市场细分对政策选择的影响

中国是一个幅员辽阔、地区发展差异巨大的发展中大国，“一种方法不能解决所有问题”，由此，需要对市场进行细分，并给出针对性的政策选择。

1.市场细分

要在住房供给相对富有弹性和相对缺乏弹性的地区有差别地改革住房政策，就必须找到一种将市场进行分类的有效方法。接下来，我们用价格成本标高程度和住房有效供给弹性两个指标，将35个代表性城市细分为四种类别的市场，具体见图10.6所示。

图10.6　依据价格成本标高程度、住房有效供给弹性两个指标细分的四种市场类型

市场类别A：住房价格高、需求旺盛、供给受限类市场。A类市场主要包括如下城市：深圳、广州、厦门、上海、北京、石家庄、杭州、宁波、武汉、太原、济南、青岛、大连、长春和郑州，绝大部分处于东部沿海地带。其市场特点是：经济发展水平高，市场需求旺盛，供给严重不足，住房价格相对很高。

市场类别B：住房价格较高、需求旺盛、供给充分类市场。B类市场只有一个城市：沈阳。住房价格相对较高（接近均值水平），但是供给富有弹性，价格主要由强劲需求拉动。

市场类别C：住房价格低、需求疲软、供给量少类市场^[13]。C类市场包括的城市有：乌鲁木齐、南昌、成都、长沙、合肥、福州、兰州、南京、海口、天津、重庆、哈尔滨和南宁。除天津和海口等少数城市外，绝大部分城市处于中西部落后地区，其市场特点是：经济发展水平不高，住房价格较低，供需两不旺，市场处于衰落状态。

市场类别D：住房价格低、需求旺盛、供给充分类市场。D类市场主要包括：昆明、西安、银川、呼和浩特、贵阳、西宁和银川。相对而言，D类市场供给超过了需求，一种可能的解释是，这些城市处于大规模扩展期，土地出让价格不高，政府将城市化放在突出的位置。

2.住房政策分析——房地产市场调控政策和住房保障政策选择依据与策略

住房政策的核心目标是提高居民的住房支付能力，着力解决贫困人口和中等收入阶层面临的两种性质截然不同的住房负担问题。(www.xing528.com)

第一种问题是贫困问题。住房，就像汽车和医疗健康一样，对任何地方的贫困人群而言都是昂贵的。对那些真正的弱势群体而言，支付住房方面的花费是较大的，甚至在价格接近成本的情况下，居住费用依然超过了贫困人口的支付能力。但是，贫困人口面临的住房可支付性问题并不表示住房市场存在失灵，原因是他们本身可获取资源的严重匮乏，特别是能力和机会方面的缺失。

第二种问题是住房市场失灵。正如前面提到过的，在越来越多的住房市场里，住房价格严重超过成本，导致住房不仅仅对贫困家庭，甚至对中等收入家庭来说，都变得越来越难以支付。在这种高居住成本的市场里，旺盛需求和受限供给同时存在。高成本地区住房供给不足的原因主要在于，当地政府对土地使用的严格管制，导致这些地区新建住房变得十分困难。

（1）住房保障政策选择依据与策略

由于存在两种性质不同的问题，就需要我们采取两种不同的应对政策。对于第一种住房可支付性问题，合理的对策是为贫困群体提供社会希望他们可拥有的资源，即住房保障政策。我们认为一项能够有效改善贫困群体住房可支付性问题的住房保障政策应当具备以下一些特征：①具有很强的针对性，让补贴可以直接高效率地送达到贫困人口手中；②管理成本应当较低，政策执行的中间环节少，最好用市场的方式去实现；③不会产生一些错误的激励效果，比如引致低需求地区扩张住房建设，或是错误地鼓励穷人固守在缺乏经济发展机会、就业前景不乐观的地区，其结果极容易导致贫困人口从暂时性贫困落入持久性贫困陷阱^[14]。

具体而言，对于A类市场地区，有效的住房保障政策可以是政府直接资助建设保障性住房提供给贫困人口，增加供给，但是这只能作为一项应急措施。当供给弹性出现改善时，政策应当转向需方补贴模式。对于C类市场地区，虽然同样是供给缺乏弹性，但是政府不宜采用直接资助建设保障性住房方式解决贫困人口的居住问题，因为这些市场的住房需求本身十分微弱。如果在这些地区新建住房会进一步压低住房价格，同时会使更多的人依然生活在没有经济发展前景的地方。人为地引导居民集中生活在一个国家的衰落地区，不利于该地区的经济发展。新住房建设补贴项目要在那些需求旺盛，而且经济发达供给受管制地区实行才能实现最好的积极影响。因此，对于C类市场地区的贫困人口，最好的保障政策是直接提供租赁补贴，比如可携带式租房券。基于租金的租房券可让其接收者可以更自由地根据地方经济发展机遇在不同地区间迁移。

对于B类和D类市场地区的贫困人口，最好的选择也应该是租赁补贴，由于B类和D类市场地区供给富有弹性，政府提供的租赁补贴会刺激需求增加，进而引导房地产开发商增加住房供给，并且价格不会出现较大波动，租赁补贴不会资本化到价格之中，住房保障政策的瞄准效率和福利送达效率都会达到最大。

（2）房地产市场调控政策选择依据与策略

对于第二种住房可支付性问题，应当依据具体市场失灵的原因选择针对性的调控政策。例如，在A类市场地区，住房供给缺乏弹性，住房价格远远超过成本，其原因在于，住房供给严重不足，无法满足旺盛的住房需求。正如我们一直认为的，对于低住房供给和高住房价格并存现象的最好解释是，土地使用的严格管制，导致新住房建设变得十分困难和昂贵，我们将这种失灵称为政策诱导型市场失灵。另外，由表10.3的分析可知，A类市场中消费者的收入大部分被住房价格吸收。只要住房供给还受到限制，而且住房需求依然旺盛，这些地区的住房就不可能变得易于支付。由此，增加所有质量等级的住房建设，不仅仅是低收入住房建设，是解决这类市场住房可支付性问题的唯一途径。而B类市场地区、C类市场地区和D类市场地区，实际上是处于均衡状态，即这些市场是健康的，无需任何形式的市场调控政策来修补市场失灵。

表10.3　不同类别市场的住房政策选择