投资是指经济主体(企业或个人)先行支付一定的货币或者实物用以经营某项事业,以期在未来获得较大收益的行为,这里的收益可以是货币、实物,也可以是其他形式。比如,教育投资、健康投资、债券投资、股票投资等都是投资行为。
房地产投资是将一定的资金投入房地产开发经营和中介服务等活动中,以期未来获得较大不确定收益的投资行为。为了达到投资目标,在进行充分市场调查、资料分析的基础上,按照一定的程序对投资行为进行事先的、系统的、全面的构思谋划,制定和选择合理的可执行方案,并根据目标要求和现实环境,运用控制反馈原理对方案进行修改和调整的创造性活动,我们称之为房地产组合投资管理。由此可见,房地产组合投资管理是一个复杂的过程,一个不断调整和变化的过程。
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础,其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。因此,房地产组合投资是经济发展的必然结果。房地产投资和别的投资手段相比,具有投资数额巨大、投资回收周期长、风险大、流动性差、受政策影响大等特点,因此需要有科学的投资组合原理来指导房地产投资。房地产组合投资期初是作为投资组合的一部分来和其他风险资产投资进行组合,随着投资组合原理在金融行业的巨大成功,后来在房地产内部也开始使用投资组合原理来分散房地产本身的投资风险。可以说,房地产组合投资是房地产业发展到一定阶段,房地产业和金融业相互融合的结果。(www.xing528.com)
美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾曾说过:“不要把你所有的鸡蛋都放在一个篮子里,但也不要放在太多的篮子里。”如果将财富投资到同一个地方,必然会引起相应的风险增加,一旦失误,一定会损失惨重;但要是投资太分散了,必然会减少利润空间,增加管理成本。应用到房地产投资上,就是房地产组合投资。从狭义上来讲,房地产组合投资就是由不同类型(如住宅、写字楼、厂房、商业用房等)和不同地区(如不同城市或者同一城市的不同地段等)的房地产投资所构成的组合投资。广义上说,房地产组合投资就是将房地产作为投资组合的分项,和股票、证券等其他金融资产的投资进行组合。本章主要介绍狭义的房地产组合投资。
目前房地产组合投资主要基于两个方向:一个是基于地理位置的房地产投资组合方法,另外一个就是基于房地产类型的组合方法。前者是在不同地方,选择类型相似的房地产项目进行投资,以尽可能减少投资风险,扩大投资收益;后者则是从不同的房地产类型,如土地、住宅、写字楼、商业地产、酒店、剧院等出发,考虑投资组合的分散化。两个方法可以独立使用,也可以混合操作。无论采取什么方法,其目的都是为了收益的最大化。影响收益性房地产投资价值的因素主要有以下三点:第一是未来净收益的大小,未来净收益越大,房地产价值越高,投资收益越大;第二是获得净收益期限的长短,获得净收益的期限越长,房地产就越有投资的价值;第三是获得净收益的可靠性,即获得净收益的风险越低,房地产的价值越高。
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