收益性房地产的价值和价格分类

（一）收益性房地产价值种类

1.使用价值和交换价值

广义的价值包括使用价值和交换价值。一种商品的使用价值，是指物品能够满足人们某种需要的属性；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。

使用价值是一切商品都具有的共同属性之一。任何物品要想成为商品都必须具有可供人类使用的价值；反之，毫无使用价值的物品是不会成为商品的。使用价值是物品的自然属性。马克思主义政治经济学认为，使用价值是由具体劳动创造的，并且具有质的不可比较性。比如，人们不能说橡胶和香蕉哪一个使用价值更多。使用价值是价值的物质基础，和价值一起，构成了商品二重性。

2.投资价值和市场价值

“投资价值”有两种含义：一是值得投资，例如，人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，它代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一房地产对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素，都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。因此，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一房地产。

评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是预期未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。

投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

（二）收益性房地产价格种类

1.成交价格、市场价格、理论价格

（1）成交价格。成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。

成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

（2）市场价格。市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

（3）理论价格。理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如，在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。

2.总价格和单位价格

（1）总价格。总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一块面积为500m2的土地的价格，一套建筑面积为200m2的高档公寓的价格，或是一座建筑面积为10 000m2的商场的价格，也可能是一个城市的全部房地产的价格，或是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

（2）单位价格。单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。建筑物的单位除了面积，还有体积（如某些类型的仓库通常用体积而不是面积来衡量），有些房地产还可能用其他名称作单位，如停车场通常以每个车位为单位。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货币和面积两方面构成。

①货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如人民币、美元、港币等；在货币单位方面，如元、万元等。

②面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

3.实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日一次付清的价格，或者将不是在成交日一次付清的价格折现到成交日的价格。名义价格是指在成交日讲明，但不是在成交日一次付清的价格。

例如，一套建筑面积200m2、单价9 000元／m2、总价180万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

①要求在成交日一次付清。

②如果在成交日一次付清，则给予折扣，如优惠5%。

③从成交日起分期付清，如首期支付60万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付60万元。

④约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。

⑤以抵押贷款方式支付，如首期支付30万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

在上述第一种情况下：实际单价为9 000元／m2，实际总价为180万元；不存在名义价格。

在第二种情况下：实际单价为9 000×（1－5%）＝8 550（元／m2），实际总价为171万元；名义单价为9 000元／m2，名义总价为180万元。

在第三种情况下：实际总价为60＋60／（1＋2.5%）＋60／（1＋2.5%）2＝175.65（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为8 782.5元／m2；名义单价为9 000元／m2，名义总价为180万元。

在第四种情况下：实际总价为180÷（1＋5%）＝171.43（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为8 571.5元／m2；名义单价为9 000元／m2，名义总价为180万元。

在第五种情况下：实际单价为9 000元／m2，实际总价为180万元；不存在名义价格。(www.xing528.com)

4.现房价格和期房价格

房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的房地产。当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格（含土地价格）。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和房地产管理等）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售约定的差），所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

【例】　某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为9 900元／m2，出租的年末净收益为990元／m2。假设折现率为20%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。

【解】　该期房目前的价格计算如下：

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。

5.起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。

（1）起价。起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房根本不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

（2）标价。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能做出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

（3）成交价。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

（4）均价。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

6.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。

（1）评估价。评估价是对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。

（2）保留价。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，当竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

（3）起拍价。起拍价又称开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

（4）应价。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

（5）成交价。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

7.买卖价格、租赁价格

（1）买卖价格。买卖价格简称买卖价，是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。

（2）租赁价格。租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、房地产服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租可分为日租金、月租金或年租金。房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）等之别。

8.市场调节价、政府指导价和政府定价

市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预程度有关的价格。《中华人民共和国价格法》（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号）第三条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”在房地产价格方面，例如，《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第710号）第二十九条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等。如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。

9.原始价值、账面价值、市场价值

原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。

账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。

市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。

原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。

房屋重置价格是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造时所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。