编制收益性房地产资产管理计划的基础工作优化方案

为了制订收益性房地产资产管理计划，首先要分析房地产所处的宏观市场环境和相关房地产类型的市场状态，其次要准确把握房地产所处邻里区域的特征和房地产本身的状况，还要认真分析领会房地产业主的相关目标，这些工作是制订房地产资产管理计划的基础。

1.区域宏观市场环境分析

区域宏观市场环境分析，就是研究房地产周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响房地产发展的主要因素。这里的“区域”范围没有明确的定义，可认为是对目标房地产经济效益产生直接影响的城市或城市区域。区域宏观市场环境分析的主要资料，来自国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式发布的信息、新闻媒体及网络发布的信息等。

2.房地产市场分析

房地产市场是一种典型的地域性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，房地产管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的房地产管理计划。

编制房地产管理计划时，首先要把目标房地产放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标房地产。这个工作过程，就是市场分析的过程。整个过程需要从认真、详细的市场调研开始，充分搜集特定的、可与目标房地产进行比较的相关房地产信息，并通过比较，获取竞争对手房地产的特点。

房地产位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标房地产与邻里房地产的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。对不同类型的房地产，位置的含义和要求也不尽相同。例如，商业零售房地产区位的优劣，主要取决于：①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼房地产区位的优劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性（交通方式可选择性、停车位数量）。

3.邻里分析

一般认为，在人口密集的大城市范围内，邻里可由周围的几个街区或相互交叉的主要街道的邻近地区组成。邻里的边界线往往是地理的或人为的分割物，如街道、河流、湖泊、公园等。邻里亦可称为同质区域。邻里分析，就是对目标房地产所处的邻里范围加以研究，摸清周围的房地产为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。不管目标房地产有什么特点，周围的相邻房地产都会对其创新能力造成不同程度的限制。邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里房地产的平均租金水平，并以此作为估算目标房地产租金潜力的依据；考察邻里房地产的实体状况，包括邻里房地产的维修水平及房地产用途，有无新的房地产发展项目，是否会出现新的竞争对手等。

4.房地产现状分析

房地产现状分析就是对整个房地产的物理状况及运行状况进行检查，分析房地产运行预算，研究房地产当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计房地产租赁价值的第一步。分析现状房地产之前，应对房地产的结构、外观、设备等状况进行各项检查，详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果：

（1）建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋？(www.xing528.com)

（2）房地产令人满意程度（外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征）如何？

（3）可出租房地产的吸引力（平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度）如何？

（4）建筑物的实体（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯）状况和维修状况如何？维修是否及时？废弃的部分能否修好？功能上有不当的地方能否纠正？有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题？

（5）建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何？

（6）提供什么样的休闲、娱乐场所及设施？它们的实体及外观状况如何？

（7）土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何？建筑物及土地可否使用得更为合理有效？

（8）建筑物的现行管理标准是什么？在租户选择、设备购买控制、租金收缴、设备维修及管理等方面的现行政策和程序如何？

（9）当前的出租率、租金水平及租户构成如何？

（10）当前房地产管理师的情况如何？每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样？

5.业主目标分析

明确业主目标，是制订房地产管理计划的前提。一旦房地产管理企业接受了委托，就要在房地产管理目标上与业主达成共识，并要尽最大可能来维护业主的利益。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标，房地产管理师就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。此外，业主授予房地产管理企业的权力范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。房地产管理师常常需要就业主提出的相互矛盾的目标做解释工作，例如，有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。