收益性房地产组合投资管理策略

◎【教学目标】

1.了解收益性房地产的内涵；

2.掌握房地产组合投资的意义和目的；

3.掌握和房地产投资相关的经济指标的计算；

4.掌握房地产投资评价模型；

5.掌握房地产投资的决策流程；

6.了解房地产投资的成本管理的内涵；

7.了解房地产投资的风险控制的内涵和意义。

◎【教学重点】

1.现金流量图的绘制及应用；

2.房地产的相关经济指标的计算；

3.房地产投资的决策流程。

◎【教学难点】

对房地产投资评价模型的理解。

◎【其他说明／建议】

本章涉及大量经济数学、概率统计方面的知识，建议在学生有一定的数学基础后进行讲解，或在相关章节讲解前先对这方面的基础知识做一个简单介绍。

◎【行业动态】

戴德梁行：2018年大中华区写字楼需求核心趋势(www.xing528.com)

戴德梁行发布的最新《2018年大中华区写字楼需求核心趋势》（选取2017年第四季度至2018年第三季度数据），着重分析解读北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港、台北8个城市的甲级写字楼市场的需求情况，并展望了未来的变化趋势。

1.空置率与租金水平

报告显示，如前一年所经历的那样，一些城市的空置率将下降，而其他城市的空置率则可能会上升。核心区市场较低的空置率也反映到租金水平上，香港和杭州分别是一线和二线市场中租金最高的城市。

2.未来趋势展望

推进到下一年，仅关注需求动态的话，预计写字楼空间吸纳能力将保持强劲。考虑到政策导向以及当前和预期的宏观经济动态，报告预计金融、TMT、制造业、医疗健康、联合办公等行业将大幅推动大中华区甲级写字楼市场的需求。

3.八大城市写字楼市场解读

这8个市场提供了一个展示大中华区写字楼租户需求活动的横截面，覆盖了所有的一线门户城市和两个重要的内陆二线城市。

北京：作为全国科技创新中心，预计2019年对写字楼空间的强势需求将来自TMT、专业服务业以及金融业这三大主要产业，其中以科技类公司为甚。

上海：紧缩的贷款政策环境将促使金融行业继续保守发展，但这一现象也将通过行业改革得到平衡。行业改革将催生新的商机，继而增加受益公司扩张办公室的可能性。与此同时，专业服务业和TMT行业将继续保持业务增长。最后，上海仍然是共享办公运营商争夺市场份额的城市之一，预计未来一年中共享办公各类品牌之间会进一步进行市场整合。

深圳：受益于大湾区建设框架协议的签署和其他利好政策，预计2019年对甲级写字楼空间的需求将有所增长，且需求主要来自金融行业和科技行业。

广州：受到一系列利好政策的影响，未来金融行业、TMT行业、国内外共享办公运营商将有更多的办公空间租赁需求。

成都：在紧缩政策的环境下，2019年的办公空间需求主要来自专业服务业和TMT行业。在过去几个月的大举扩张之后，各类共享办公运营商将进入一个资源整合、行业调整阶段。

武汉：各类公司争相在武汉设立区域总部办公室，这提高了租赁市场的活跃程度。TMT行业持续展现出对武汉核心和非核心区域的写字楼的租赁需求。

香港：由于市中心空置率较低且租金走高，外资企业租赁需求呈现去中心化趋势。然而共享办公运营商则争相抢夺市中心的甲级办公楼空间，以取得更多市场份额。

台北：专业服务业的各类公司有搬迁或办公室整合需要。同时，TMT行业的各类科创企业，都将在2019年对甲级写字楼租赁有较大需求。

写字楼是城市经济活动和行业创新的重要载体，折射出一个城市的发展历程和特性。2018年，戴德梁行关注写字楼市场的走向，积极推进行业可持续发展。2019年，中国写字楼市场将存在各种变化，戴德梁行会继续跟进市场动态，并进行细致解读。

资料来源：https：//www.cushmanwakefield.com.cn／images／upload／2／80BE45D4F0E842 8E9207F0BD39EA7B1E.pdf