求，了解消费者的购买力、倾向喜好，分析目标消费者的共同特征，为项目的市场定位提供参考。

选择好目标市场并且进行市场定位后，对项目开发的内容、规模进行分析，确定项目的开发时间、开发所采取的合作形式、融资方式，并进一步分析项目的资金结构，选择项目的经营方式，制定合理的价格策略。

分析项目风险，制定相应的措施并对风险进行控制。房地产开发项目的风险主要来源有国家风险、市场风险、企业风险。国家风险是指因为宏观经济状况、经济政策出现变化而导致的风险；市场风险则是指由于市场条件发生变化产生的风险；企业风险是指由于企业自身经营状况发生改变而造成的风险。

选择项目区位，要熟悉了解开发项目的地理位置，包括所处大区（如省份、城市）的经济、政治、文化等因素，及其未来发展的走势。其次是具体的选址，主要考虑的因素是气候、环境、所在地点（如乡镇、辖区等）的经济发展程度、周围的自然环境、交通状况等。

房地产行业受到社会经济环境的影响很大，因此选择合适的开发时机尤为重要。在经济衰退期，社会的消费力减弱，房地产项目销售困难，因此，要减少投资力度，缩小投资规模，推迟或放弃投资计划。在经济发展阶段，剩余的资金较多，消费需求旺盛，整个市场呈现出复苏和繁荣的迹象，可以考虑进行或加大投资。在经济稳定期，市场供需平衡，应以稳健的投资策略为主，若加大投资反而会造成资金的浪费。

房地产项目开发和投资的资金来源可以分为股东投入和银行借款。根据国家规定，自有资金不低于30%。股权和债权的比例分配关系到项目的资金成本构成，并直接影响项目的利润。所以，在决策分析时要考虑资金来源和结构，以及资金去向，比如用于还贷还是追加投资等。

在项目建成后，其经营方式对收益也有很大影响。项目的经营可以是直接销售，也可以是自持经营。不同的经营模式带来的经济效益也不同。直接销售可在短期内带来大量收益，而自持经营则会带来持续的经济收益。不同的经营模式意味着后期的经营政策有所不同，这些也需要在投资阶段提前做好决策。

总之，房地产项目投资选择非常重要。对于开发企业而言，项目能否盈利，能否实现最大利润，是非常重要的。通过科学、系统、翔实的分析，投资成功的几率会大大提高。盲目投资，往往存在很大的亏损风险。同时，在进行决策分析时，如果无法保证分析数据的客观准确性，同样会造成决策结论的不准确，没有或者只有很小的参考价值。例如，某地产公司接手某烂尾楼项目，在进行项目各项测算时，将各种情况按照最优化考虑，甚至对与本项目无关的政府优惠政策也考虑到项目的分层次测算中，导致项目在实际实施过程中某项费用大为增加，给项目造成了严重的损失，与预期利润有了较大偏差。如果在项目测算时，能够客观、准确地剖析各种信息对项目的影响，就能够避免或最大限度地降低损失。