广州房地产市场：基本概况

房地产市场（仅讨论住房市场）由一手商品住宅市场、二手商品住宅市场和住房租赁市场构成，三类市场的交易数量和交易价格是反映各市场运行状况的两个关键指标，接下来逐一展开讨论。

1.一手商品住宅市场

图9.16显示了1995—2011年广州市一手商品住宅交易价格^[9]和交易面积。1995—2011年，交易价格由4310元/m2上升到13401元/m2；交易量由208万m2震荡上扬到557.34万m2，其中2007年交易量达到最高，为1158.60万m2。

图9.16　1995—2011年广州市一手商品住宅市场交易价格和交易面积

从交易数量和价格的关系看，①1995—2004年，交易价格平稳，交易面积持续放大，是需求拉动的结果；②2004—2007年，交易价格和交易面积均在上升（量价齐涨），是旺盛需求拉动的结果，可能包含着投资、投机成分；③2007—2011年，交易价格依然走高，交易数量震荡下滑，购买热情明显减退，投资、投机成分在弱化。其中，2008—2009年交易数量上升是对2008年国家经济刺激计划的反映。

2.二手商品住宅市场

从图9.17我们看到，1995—2011年，二手商品住宅交易价格由3812元/m2上升到13596元/m2^[10]；交易面积由20.10万m2震荡上扬到599.26万m2，其中2009年最高为958.74万m2。

图9.17　1995—2011年广州市二手商品住宅市场交易价格和交易面积

从交易数量和价格的关系看，①1995—1998年，量价齐涨，是正常需求拉动；②1998—2006年，价跌量升，是市场正常反映；③2006—2009年，价格上涨，交易量震荡上升，市场过热；④2009—2011年，价升量跌，市场反映恢复正常。

特别需要注意的是，2010年二手商品住宅交易量（825.42万m2）首次超过一手商品住宅交易量（657.22万m2）。这意味着，市场需求状况发生了结构性改变。(www.xing528.com)

3.住房租赁市场

由图9.18可以看到，1999—2011年住房租赁价格由26.65元/（m2·月）上涨到34.80元/（m2·月），总体上涨幅度不大；租赁面积由1835.85万m2上升到7723.67万m2，上升幅度相对较大，特别是2007—2011年。

从交易数量和价格的关系看，①1999—2007年，量价变动都很平稳；②2007—2011年，价格微涨，由34.27元/（m2·月）上涨到34.80元/（m2·月），但是租赁面积却大幅攀升，由2645.47万m2上升到7723.67万m2。

图9.18　1995—2011年广州市住房租赁市场交易价格和租赁面积

图9.19进一步展示了不同套型面积住房的租赁价格变动情况，我们发现，60m2以下住房租赁价格最高，供求矛盾最突出^[11]；其次是120m2以上住房租赁价格稍高。

4.三类住房市场之间的关系

从一手、二手商品住宅市场与住房租赁市场的关系看，1995—2011年，一手、二手住房价格大幅上升，住房租赁价格相对平稳，这意味着，一手、二手住房交易中存在投资和投机性交易行为。

图9.19　广州市不同套型面积住宅租赁价格变动趋势图

从一手和二手住房交易关系看，2010年二手商品住宅交易量（825.42万m2）首次超过一手商品住宅交易量（657.22万m2），这一方面显示了居民的梯度消费行为，另一方面在2010—2011年间，一手、二手市场交易量均下降的情况下，意味着部分居民在利用住房二级市场进行获利回吐操作。