通过以上对房价收入比指标的评析我们发现，基于收入和价格的住房支付能力测量标准，将混淆贫困和住房市场问题。更为重要的是，贫困人口和非贫困人口住房可支付性是两类不同性质的问题，贫困人口的住房可支付性问题来自其基本收入不足；非贫困人口的住房可支付性问题则来自住房市场失灵，特别是由于存在某种市场失灵，导致住房价格偏离成本太远。并且，当住房价格偏离成本太远时，不仅削弱了非贫困人口的住房可支付能力，还加深了贫困人口的扶贫和脱贫难度。
经典的经济学理论告诉我们，当市场接近于竞争性水平时，价格将趋近于成本。任何形式的需求增加，将刺激出足够多的供给，让价格回复到竞争性水平。相反，如果市场是非竞争性的，旺盛需求和受限供给将推动价格高涨。因此，我们应当借助成本而不是收入来诊断市场，判断价格是否合理，市场是否需要政策干预，采取什么样的干预措施，等等。下面用价格成本标高程度和住房有效供给弹性两个指标，在对35个代表性城市住房市场细分的基础上，讨论城镇居民住房支付能力以及相应的管理政策。
1.价格成本标高程度
我们用价格偏离成本的程度——价格成本标高程度（Price-Cost Margin Index，PMC）来描述市场力量，将其定义为：
①由于无法获得35个代表性城市新建商品住房的单笔交易数据、市场结构、房地产开发企业特征等相关数据，我们无法估计各城市商品住房的边际成本，所以这里我们就用成本来代替。各城市新建商品住房成本＝楼面地价＋建安成本，楼面地价＝住宅类土地出让总价÷总建设面积，住宅类土地出让总价数据来自国土资源部信息中心；各城市建安成本来自万科房地产集团相关研究报告。
其中，P表示住房价格，C表示住房成本，计算结果见表10.1。我们发现价格成本标高程度最高的十个城市依次是：厦门、广州、深圳、武汉、杭州、北京、上海、太原、青岛和沈阳[9]。价格成本标高程度最低的十个城市依次是：西宁、重庆、银川、海口、兰州、天津、南京、哈尔滨、福州和贵阳。
表10.1 2012年35个代表性城市住房价格、成本和价格成本标高程度
续表(www.xing528.com)
从理论上看，如果住房价格仅仅是强劲需求和正常供给的表现，那么即使价格再高也没有必要进行政策干预。为此，弄清楚推高住房价格的因素是来自供给方面还是需求方面的某些市场失灵问题就显得尤为重要。如果一种产品需求疲软，那么不论供给多么紧张，其价格也不可能很高；相反，如果产品供给不受限制，那么不管需求有多么强劲，其价格也不可能超出生产成本太多。表10.1中的数据表明，部分城市不断上涨的高价格可能是旺盛需求与受限供给共同作用的结果，也可能是强劲需求和正常供给的结果。为考察其中的原因，接下来，我们将进一步分析生产行为——住房有效供给弹性。
2.住房有效供给弹性
由于缺乏估计住房供给函数的数据，例如单笔交易的微观数据，这里用某一年商品住房新开工面积/住房存量面积[10]，即用增量/存量来表示有效供给弹性（Es）：
其中，Δs表示某一年商品住房新开工面积[11]，n表示某一城市常住人口[12]数量，
表示某一城市人均住房建筑面积。
其估计结果见表10.2，我们发现，供给最缺乏弹性的十个城市依次是：上海、深圳、南宁、广州、石家庄、海口、北京、宁波、厦门和杭州。供给最富有弹性的十个城市依次是：沈阳、银川、贵阳、呼和浩特、西安、西宁、昆明、太原、大连和哈尔滨。
表10.2 2012年35个代表城市住房有效供给弹性指标
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