房地产价格的概念和形成条件

（一）房地产价格概念

根据经济学的表述，价格是价值的货币表现。房地产价格是房地产价值的货币表现。

（二）形成条件

房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。

1.有用性

这是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。

2.稀缺性

这是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。因为如果该种物品的数量丰富，随时随地都能够自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人们至关重要——没有它们我们就无法生存，但是也不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。

3.有效需求

经济学认为，有效需求是指预期可给业主带来最大利润量的需求，有效需求是总供给与总需求相等从而处于均衡状态的社会总需求，它包括消费需求（消费支出）和投资需求（投资支出），并决定社会就业量和国民收入的规模。房地产的有效需求是指对房地产不但愿意购买而且有能力购买的需求。只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套200万元的住房，A家庭需要，但买不起；B家庭买得起，但不需要；C家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有C家庭对这套住房的需求是有效需求。

（三）房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：

（1）都是价格，用货币来表示。

（2）都有波动，受供求因素的影响。

（3）都是按质论价，优质高价，劣质低价。

房地产价格与一般物品价格的不同，表现为房地产价格的特征。房地产价格主要有下列几个特征：(www.xing528.com)

1.房地产价格的二元性

房地产是建筑物与土地的统一物，土地是房地产构成的直接要素。在一般情况下，房地产价格是建筑物价格与土地价格之和，这就决定了在研究和评估房地产的价格时，其内涵上具有双重实体基础，一部分来源于建筑物的建设所形成的价格，另一部分则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。

2.房地产价格的区位性

由于房地产不可移动，其价格与区位密切相关。房地产的区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置外，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。这里的可及性与便捷性，含义基本相同。但我们用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。因为某些物业受单行道、道路隔离带、人行天桥、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内和由内到外的方便程度是不相同的，甚至差异很大。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

3.房地产价格的权益性

房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。

4.房地产价格形成的多样性

房地产价格构成因素复杂，房地产种类繁多、用途不一，交易对象、交易方式不同，形成了房地产价格的多样性，如销售价格、租赁价格、课税价、抵押价、拍卖价、重置价等，可以说，在所有的商品价格之中，房地产价格体系是最复杂的。

5.房地产价格形成的长久性

由于房地产价值量大，加之独一无二的特性，造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易为人们所了解，所以人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，从而使房地产交易价格通常难以在短期内达成。另外，一宗房地产通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，还要考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。

6.房地产价格因素的非市场性

房地产作为一种人类必需的生活资料和社会经济的重要资源，其价格构成中的很多因素是受国家政策、计划干预和控制的，所以，房地产市场是一种不充分、不完全的准市场，市场对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内，不可能像一般商品那样完全由市场因素确定，还要受许多非市场因素的影响。

7.房地产价格的调控性

房地产行业是国民经济的重要支柱，其价格对人民生活和社会经济的繁荣、稳定有十分重要的影响，从而政府必然要加强对房地产市场的管理和调控，通过调节地价与批地量的多少来调整房地产的价格。