酬金制、包干制和物业服务费的测算编制方法

（一）酬金制与包干制

物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用。

1.物业服务费用酬金制

物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但要经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

在酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，维护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取的，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。在酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

2.物业服务费用包干制

物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。

在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、承担风险、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

以包干制方式约定物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。

3.酬金制和包干制的财务特征

（1）会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

（2）收入。采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

（3）成本费用。物业管理企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例较高，物业管理企业成本费用的可预测性较强。

（二）物业服务费的测算编制应考虑的因素

（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

（3）物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入物业服务费的测算中。

（4）物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。

（三）物业服务成本（支出）构成

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用。(www.xing528.com)

（四）物业服务费编制的依据

（1）收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积编制。

（2）支出的编制依据包括：

①管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

②物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。

（五）物业服务费核算要点及方法

1.确定服务成本构成的注意事项

一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是全面，不要漏项；三是测算依据准确，不用或少用估值。

2.收集原始数据

服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至关重要。如在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格以政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据作为测算基础。

3.物业服务费的测算

物业服务费的测算，首先应根据物业服务成本（支出）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。例如，在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建维修费、给排水设备日常运行维护费、电气系统设备维护保养费等费用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行维护费”。

各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务成本（支出）总额，加上物业管理酬金（酬金制）或法定税费及利润（包干制）后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

◎【案例】

某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年发生的各项费用如下：

（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等费用50万元；

（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元；

（3）清洁卫生费15万元；

（4）绿化养护费10万元；

（5）公共秩序维护费10万元；

（6）办公费5万元；

（7）固定资产折旧费2万元；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元；

（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元。

总费用合计120万元。

若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：

120万元×（1＋10%）÷10万m2÷12个月＝1.1元／m2

若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：

（120万元＋12万元）÷10万m2÷12个月＝1.1元／m2

在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，将有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。