设计高效的房地产管理方案

（一）改进旧有房地产的可行性分析

在进行了以上一系列分析、研究之后，房地产管理师首先要确定现有房地产的各种运行方案能否为业主带来可能的较高净收益，若不能，就要提出改进方案。改进方案通常从以下两个方面考虑：

1.更新及现代化

更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的，将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。在更新时可使之现代化，如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命，并使其重新具有与新建筑物竞争的能力。

2.改变建筑物的用途

改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。对于建议进行改造的任何房地产，还应做融资分析。通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。

（二）房地产管理计划的主要内容

在分析了所有可能的改进方案并进行科学的对比之后，选出与业主目标最为符合的方案作为最优方案。经向业主推荐并得到业主的同意，房地产管理师就可编制其对推荐方案的管理计划了。推荐方案管理计划的编制，要从实物的、财务的、运行的不同角度出发，说明如何管理房地产；要按市场状况及发展趋势制订租赁计划，制订收入及支出计划，确定所需工作人员的结构及数量，建立房地产运行方针和工作程序；如有必要，还应制订融资计划。

1.建筑物管理计划

房地产管理企业的首要责任是在房地产维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面：

（1）建筑物维护的标准。确定适当的维护维修标准首先要考虑到房地产的类型和使用特点、房地产体量的大小、房地产的位置、房地产的维修预算限制，以及业主就本房地产的长远策略。

（2）建筑物管理策略。决定是否使用有计划的维护维修体系，这通常取决于业主投资目标和其为房地产确定的维护标准。

（3）房地产检查计划。房地产检查主要是对其一般功能状况、总体的整洁情况、房地产的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。当然，这种检查还通常涉及一些非房地产维护维修的问题如监督租户履行租约的情况等。一般来说，房地产检查的频率取决于业主对房地产质量要求的程度。(www.xing528.com)

（4）公共设施服务的内容。房地产运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。对于商业房地产来说，公共设施服务费用的支出在房地产整个年费用支出中所占的比重也非常大。因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划的重要内容。

2.租赁计划

租赁计划是房地产管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和房地产分析的基础上，租金方案中不仅要确定房地产出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制租金价格表。出租策略则是为了使房地产总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略、管理服务水平与租户优惠和补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。

3.财务收支计划

财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。预算是房地产管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了房地产管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时房地产管理师往往要就空置率增加的原因进行认真分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

预算是房地产管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起房地产管理师的注意，而其计划特性则表现在当房地产管理师编制预算时能就未来一年的经营计划做出比较现实的安排。此外，检查上年度预算执行情况，也有助于房地产管理师发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。

预算还可以使业主较容易地对房地产管理的财务情况进行检查。当业主发现房地产运营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求房地产管理师予以解释，房地产管理师则必须负责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。所以，一旦提出了一个预算，房地产管理师和业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制订预算的过程中，房地产管理师要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。

4.房地产运行绩效评估及与业主沟通计划

经常更新和评估房地产的财务状况，以便从中发现房地产运营表现好坏的原因。房地产管理企业需要定期评价房地产运行绩效，并将分析结果及时报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。

（1）房地产绩效评估指标。将房地产当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出房地产当前的表现是否正常。目前使用的主要表现评估指标包括：①预计租值与实际租值的比较；②实际和预计的资本价值的增长；③收益率；④资本回报率，即收益和房地产资本价值的比较；⑤净收益，即毛收益减去成本；⑥空置水平；⑦服务收费水平；⑧拖欠租金和坏账；⑨财务内部收益率；⑩对于机构投资者来说，本房地产在其房地产投资组合中的位置。房地产管理企业应该将上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。

（2）房地产管理企业和业主的沟通。大多数业主主要依靠与房地产管理企业的及时沟通来了解其房地产的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。最常见的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。通过这些沟通，业主一般能达到两个目的：①及时了解房地产管理中出现的问题（如租金、租户争议）以及房地产管理师是如何解决这些问题的；②了解房地产管理企业的未来计划是什么（如重新装修、重新发展、卖掉或继续出租）。