收益性房地产的价值因素：区位、新旧程度、供求关系、管理

2001年，美国经济学家罗伯特·马丁和杰弗里·费舍博士在《收益性不动产评估技术》一书中提出，收益性房地产特别是指以产生收益为目的而被开发或者被购买的房地产。这类房地产作为整体或整体中的一部分，具有实质性的或者潜在的获利能力。例如，开发商为了获得利润而开发商品房、写字楼，投资者为获利而建立学校来经营，这些住宅、写字楼和学校就可以被称为收益性房地产。

对于具体一个房地产来说，它是属于收益性房地产还是属于非收益性房地产，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。这是由于同类公寓和写字楼大量存在着出租现象，能直接产生经济收益，该公寓虽然空置，但是具有产生收益的潜在价值，本质上具有产生收益的能力，并且可以通过市场比较，在理论上求取收益的多寡。

影响收益性房地产价值的因素很多，有区位、新旧程度、供求关系、房地产管理等。但这些因素最终都表现为能否在未来带来足够的收益，只有带来足够的收益，对于投资者而言才有投资的价值。

从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。

根据使用功能的不同，物业可分为以下4类：(www.xing528.com)

（1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。

（2）商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。

（3）工业物业。包括工业厂房、仓库等。

（4）其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。