房地产产业在经济发展中的重要角色

2010年广州市房地产开发企业有1261家，从业人员有35639人，开发投资总额为983.66亿元，其中住宅投资为548.45亿元；商品房屋销售面积为1405.13万m2，其中住宅销售面积为1111.65万m2；销售总额达1674.99亿元，其中住宅销售总额为1180.03亿元。

下面我们分别就房地产业对GDP、投资和财政收入的作用做一次时间序列比较分析。

1.GDP拉动作用

图9.25显示了1999—2011年广州市房地产销售额占GDP的比重。

图9.25　1999—2011年广州市房地产销售额占GDP的比重

由图9.25可知，房地产销售额占GDP的比重平均在12.5%左右。2001年最低，2007年最高，1999—2007年呈上升趋势，2007—2011年呈小幅下降之势。

2.投资拉动作用

由图9.26可知，1999—2010年广州市房地产投资占社会固定资产投资的比重呈明显下降趋势，由32.78%下降到17.55%。

图9.26　1999—2010年广州市房地产投资占社会固定资产投资的比重

3.财政收入作用

图9.27　2002—2011年广州市土地出让收入占地方财政预算收入的比重(www.xing528.com)

由图9.27可知，2002—2011年广州市土地出让收入占地方财政预算收入的比重也呈现明显下降之势，由8.73%下降到3.74%。

不过，土地出让收入在地方财政预算外收入中的比重却很高，从图9.28中我们看到，2010年，天津地方财政预算外收入中有48%来自土地出让收入，广州占到32%，稍低于全国平均水平。

图9.28　2010年部分城市土地出让收入占地方财政预算外收入的比重

一般的观点认为，房地产业对GDP、投资、就业和地方财政收入的作用重大。不过，从历史比较的角度看，这些作用在逐渐趋弱。事实上，人们对房地产业在经济发展中作用的认识至少是片面的。在高房价背景下，房地产业在经济发展中还有诸多负面效应，例如：房地产投资对实体经济投资产生的挤出效应；高房价对人口流动的筛选作用和门槛效应；土地出让收入对住房价格的推动效应和吸引实体投资的贴补效应。更为重要的是，目前房地产市场中部分行为实质上是政府干预了市场，扰乱了市场信号的正常发送。市场认可的产品，或有市场需求的产品才是企业应该生产的。一旦市场信号被切断，即使你生产的产品技术含量高，那也是失败的。因此，在新型城市化背景下的产业升级一定是基于市场导向的，对房地产企业而言，同样如此。

因此，从历史比较的角度看，房地产业对GDP、投资和地方财政收入的作用在逐渐趋弱，而且，目前房地产市场中的部分行为（如高价格）对经济的负面作用也正在逐步显现，必须重新定位房地产业在经济发展中的作用。

专栏9.4　房地产对相关产业的关联效应

表9.37和表9.38是用投入产出模型估计的广州市房地产业对上下游关联产业的带动作用。

我们看到，房地产开发对相关产业总产出诱发系数及附加值诱发系数分别为1.770和0.543；房地产销售对相关产业总产出诱发系数及附加值诱发系数分别为1.444和0.742。

表9.37　广州市房地产开发的产出诱发系数［1］及附加值诱发系数［2］

注：［1］房地产产出诱发系数是指房地产业最终需求项目的生产诱发额与相应的最终需求项目的合计之比。
［2］房地产附加值诱发系数是指与房地产业相关的其他产业的最终需求项目的生产诱发额与相应的最终需求项目的合计之比。

表9.38　广州市房地产销售的产出诱发系数及附加值诱发系数