住房价格不合理的原因探析

通过上面的分析我们发现，广州市的住房价格明显偏高。经济学中的供求理论认为，市场中的价格上涨是受限供给或过剩需求的结果，因此，要调节价格，需要弄清推动价格上涨的原因。

由于缺乏估计住房供给函数的数据，例如单笔交易的微观数据，这里用某一年商品住房新开工面积/住房存量面积^[16]，即用增量/存量来表示有效供给弹性（Es）：

其中，Δs表示某一年商品住房新开工面积^[17]，n表示某一城市或地区常住人口^[18]数量，表示某一城市或地区人均住房建筑面积。

图9.21是依据上式计算得到的1999—2011年广州市一手商品住房的有效供给弹性。(www.xing528.com)

图9.21　1999—2011年广州市一手商品住房的有效供给弹性

假设我们以2%为分界，大于2%表示供给富有弹性，小于2%表示供给缺乏弹性，结合之前的供求价格——数量分析（图9.16），我们可以推测价格上涨背后的动力。2004—2007年“量价齐涨”，供给缺乏弹性，应该是受限供给和旺盛需求共同作用的结果；2008—2009年“量价齐涨”，供给富有弹性，应该是过剩需求，特别是投资投机性需求作用的结果；2009—2011年“价涨量跌”，供给富有弹性，合理的解释是，宏观调控政策作用渐显，挤出了部分投资投机性需求。另外，从二手商品住房交易市场和住房租赁市场看（见图9.17和图9.18），2009—2011年同样表现出“价涨量跌”态势，说明人们手中持有的存量性投资投机性住房还没有被完全释放出来。

由此，从历史结构关系看，2004—2007年，价格上涨是受限供给和旺盛需求共同作用的结果；2008—2009年，价格上涨是过剩需求，特别是投资投机性需求作用的结果；2009—2011年，价格上涨是刚性需求的结果。