（一）成本法
成本法是以重新复制被评估房地产所需要的成本为依据，评估其价值的一种方法，即重建被评估的房地产，然后将重建的价格减去当前的折旧，再求取房地产价值或价格的方法，在此基础上还应加上正常利润和应纳税金。
从卖方的角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即基于生产费用，重在过去的投入；从买方的角度看，其理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不高于所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。
成本法的计算有三种：新开发土地价值评估法、新开发房地产价值评估法和旧有房地产价值评估法。
1.新开发土地价值评估法
2.新开发房地产价值评估法
3.旧有房地产价值评估法
一般在房地产交易可比成交案例较少或房地产市场不完善的情况下，多采用成本法对房地产进行价值评估。其难点在于如何确定折旧问题，尤其是对老旧房地产，确定折旧的定量值比较困难。
成本法的一般模型如图5-2所示。
图5-2 成本法的一般模型
（二）市场比较法
市场比较法，是通过比较被评估的房地产与最近出售的类似的房地产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。在房地产市场上，任何理性的买者不会接受比市场上正常价格高的价格成交，任何理性的卖者自然也不会接受比市场上正常价格低的价格成交，最终使类似的房地产价格相互接近。所以，在其价值评估中，当评估对象与比较实例之间具有相似性和替代性，且比较实例是房地产市场近期发生的案例时，评估对象在市场上出售，就会有相似的市场价格反映。
市场比较法适用于同类房地产数量较大、交易较为频繁并具有一定可比性的市场，比如，商品住宅、公寓、写字楼、别墅、商铺、标准厂房等，而对于数量少、交易少的房地产，就无法采用。(www.xing528.com)
市场比较法的一般模型如图5-3所示。
图5-3 市场比较法的一般模型
（三）收益还原法
收益还原法是将被评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。
收益还原法以预期原理为基础，认为决定房地产价值的不是过去的因素而是未来的收益。历史信息的作用，是用来预测未来的动向和走势，并对这种预期提供合理判断的依据。对于投资者而言，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接或潜在的收益，投资应该并尽快得到相应回报。投资者所支付的价格不会超过该资产未来预期收益折现的现值，这是资产售价的最高限，同时也是买主购买资产预期获利的最低要求。因此，与资产售价相等的未来收益折现额是资产购买者投资的盈亏平衡点。
收益还原法适用于有收益或潜在收益的房地产。收益还原法的计算主要有两种：直接资本化法和现金流量折现法。
1.直接资本化法
这种方法的一般模型如图5-4所示。
图5-4 直接资产化法一般模型
2.现金流量折现法
其一般模型如图5-5所示。
图5-5 现金流量折现法一般模型
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
