房地产投资种类和特点：收益性分析

在我国，根据可供投资的房地产项目类型或用途，可将其分为生地、居住房地产（普通住宅、高档公寓、别墅等）、办公房地产、商业房地产（超市、商场、购物中心等）、工业房地产（厂房、研究用房、仓储物流用房等）、其他房地产（酒店、度假村等）等。

1.生地投资

生地是未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地。生地投资是风险最大的一种房地产投资行为。土地资源是有限的，因此从长远看，价值一定是呈上升趋势的。但是受到诸如地理位置、城市化水平、工商业水平、人口情况、政策等因素的影响，不同城市或者同一城市的不同地段的土地价格有很大差异。生地投资的收益主要靠以下两种：一是将来进行房屋建筑；二是开发土地，期待土地增值后再出售。在这两种情况下，总投资都不可能在短时间内回收。尤其是后者，在出售之前，只有资金流出，故风险很大。

一般只有资金雄厚、具有专业投资经验的公司才会参与生地投资。因为生地投资会涉及诸多法律问题，同时，待开发土地上的旧建筑的所有权较为复杂，需要开发商花费较多时间和金钱去解决，此外，土地投资流动性较差，很可能会出现不易脱手的情况。唯有土地快速增值才能补偿资金流出的损失。

2.住宅房地产投资

住宅投资是我国现阶段房地产投资的主要内容。庞大的人口基数以及家庭小型化的趋势，使得我国住宅房地产市场出现卖方市场的特性，各地住宅房地产的单价持续上升。以上海为例，1981年上海多层住宅每平方米为200元，1987年涨到每平方米1 000元，2019年最高单价已达每平方米120 000元，均价也在每平方米60 000元。住宅房地产投资的风险小，利润高，易出手，因此短线投资者较多。

影响住宅房地产价格的因素有很多，在同一经济区域内，影响住宅房地产价格的因素有交通、通信、生活设施、风景环境、治安状况及管理等。住宅房地产投资的主要风险是住宅建设阶段能否获得有效管理、住宅结构和档次是否符合社会需求等。

住宅房地产主要有住宅小区、公寓和别墅。有的地方将酒店、会所也列入住宅房地产，这种分类考虑了房地产的基本功能，但是从投资管理角度出发，并不是特别恰当，酒店和会所虽然有“居住”的功能，但是收益主要还是来源于自身的经营管理。

3.办公房地产投资

办公房地产也称为写字楼房地产，一般集中于城市中心商务区，它的需求依赖于当地经济文化的水平。例如，北、上、广、深等一线城市的商业、服务业和金融业比较发达，对办公房地产的需求也很旺盛。办公房地产主要有商务中心、服务式办公室等经营模式。办公房地产的收益主要以租赁为主，其投资收益率受定期租赁收益和投资升值的影响。

影响办公房地产投资价值的因素主要有以下几个方面：办公房地产自身的品质、所处区域的经济环境和产业构成、房地产管理的质量以及服务设施的竞争力等。一般来说，办公房地产的选址要在交通便利的地段，如主干道或者干道交汇口，房地产管理企业具有较高的经营水平等。随着建筑行业和智能化技术的发展，越来越多的办公房地产自身已经达到5A的硬件水平，因此一个好的房地产管理公司对于办公房地产有着越来越重要的影响。(www.xing528.com)

4.商业房地产投资

商业房地产又称为商业地产，是所有房地产类型中最复杂、风险最大、盈利最高的一种。其主要类型有大型商场、百货大楼、购物中心、超级市场、城市综合体等。它的需求量低于住宅房地产，投资回报率很高。

影响商业房地产投资价值的因素很多，例如，地理环境、人口数量、人口素质以及收入水平、自身服务设施等。电子商务的兴起对传统零售商业的冲击越来越大，很多商业房地产也受到了不小的影响，很多商业房地产的服务和管理理念也开始逐渐转变，越来越强调“体验式消费”，因此，服务质量的好坏对商业房地产的影响日益加重。

商业房地产的投资收益来源于承租人的租金，因此承租人自身的经营状况决定了商业房地产的投资收益。承租人整体经营状况好，则商业房地产的租金就高，收益就好；反之则差。因此，选择合适的承租人、提高商业房地产整体的品质、打响商业房地产的品牌，是商业房地产投资的重要内容。

5.工业房地产投资

工业房地产包括厂房、仓储和研究用房。目前，我国工业房地产基本完成了从过去的“厂房自建自用”向现在的“工业厂区统一规划、统一部署、统一管理”的转变，出现了越来越多的工业区。在一些外向型经济发达的省份和直辖市，如北京、上海、江苏、广东等，都有国家级的工业园区或者经济开发区，对工业房地产实行统一管理。“三资”企业对于符合国际标准的标准化厂房需求很大。

厂房投资的资金大、回收期长，但是收益相对稳定，风险较小。仓储房地产受地理环境以及工业、商业、运输业的发展水平的影响较大。厂房和仓储房地产的收益主要来源于租金，对于房地产管理要求较低，基本上由承租人自行管理。

6.其他房地产投资

其他房地产投资类型主要包括酒店、度假村、影剧院、会所、休闲中心等。这些房地产除了保值增值外，还有其本身经营的特点。例如，酒店选址一般都在风景胜地、繁华城区和交通枢纽之处，其投资风险主要在于能否保持较高的入住率和有效的竞争性管理。度假村更多是结合地区的自然环境和人文环境，利用山、水、海、陆等优势，依山傍水安排建筑群并发展多项游乐设施，集饮食、娱乐、住宿于一体的综合景点。影剧院、会所和休闲中心的收益除了受季节和节假日的影响外，更多的还是与文化市场的兴衰、当地人口素质和消费水平相关。其他房地产的投资收益主要来源于其自身的经营收益。