如何计算内部收益率（IRR）？

内部利润率又叫内部收益率，缩写为IRR，是“把预期未来现金流量折现为等于原始投资的现值的利润率”，即资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。它反映的是投资的利润率。

在房地产投资中，当讨论抵押贷款筹资时，会使用前文说的利率。由于贷款的出借人同时又是利率的提供人，这个时候，利率相当于出借人的内部利润率。

有的时候，内部利润率还被表述成“折现率”“收益率”。当将未来现金流量折现为现值时，称为“折现率”；当对一组现金流量计算利率时，则变成“收益率”。无论怎么说，它们都反映的是投资的利润率和把预期未来现金流量折为现值的比率。当内部利润率大于贷款利率时，则投资具有可行性。(www.xing528.com)

计算内部收益率的方法主要是试算法和插值法。通过对式（5．19）进行求解，可得内部收益率的值。一般而言，式（5．19）是关于IRR的高次方程，求解起来有一定的难度，因此会有很多简化或者估算的方法。

总的来说，计算内部收益率有以下过程：第一步是计算净现值，在此基础上，如果净现值是正值，就要选取比这个净现值计算更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值接近于零。再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。