房地产市场供求关系分析

（一）房地产市场的“供”

房地产市场的供给与价格之间存在着一定的关系。由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的曲线（图4-2）。供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。这也很容易理解，因为对于供给者来说，较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润。例如，从2004年开始，由于中国房地产价格不断上升，导致房地产开发企业数量迅速膨胀和可供销售的商品房数量迅速增加。

图4-2　住宅市场供应曲线的变化

影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。下面我们着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响，以说明市场条件变化引起的供给曲线的变化。

1.房地产开发成本

房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。例如，1998年银行降低贷款利率、通货膨胀率维持在较低的水平，使普通商品住宅的开发成本下降，从而导致普通商品住宅供给数量增加，供给曲线向右平移（图4-2中S→S1）。

2.政府政策的变化

政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本进而影响到商品房供给的数量。例如，从2003年开始统一实施土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度，调整了征地及征地补偿政策，使土地成本有较大幅度的提升，进而加大了房地产开发成本，因而在一定程度上制约了房地产市场供给的迅速增加，间接地起到了对房地产市场宏观调控的作用，使供给曲线向左平移（图4-2中S→S2）。国家从1997年开始采取取消或降低房地产开发中的税费、降低土地使用权出让金收取标准等措施，1998年又将发展住宅建设作为推动国民经济发展的新增长点，这些政策措施均有利于普通住宅供给数量的增加，从而使供给曲线向右平移（图4-2中S→S1）。

3.对未来的预期

对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。例如，开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，那么他就会将其开发的部分商品房搁置起来暂不销售，使当前的商品房供给减少，使图4-2中的供给曲线向左平移；北京成功获得2008年第29届夏季奥运会主办权后，预计房地产市场需求大大增加，于是开发商增大了开发的数量，又使图4-2中的供给曲线向右平移。

经济学上常用供给函数来表示生产者对某种商品的供给数量与不同影响因素之间的关系，其表达形式为：。该公式的含义是：对某种商品n的供给数量（）是该商品本身的价格（Pn）、其他商品的价格（Pn－1）、生产成本（C）、政府政策（G）以及其他因素（…）的函数。对于某种具体的商品来说，其他因素是可以确定的。

（二）房地产市场的“求”

“求”，指需求。需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图4-3所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。

图4-3　非价格因素变化导致对某类房地产的需求变化

设想图4-3所说的某类房地产是人们特别感兴趣的商品住宅，那么有哪些因素会影响对商品住宅的需求，或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢？

1.收入的变化

一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。(www.xing528.com)

2.其他商品价格的变化

画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，但实际的市场情形并不一定是这样。例如，上海的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，使高层商品住宅需求曲线向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响对原商品的需求。

3.对未来的预期

尽管某种商品的价格不发生变化，但消费者对未来收入、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到对某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入可能上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的增加，使当前的需求曲线向右平移。

4.政府政策的变化

政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更，也会影响当前的房地产需求。例如，降低交易税费、停止住房实物分配，就极大地推动了个人住房需求的增加。

经济学上常常用需求函数来表示消费者对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系，其表达形式为。该公式的含义是：对某种商品n的需求数量（）是该商品本身的价格（Pn）、其他商品的价格（Pn－1）、收入（Y）、政府政策（G）以及其他因素（…）的函数。对于某种具体的商品来说，其他因素是可以确定的。

（三）房地产市场的供求关系

房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。目前我国正处于社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。

图4-4　简化的供求曲线

人们经常使用市场供求关系曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。在利用图4-4分析价格与供求数量的关系时，有三个方面的问题值得注意：一是要有一个单位时间周期的概念，因为脱离了时间来分析供求数量问题是没有任何意义的，这里的单位时间通常是年、季度或月；二是为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设，实际上我们很容易发现，影响需求数量的因素除价格外往往还有消费者收入变化和不同商品之间的替代关系等；三是为分析问题方便，把供给和需求曲线都简化成了直线，这样做能满足定性分析的需要。

从图4-4的供给曲线和需求曲线不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和需求曲线的交点E为市场均衡点。所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，既没有多余的供给，也没有更多的需求，供给量和需求量相等，生产者和消费者皆大欢喜。我们可以通过图4-5所示的情况来作说明。假如在某城市的住宅市场上，新建住宅的均衡价格为50万元，均衡供求数量为2 000套。如果每套住宅的销售价格变为75万元，就会出现供给过剩从而导致住宅不能销售出去的情况，而要使市场达到均衡点E，就需要将价格下调，使需求从H增加到E、供给从h减少到E；而如果每套住宅的销售价格变为25万元，就会出现供不应求从而导致住宅供给短缺，要想使市场在每套住宅50万元的价格下达到均衡，就需提高销售价格，使需求从F减少到E、供给从f增加到E。

图4-5　市场均衡

在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡（点）价格，但市场的这种均衡也有稳定和非稳定之分，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新的供求平衡点，则这种均衡叫作稳定均衡；如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡就叫作非稳定均衡。稳定均衡和非稳定均衡之间的区别可以用两个受力变形后的球来说明：一个球是硬橡皮球，其受压后会变形，但压力消除后能恢复原状；另一个球是橡皮泥制作的球，其受压后也会变形，但压力撤销后不能再恢复原状。前者就是稳定平衡，后者就是不稳定平衡。

图4-6　市场条件变化形成新的均衡价格

当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。例如，住房抵押贷款利率上升或贷款比率下降时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如图4-6所示，商品住宅需求曲线由D1变为D2，如果住宅价格仍为P，则居民购买商品住宅的需求量下降为Qa，如果开发商供给的商品住宅数量仍为Q，则市场上就会有积压的商品住宅量Q－Qa出现。然而，开发商往往要降低价格以减少其商品房积压，在降价的情况下居民会有更多的需求数量，这样就达到了一个新的市场均衡，这个新的均衡价格就是图4-6中的P1，而新的供求平衡的数量是Q1。