如何分析房地产市场细分

（一）房地产市场结构

从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。

（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要房地产类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同房地产类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：针对某一房地产类型，分析其市场内部不同档次房地产的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

（二）房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

1.按地域细分

房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如，北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市来说，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳罗湖区房地产市场等。为了把握某一更大范围房地产市场状况，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

2.按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住房地产市场（普通住宅、别墅、公寓等）、商业房地产市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店等）、工业房地产市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等）、特殊房地产市场、土地市场等。

3.按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

4.按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易存在着土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

5.按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场来进行细分。通常情况下，可以将某种房地产按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档房地产市场，例如，甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳市罗湖区土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

（三）房地产市场三大指标类型

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

1.供给指标

（1）存量，指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的房地产空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量（St＝St－1＋NCt－δt）；可按房地产类型分别统计。

（2）新竣工量，指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按房地产类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

（3）灭失量，指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

（4）空置量，指报告期期末房屋存量中没有被使用的部分，可按房地产类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

（5）空置率，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt／St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。(www.xing528.com)

（6）可供租售量，指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同房地产类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

（7）房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

（8）房屋新开工面积，是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

（9）平均建设周期，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积（CPt＝BUCt／NCt）。

（10）竣工房屋价值，指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造等费用；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

2.需求指标

（1）国内生产总值（GDP），是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和；从产品形态看，它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。

（2）人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。其中，常住人口是指经常居住在这个地区的人口，现有人口是指在规定的标准时点，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。

（3）城市家庭人口，指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭中。

（4）就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（包括民办教师、宗教职业者、现役军人等）。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。

（5）就业分布，指按产业或职业分类的就业人员分布状况。

（6）城镇登记失业率，指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。

（7）城市家庭可支配收入，指家庭成员得到的可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。

（8）城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。

（9）房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

（10）商品零售价格指数，是反映一定时期城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供求的平衡，影响到消费与储蓄的比例关系。

（11）城市居民消费价格指数，是反映一定时期城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。通过该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，其为研究职工生活和确定工资政策的依据。

3.市场交易指标

（1）房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类房地产平均价格的统计。

（2）房地产价格指数，是反映一定时期房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质房地产的价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

（3）房地产销售量，指报告期销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房地产类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。

（4）出租量，指报告期出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

（5）吸纳量，指报告期销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同房地产类型等分别统计。

（6）吸纳率，指报告期吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt／HSRt），以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同房地产类型等分别计算。

（7）吸纳周期，指按报告期的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt／AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同房地产类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

（8）房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类房地产平均租金的统计。

（9）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转为正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。