如何成为物业管理企业

物业资产管理企业的发展，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业资产管理企业。实践中，大量的物业资产管理企业还是以物业管理企业的名义出现。

（一）物业资产管理企业的特征

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性公共服务的延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等工作，其内容带有公共管理的性质。

（二）物业资产管理企业的类型

1.按业务性质分类

（1）委托经营型物业管理企业。受委托有两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担业主委员会成立前的前期管理；另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在公开招标中，竞标取得管理权，由业主委员会委托实施管理。

委托经营型物业管理企业只有经营管理权，大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主，同时兼营一些为小区内业主和使用人提供方便的经营性项目。

（2）租赁经营型物业管理企业。这类物业管理企业往往是由开发商自己成立的，大多是对商业大厦、写字楼等进行租赁经营和管理。这类企业除了要对物业进行租赁经营外，同样需要对租用物业的使用人提供物业服务和管理。

（3）委托代理型物业管理企业。这类企业又称为委托顾问型物业管理企业。这类企业的共同特点是，只有管理层，不设或少设操作层，专业化的服务内容都委托专业公司实施，物业管理企业只对这些工作进行督导，以及对房屋的基本管理、文档图纸管理、计算管理等费用和公用水电费进行分摊等。

委托代理又有两种形式，一种是对业主聘请的专业公司提供顾问性意见，由业主委员会与选聘的专业服务公司签订委托合同，物业管理公司只负责监督合同条款的执行情况；另一种是物业管理企业接受业主的委托，代聘各类专业服务公司，由物业管理企业与专业服务公司签订委托合同。(www.xing528.com)

委托代理型物业管理企业是物业管理的发展方向。这种类型的物业管理既能降低业主支付的费用和企业的经营成本，又能提高管理服务的质量。

2.按隶属关系分类

（1）由房屋开发商成立的物业管理企业。目前我国很多物业管理企业都是如此。

这在我国物业管理发展的初期（20世纪80—90年代），对我国物业管理的发展曾起到很大的推动作用。但是由于开发企业自身因素的限制，特别是随着我国物业管理水平的迅速提高以及物业管理市场的形成和逐步规范化，这类企业必须向独立化、专业化和社会化方向发展，这样才能有进一步发展的空间。

（2）单独成立的物业管理企业。这类物业管理企业包括私营、外商独资、中外合资或合作三种不同的经济成分。

（3）由房地产管理部门附属房管所改制的物业管理企业。

（4）由机关、企事业单位管房部门改制的物业管理企业。

（三）物业资产管理企业成立要求

根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

（1）物业管理企业的工商注册登记。根据《公司法》的规定，企业设立须向工商行政管理部门注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。注册登记的内容包括：预先审核的企业名称、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程等。

（2）物业管理企业的资质审批及管理。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。