物业管理的历史与发展

（一）早期的物业管理

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，城市住房的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况也时有发生，严重影响了业主的经济收益。于是，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅·希尔（Octvia Hill）的女业主迫不得已为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为，要求承租者严格遵守。同时，业主本人也及时对损坏的设备、设施进行修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普遍推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理。

（二）现代物业管理

物业管理虽然起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是20世纪初期在美国形成并发展起来的。

公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。19世纪末到20世纪初，美国进入垄断资本主义阶段，垄断资本在积累巨额财富的同时，也带来大规模的国内民工潮、国际移民潮和求学潮，加速了美国的城市化过程。美国政府出于环境保护和长远发展的考虑，对城市土地的使用面积进行了严格的控制，加上建筑新材料、新结构、新技术的出现和不断进步，于是，一幢幢高楼大厦迅速拔地而起，而这些大厦的日常管理、服务、维修、养护的专业技术要求大大超出了传统的物业管理要求。并且，大厦的业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题，结果，一种适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理和系列的服务，开启了现代物业管理的大门。

现代物业管理产生的另一标志是物业管理行业组织的诞生。

1908年，芝加哥建筑管理人员的组织举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上第一个专门的物业管理行会的诞生。

芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization，CBMO）的诞生和运作，又推动了另外两个重要的全国性物业管理组织的诞生。在其后的3年中，CBMO先后在底特律、华盛顿、克利夫兰等美国大城市举行了年会，促使世界上第一个建筑物业主组织（Building Ownerts Organization，BOO）问世。CBMO和BOO的成立，对美国物业管理的发展起到了积极作用。而后，在这两个组织的基础上，美国成立了“建筑物业主与管理人协会（Building Owners and Managers Association，BOMA）”。这是一个地方性和区域性组织的全国联盟，代表物业管理过程中业主和房东的利益。所以，CBMO、BOO、BOMA一起将美国的物业管理首先推入现代化轨道。在美国物业管理模式的影响下，欧洲很多国家在第二次世界大战前后都实现了这种管理行为组织体制的有机结合，并且涌现出一大批高素质的物业管理人才，政府对物业管理行为一般不采取直接干预方式，而是通过法律与制度进行规范与引导，促使物业管理行业健康发展。

（三）中国物业管理的产生与发展

（1）香港特别行政区的物业管理。在香港回归之前，当时的香港政府自20世纪50年代开始，为解决住房紧张的问题，仿效英国的公共住房政策，制定了早期的“公共房屋计划”，继而成立了屋宇建设委员会，开始兴建公共住房，称为“公屋”。另外，政府部门工务局也兴建了设备齐全的屋村，并由屋宇建设委员会负责管理。为筹划和管理好一批公共楼宇与屋村，当时的香港政府特别从英国聘来房屋经理。从此，专业性房屋管理的概念正式引入香港地区。

随着建筑物高度的增加和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以满足要求，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用就显得必要。为此，当时的香港政府制定了《多层大厦（业主案法团）条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团。业主立案法团由半数以上的自住（用）业主组成，是合法的管理组织。它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。

当时的香港政府主要是通过立法对物业管理进行引导和监督，先后制定了《房屋条例》《多层大厦（业主立案法团）条例》《建筑物管理条例》等法规，分别由建筑事务监督员、消防专员、卫生专员按照法律规定进行有关的检查和监督，以确保物业管理的各项工作和内容能够符合有关条例的要求。(www.xing528.com)

（2）社会主义市场经济体制下的中国物业管理。除香港、澳门、台湾地区外，中国其他地区对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。当时，被列为沿海开放城市和经济特区的广州、深圳，为破除旧的住宅管理体制的弊端，在借鉴国外先进的经验的基础上，结合中国的实际，大胆探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行了专业化的物业管理方式。

我国物业管理的发展可以分为三个阶段：

第一阶段（20世纪80年代初—1994年3月）是探索和尝试阶段，这段时间主要是我国沿海地区和城市开始引进境外的一些专业物业管理模式，并根据当地的实际情况加以改造，专业化的物业管理处在试验阶段。

第二阶段（1994年3月—1999年5月），1994年3月，建设部颁布第33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”该阶段是我国物业管理的快速发展时期，物业管理企业建立、物业管理立法、从业人员培训和行业管理等方面都取得了长足进步，专业的物业管理已经被社会广泛接受。物业管理正在更深入、广泛地影响着每个居民的生活。与此同时，一些开展物业管理较早的物业管理企业已经在规范化和市场化方面做了一些有益的探索。

第三阶段（1999年5月—），1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，主要解决培育和规范物业管理市场，推动物业管理工作健康发展的问题。因此，这一阶段主要是巩固和提高物业管理的普及率，培育物业管理市场，建立竞争机制，初步形成以政府宏观调控为主导，业主与企业双向选择，以公平竞争为核心，以社会、经济、环境效益的统一为目的，以规范化、高标准为内容，以创建品牌、上规模为方向的物业管理体系。

（四）物业管理发展的影响因素

影响物业管理的因素主要有以下几项：

（1）购买服务商品的支付能力。

（2）住房制度的改革。

（3）政府行为的推动。

我国为了推动物业管理的发展，先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《住宅公用部位共用设施设备维修基金管理办法》《物业管理企业财务管理规定》等几项部门规章和一些示范性文件。此外，各个城市也根据自身的特点，分别制定了适合本地区的相关的地方性法规、政策等，使我国的物业管理步入一个良性发展的环境。