保障性住房的自我维持能力及资金与土地需求分析

1.住房保障资金是否具备“自造血”功能分析

表9.31是以公共租赁住房为例，测算了在各种政策支持下的投资回收期。我们发现，北京和重庆的投资回收期相对较短，分别为17年和20年；广州为30年，西安长达57年。从投资的角度看，广州、武汉和西安投资公共租赁住房根本无法收回，即使在现行各种政策支持下，也不具备投资价值。廉租住房租金收入更低，更不具备“自造血”功能。可见，租赁型保障性住房在资金上很难具备可持续性。不过，需要注意的是，这里没有将保障性住房配套的商业物业收入计算进来。

表9.31　部分城市公共租赁住房投资回收期测算

注：假定租金每年上涨5%，上涨10年，另外还假定的支持政策有：土地为政府毛地划拨；贷款为公积金贷款的80%，利率为5.17%；中央补助300元/m2；税费全免。公共租赁住房租金按市场租金水平的70%征收。机构投资者收益按30年国债收益率上浮10%，即5.3%计。

2.保障性住房的资金和土地需求分析

（1）资金需求估计

假设广州市保障性住房建造成本为5000元/m2，单套住房的建设标准为50m2；货币补贴标准平均为17元/（m2·月），每个补贴对象连续补贴5年^[29]。依据表9.27，我们可以匡算出资金总需求量，见表9.32。

表9.32　不同保障方式下资金需求匡算

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由表9.32可知，未来要解决表9.27测算的住房困难人口的住房困难，①如果以常住户籍人口为保障对象，总共需要保障资金199.10亿元，其中：实物保障需要180.75亿元，货币补贴需要18.35亿元；②如果以常住人口为保障对象，总共需要保障资金336.61亿元，其中：实物保障需要305.76亿元，货币补贴需要30.85亿元。

假定政府计划用5年时间解决居民住房困难问题，进一步假设，政府计划2013年、2014年和2015年分三年建设实物住房，同时2013—2017年为暂时性住房困难人口提供货币补贴。那么，年度资金需求情况见表9.33。

表9.33　2013—2017年住房保障资金年度资金需求匡算

（2）建设用地需求估计

进一步可以测算2013—2017年实物建造保障性住房的土地需求，详见表9.34。我们假定毛容积率为2.4^[30]。

表9.34　2013—2017年实物建造保障性住房土地需求测算

测算结果显示，如果以常住户籍人口为保障对象，2013—2015年实物建造各类保障性住房每年至少需要土地1804.76亩。专栏9.1研究表明，新型城市化过程中，到2015年如果广州市高新技术企业生产总值翻一番，将节约土地3400亩。可见，这些节约出来的土地刚好能满足2013年和2014年保障性住房建设用地需求。

因此，在目前的政策支持水平下，保障性住房基本不具备“自造血”功能，资金缺口大。经测算，未来5年（2013—2017年），如果以常住户籍人口为保障对象，总共需要住房保障资金199.10亿元，需要土地5414.28亩；如果以常住人口为保障对象，总共需要住房保障资金336.58亿元，需要土地9166.08亩。